Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Na wstÄ™pie należy zadać pewne pytanie – dokÅ‚adnie jakÄ… umowÄ™ Pan zawarÅ‚? Umowa dzierżawy polega na tym, iż wydzierżawiajÄ…cy zobowiÄ…zuje siÄ™ oddać dzierżawcy rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nie oznaczony, a dzierżawca zobowiÄ…zuje siÄ™ pÅ‚acić wydzierżawiajÄ…cemu umówiony czynsz. Od umowy najmu dzierżawa różni siÄ™ tym, iż dzierżawca może pobierać pożytki. Jeżeli umowa nie przesÄ…dzaÅ‚a tej kwestii, należaÅ‚oby przyjąć, iż zostaÅ‚a zawarta umowa najmu nieruchomoÅ›ci. Jest to o tyle istotne, iż w zależnoÅ›ci od rodzaju umowy, różne bÄ™dÄ… skutki podnajmu i poddzierżawy.
W przypadku dzierżawy – poddzierżawa, bÄ…dź oddanie rzeczy osobie trzeciej do bezpÅ‚atnego używania bez zgody wydzierżawiajÄ…cego powoduje, iż ten ostatni może dzierżawÄ™ wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.
W przypadku umowy najmu – możliwe jest oddanie rzeczy najÄ™tej w caÅ‚oÅ›ci lub części osobie trzeciej do bezpÅ‚atnego używania albo w podnajem, jeżeli umowa tego nie zabrania. (ze stanu faktycznego wynika, iż umowa tego nie zabraniaÅ‚a)
Jak zaznaczono powyżej, rozróżnienie to ma zasadnicze konsekwencje. Przesądzająca może być przy tym treść umowy, z której może wynikać fakt np.: odpowiedniego stosowania przepisów dotyczących najmu tudzież dzierżawy. Ewentualne spory interpretacyjne będą należały do gestii sądu.
Co do wypowiedzenia z racji podnajmu/poddzierżawy – bÄ™dzie ona siÄ™ przedstawiaÅ‚a różnie w zależnoÅ›ci od przyjÄ™tej koncepcji odnoÅ›nie wzorca umowy. Ale poza tym – na zasadach ogólnych bÄ™dzie Panu przysÅ‚ugiwaÅ‚o uprawnienie do zÅ‚ożenia wypowiedzenia, jeżeli kontrahent nie wywiÄ…zuje siÄ™ ze zÅ‚ożonego zobowiÄ…zania (i np.: nie pÅ‚aci czynszu)
OdnoÅ›nie hali wybudowanej na gruncie – zgodnie z prawem – staÅ‚a siÄ™ ona częściÄ… skÅ‚adowÄ… gruntu, a zatem Pana wÅ‚asnoÅ›ciÄ…. KwestiÄ™ rozliczeÅ„ może (a przynajmniej powinna) regulować umowa. W razie przedterminowego rozwiÄ…zania umowy – grozić Panu bÄ™dzie roszczenie z tytuÅ‚u bezpodstawnego wzbogacenia. Ale kwestia uznania zasadnoÅ›ci i ewentualnie wysokoÅ›ci odszkodowania – i w tym wypadku zależeć bÄ™dzie od swobodnej oceny sÄ…du. Może on bowiem uznać winÄ™ Pana kontrahentów i nie obciążać Pana żadnymi kosztami.
Ponadto będąc właścicielem gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może Pan żądać, aby ten, kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od Pana własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.