Umowa dzierżawy a umowa najmu

26.8.2005

Pytanie:

"Jestem właścicielem nieruchomości przy ulicy W 4. Wydzierżawiłem grunt wchodzący w skład mojej działki o powierzchni 800m2, na okres 10 lat. W umowie dzierżawy wyraziłem zgodę na wybudowanie na terenie dzierżawionym hali magazynowej o wymiarach 27,28x23,16=631,80m2. Dzierżawca zastrzegł sobie prawo pierwokupu działki, będącej przedmiotem tej umowy. Po 2 latach od wydzierżawienia powstała hala magazynowa. Wydzierżawiający to jedna osoba fizyczna natomiast dzierżawcy to trzy osoby fizyczne. Po czasie okazało się, że hala magazynowa nie jest użytkowana przez dzierżawców tylko przez dwie spółki kapitałowe (S.A. i sp. z o. o.). Dzierżawcy są akcjonariuszami w tych spółkach. Nie wyrażałem w umowie lub poza nią zgody na bezpłatne użyczenie, czy też wydzierżawianie podmiotom trzecim części mojej działki. W związku z tym czy mam prawo wypowiedzieć 10 letnią umowę dzierżawy w trybie natychmiastowym? Ponieważ zostały zerwane warunki umowy. Co stanie się z halą magazynową wybudowaną na mojej działce i kto jest jej właścicielem? Czy dzierżawiący mogą się domagać rekompensaty, lub względnie rozebrać halę? Co z faktem jeśli dzierżawcy pobierali opłaty od spółek kapitałowych za korzystanie z hal przez nich wybudowanych na moim terenie? Ważnym jest fakt, że dzierżawcy nie zapłacili żadnej z rat opłat."

Odpowiedź prawnika: Umowa dzierżawy a umowa najmu

Na wstępie należy zadać pewne pytanie – dokładnie jaką umowę Pan zawarł? Umowa dzierżawy polega na tym, iż wydzierżawiający zobowiązuje się oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiązuje się płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Od umowy najmu dzierżawa różni się tym, iż dzierżawca może pobierać pożytki. Jeżeli umowa nie przesądzała tej kwestii, należałoby przyjąć, iż została zawarta umowa najmu nieruchomości. Jest to o tyle istotne, iż w zależności od rodzaju umowy, różne będą skutki podnajmu i poddzierżawy.

W przypadku dzierżawy – poddzierżawa, bądź oddanie rzeczy osobie trzeciej do bezpłatnego używania bez zgody wydzierżawiającego powoduje, iż ten ostatni może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

W przypadku umowy najmu – możliwe jest oddanie rzeczy najętej w całości lub części osobie trzeciej do bezpłatnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa tego nie zabrania. (ze stanu faktycznego wynika, iż umowa tego nie zabraniała)

Jak zaznaczono powyżej, rozróżnienie to ma zasadnicze konsekwencje. Przesądzająca może być przy tym treść umowy, z której może wynikać fakt np.: odpowiedniego stosowania przepisów dotyczących najmu tudzież dzierżawy. Ewentualne spory interpretacyjne będą należały do gestii sądu.

Co do wypowiedzenia z racji podnajmu/poddzierżawy – będzie ona się przedstawiała różnie w zależności od przyjętej koncepcji odnośnie wzorca umowy. Ale poza tym – na zasadach ogólnych będzie Panu przysługiwało uprawnienie do złożenia wypowiedzenia, jeżeli kontrahent nie wywiązuje się ze złożonego zobowiązania (i np.: nie płaci czynszu)

Odnośnie hali wybudowanej na gruncie – zgodnie z prawem – stała się ona częścią składową gruntu, a zatem Pana własnością. Kwestię rozliczeń może (a przynajmniej powinna) regulować umowa. W razie przedterminowego rozwiązania umowy – grozić Panu będzie roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia. Ale kwestia uznania zasadności i ewentualnie wysokości odszkodowania – i w tym wypadku zależeć będzie od swobodnej oceny sądu. Może on bowiem uznać winę Pana kontrahentów i nie obciążać Pana żadnymi kosztami.

Ponadto będąc właścicielem gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może Pan żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od Pana własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Zespół prawników
e-prawnik.pl

Odpowiedź prawnika: Umowa dzierżawy a umowa najmu

Komentarze