Umowa przedwstępna sprzedaży części działki

Odpowiedź prawnika: Umowa przedwstępna sprzedaży części działki

Domyślamy się, iż zamierza Pan zbyć tylko część nieruchomości. 

ad.1.

Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego (art. 155 par. 2 kc) umowa zobowiązująca do przeniesienia własności rzeczy może dotyczyć rzeczy przyszłej (tzn. takiej która w chwili zawarcia umowy jeszcze nie istnieje, ale ma powstać, taką rzeczą przyszła może być także nieruchomość jeszcze niewydzielona). Taka umowa wywiera jednak skutek rzeczowy (tzn. przenosi własność rzeczy na inny podmiot) dopiero z momentem przeniesienia posiadania tej rzeczy (w przypadku nieruchomości niewydzielonych będzie to wydzielenie odrębnych nieruchomości i przekazanie ich nowemu właścicielowi/właścicielom).

Skoro zatem można zawrzeć umowę zobowiązującą (definitywną) co do nieruchomości jeszcze niewydzielonej, to tym bardziej można co takiej nieruchomości zawrzeć umowę przedwstępną. Za takim poglądem opowiedział się również Sąd najwyższy w orzeczeniu z 24 września 2003 r. Sygn. III CKN 493/2001, LexPolonica nr 405183: "Dopuszczalne jest zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, jaka ma powstać w przyszłości przez geodezyjne wydzielenie działki z większej nieruchomości.".

Z praktycznego punktu widzenia, ważne jest jednak to aby w takiej umowie przedwstępnej bardzo dokładnie, precyzyjnie określić czynniki charakteryzujące tą nieruchomość przyszłą (tzn. to z której działki, o jakim numerze, objętej którą księgą wieczystą zostanie wydzielona, jak ma zostać dokonany podział, ewentualnie dołączyć geodezyjną mapkę z zaznaczeniem nieruchomości przyszłej). Określając te elementy można uniknąć późniejszych sporów (po wydzieleniu nieruchomości), dotyczących tego czy nowo powstała nieruchomość to ta sama nieruchomość, która była przedmiotem umowy przedwstępnej.

ad. 2.

Zgodnie z art. 37 par. 1. pkt. 1. kodeksu rodzinnego i opiekuńczego na odpłatne nabycie nieruchomości (czyli np.: sprzedaż) konieczna jest zgoda obojga małżonków. Jeśli jedno z małżonków nie może być obecne przy zawarciu takiej umowy, to powinno ono wyrazić zgodę na zawarcie takiej umowy (zgoda powinna być udzielona w formie aktu notarialnego), przy czym zgoda ta może być udzielona także następczo, tzn. po zawarciu umowy.

Zgoda nie jest konieczna jeśli nieruchomość jest nabywana przez jednego z małżonków (tego, które jest stroną umową) ze środków należących do jego majątku osobistego (wtedy taka nieruchomość wchodzi zgodnie z art. 33 pkt. 10 kro do majątku osobistego tego małżonka, nie zaś do majątku wspólnego.

Uwagi powyższe dotyczą także zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości. Art. 37 par. 1 pkt. 1 kro mówi bowiem o każdej czynności prowadzącej do odpłatnego nabycia nieruchomości - za taką czynność należy też uznać umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości. Jeśli ta umowa przedwstępna jest zawierana w formie aktu notarialnego, to zgoda drugiego małżonka powinna być udzielona również w formie aktu notarialnego.