Umowa przedwstępna na zakup działki budowlanej

Odpowiedź prawnika: Umowa przedwstępna na zakup działki budowlanej

W przedstawionej sytuacji faktycznej działka, która geodezyjnie zostanie wyodrębniona w przyszłości, ma być przedmiotem umowy sprzedaży, dzierżawy lub innej. Pytanie zaś dotyczy możliwości takiego opisania przedmiotu umowy – części gruntu – aby było możliwe nabycie przedmiotowego gruntu w przyszłości jako odrębnej nieruchomości.

Na uwagę zasługuje fakt, iż przedmiotem obrotu mogą być nieruchomości lub ich części. Działka z kolei jest to pojęcie z zakresu ewidencji gruntów i budynków. Oba pojęcia często są ze sobą utożsamiane co jest mylące i niewłaściwe. Jedna nieruchomość może bowiem składać się z kilku działek, ale jedna działka nigdy nie będzie więcej niż jedną nieruchomością. Działka ewidencyjna to, zgodnie § 9 ust. 1  Rozporządzenia Ministra Rozwoju Regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków, ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych. Z kolei definicja nieruchomości została zawarta w art. 46 § 1 Kodeksu cywilnego (Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93; dalej k.c.) Nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności.

W jednej księdze wieczystej prowadzonej dla jednej nieruchomości może znajdować się wiele działek ewidencyjnych, jeżeli stanowią własność (lub użytkowani wieczyste) tego samego podmiotu prawa. W razie sprzedaży części nieruchomości działka zostaje wyłączona z księgi wieczystej i staje się odrębną nieruchomością, dla której zakłada się nową księgę wieczystą.

Jak wskazano wyżej działka ewidencyjna do pojęcie funkcjonujące na potrzeby prowadzenia ewidencji gruntów i budynków. Przepisy prawa dotyczące umowy sprzedaży, dzierżawy, darowizny czy umów przedwstępnych nie stawiają wymagania, aby nieruchomość będąca przedmiotem tej umowy, została opisana poprzez wskazanie działek ewidencyjnych. Przedmiot umowy powinien być tak opisany, aby nie powstały wątpliwości co do tego, co jest przedmiotem umowy. Z uwagi na urzędowy charakter ewidencji gruntów i budynków oraz wygodę w praktyce przyjęło się posługiwanie się w tym celu wskazaniem numeru działki znajdującej się w konkretnym obrębie ewidencyjnym. Nie jest to jednak konieczne. Wyodrębnienie geodezyjne jest jednak niezbędne dla dokonania administracyjnego podziału nieruchomości i sprzedaży jej części.

W konsekwencji możliwe jest opisanie przedmiotu umowy przedwstępnej w każdy dowolny sposób tak, aby nie powstały wątpliwości, że ta właśnie część nieruchomości jest przedmiotem sprzedaży. Przykładowo zatem można wskazać, że: „Przedmiotem sprzedaży jest część nieruchomości położonej w …………….., przy ul. ………………………., dla której Sąd Rejonowy w ……………………… prowadzi KW nr ………………………, o pow. ……………………….. . Przedmiot umowy nie stanowi jeszcze odrębnej działki ewidencyjnej. Do czasu wydzielenia działki przez geodetę za przedmiot umowy uważa się część ww. nieruchomości, o granicach opisanych w następujący sposób:

1. od strony północnej – granica z działką numer…………
2. od strony wschodniej linia łącząca – granicę z działką numer do drogi publicznej nr ……………..
3. ……………………….
4. …………………..”

W umowie definitywnej właściwym będzie już wskazanie nadanego działce numeru w obrębie geodezyjnym.