Użytkowanie wieczyste a prawo pierwokupu gminy

Odpowiedź prawnika: Użytkowanie wieczyste a prawo pierwokupu gminy

Zgodnie z art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

1. niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;  

2. prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę; 

3. nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego; 

4. nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości; 

Przepisów pkt 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne, grunty zadrzewione i zakrzewione oraz wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli:  

1. sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy;  

2. sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;  

3. prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości;  

4. prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości;  

5. w przypadkach, o których mowa w pkt 3 i 4, prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej;  

6. sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych. 

Zgodnie z przepisami obowiązującymi w roku 1997, dotyczącymi oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, w wypadku sprzedaży lub oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej, zapłata ceny sprzedaży mogła być, na wniosek nabywcy, rozłożona na raty roczne płatne przez okres do 10 lat. Roszczenia Skarbu Państwa lub gminy z tego tytułu podlegały zabezpieczeniu hipotecznemu.

W przypadku oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, hipoteka powinna być ustanowiona na użytkowaniu wieczystym (bowiem nieruchomość cały czas należy do gminy, która oddała ją w użytkowanie wieczyste).  W takim wypadku hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność wieczystego użytkownika. Ustanowienie hipoteki na nieruchomości, a nie na użytkowaniu wieczystym, raczej mija się z celem, bo oznaczałoby, że gmina może się zaspokoić z nieruchomości, którą i tak jest właścicelem. Jeżeli użytkownik nie spłaca należności, gmina może wystąpić na drogę sądową, żądając zapłaty. Uzyskany w sprawie wyrok będzie podstawą do egzekucji z całego majątku dłużnika. Ustanowienie hipoteki na nieruchomości (lub użytkowaniu wieczystym) ma ten skutek, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości (lub z użytkowania wieczystego) bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (użytkownika wieczystego).