Umowa sprzedaży nieruchomości z pełnomocnikiem
Pytanie:
"Jakie powinnam zachować środki ostrożności jeśli do umowy sprzedaży staje pełnomocnik zbywcy nieruchomości, okazujący notarialne pełnomocnictwo, w którym mocodawca upoważnia Go do sprzedaży całej nieruchomości za cenę i na warunkach pełnomocnika; do odbioru i kwitowania odbioru ceny oraz do składania wszelkich oświadczeń i wniosków z tym związanym jak również do zastępowania Go przed organami administracji rządowej, skarbowej, samorządowej, bankami, osobami fizycznymi i prawnymi oraz sądami? Pełnomocnictwo to zawarte było już ponad rok temu, lecz nie ma w nim nic do kiedy jest mu udzielone. Jakie obowiązki w tej sytuacji należą do notariusza by dochować należytej staranności? Czy wymagane jest do tego specjalne zlecenie od mocodawcy, że w tym czasie ma za zadanie sprzedać? Czy właściciel może mieć zastrzeżenia do pośpiechu pełnomocnika ponieważ wolałby poczekać, bo nie jest mu na rękę w danej chwili taka sprzedaż? Czy notariusz ma obowiązek uzasadnić nieprzystąpienie do czynności właściciela i posłużenia się pełnomocnikiem? Czy najbezpieczniejszym rozwiązaniem będzie sporządzenie umowy przedwstępnej do czasu gdy właściciel sam zdecyduje się stanąć do podpisania aktu? Jak wygląda wówczas kwestia z wymeldowaniem osób tam mieszkających na stałe w przypadku zakupu od upoważnionego pełnomocnika? W jaki sposób mogę być pewna czy pełnomocnik nie został odwołany choćby ustnie, lub w formie zwykłej pisemnej?"
Odpowiedź prawnika: Umowa sprzedaży nieruchomości z pełnomocnikiem
Po pierwsze do zbycia nieruchomości jest niezbędna umowa w formie aktu notarialnego. Umowa taka nie musi być zawarta osobiście przez zbywcę. Może On się posłużyć pełnomocnikiem. Niezbędne jest udzielenie odpowiedniego pełnomocnictwa. Jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie zatem w formie aktu notarialnego. W opisanym przypadku warunek ten został spełniony. Po drugie odwołanie pełnomocnictwa następuje przez jednostronne oświadczenie woli złożone osobie, z którą pełnomocnik miał dokonać czynności prawnej w imieniu reprezentowanego, a także pełnomocnikowi, a gdy udzielenie pełnomocnictwa nastąpiło przez oświadczenie skierowane do nie określonych osób (takie pełnomocnictwo w tym przypadku zostało udzielone) - w ten sam sposób. Przepisy kodeksu cywilnego nie zastrzegają żadnej formy odwołania pełnomocnictwa przez mocodawcę nawet w sytuacji, gdy forma taka była zastrzeżona dla udzielenia pełnomocnictwa. Po wygaśnięciu umocowania pełnomocnik obowiązany jest zwrócić mocodawcy dokument pełnomocnictwa. Mocodawca powinien tego dopilnować, gdyż jeżeli pełnomocnik po wygaśnięciu umocowania dokona w imieniu mocodawcy czynności prawnej w granicach pierwotnego umocowania, czynność prawna jest ważna, chyba że druga strona czyli Pani o wygaśnięciu umocowania wiedziała lub z łatwością mogła się dowiedzieć. Jak dawno zostało udzielone pełnomocnictwo jest nieistotne dla jego ważności jeśli nie zostało odwołane. Wynika z tego, iż należy w opisanym przypadku domniemywać, iż skoro opisana osoba posługuje się dokumentem pełnomocnictwa, to nie zostało ono odwołane. Oczywistym jest, że przy tak sformułowanym pełnomocnictwie mocodawca nie może mieć zastrzeżeń do szybkiego sprzedania nieruchomości. Zawarcie umowy przedwstępnej będzie rodziło dla Pani podwójne koszty notarialne, bo aby umowa sprzedaży - jej zawarcie - było obowiązkiem pełnomocnika musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Akt notarialny przed podpisaniem powinien być odczytany przez notariusza lub przez inną osobę w jego obecności. Przy odczytaniu aktu notariusz powinien się przekonać, że osoby biorące udział w czynności dokładnie rozumieją treść oraz znaczenie aktu, a akt jest zgodny z ich wolą. Jego zadaniem jest też rozwianie wątpliwości wśród osób uczestniczących w czynności przed notariuszem. Powinien również sprawdzić przedkładane pełnomocnictwo.
Michał Włodarczyk
Radca prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?