Użytkowanie wieczyste a prawo pierwokupu gminy

Pytanie:

"W 1997 roku nabyłem od gminy prawo użytkowania wieczystego nieruchomości, która została obciążona hipoteką w wysokości odpowiadającej połowie jej wartości ponieważ nie uiściłem w całości sumy należności. Pomimo upływu 10 lat nie udało mi się spłacić tejże kwoty. Czy gmina ma prawo pierwokupu przedmiotowej nieruchomości? Czy w przypadku gdyby gmina nabyła na powrót tą nieruchomość wartość hipoteki zostanie zwaloryzowana i odjęta od aktualnej wartości działki? Czy gmina może przekazać sprawę na drogę postępowania egzekucyjnego w przypadku gdy hipoteka nie jest spłacana? "

Odpowiedź prawnika: Użytkowanie wieczyste a prawo pierwokupu gminy

Zgodnie z art. 109 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gminie przysługuje prawo pierwokupu w przypadku sprzedaży:

  1. niezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego;  

  2. prawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę; 

  3. nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego; 

  4. nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości; 

Przepisów pkt 1 i 2 nie stosuje się do nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne. Za nieruchomości wykorzystywane na cele rolne i leśne uznaje się nieruchomości wykazane w katastrze nieruchomości jako użytki rolne albo grunty leśne, grunty zadrzewione i zakrzewione oraz wchodzące w skład nieruchomości rolnych użytki kopalne i drogi, jeżeli nie ustalono dla nich warunków zabudowy i zagospodarowania terenu.

Prawo pierwokupu nie przysługuje, jeżeli:  

  1. sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy;  

  2. sprzedaż nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego następuje między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;  

  3. prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości;  

  4. prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości;  

  5. w przypadkach, o których mowa w pkt 3 i 4, prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej;  

  6. sprzedaż nieruchomości następuje na cele budowy dróg krajowych. 

Zgodnie z przepisami obowiązującymi w roku 1997, dotyczącymi oddawania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, w wypadku sprzedaży lub oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste w drodze bezprzetargowej, zapłata ceny sprzedaży mogła być, na wniosek nabywcy, rozłożona na raty roczne płatne przez okres do 10 lat. Roszczenia Skarbu Państwa lub gminy z tego tytułu podlegały zabezpieczeniu hipotecznemu.

W przypadku oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste, hipoteka powinna być ustanowiona na użytkowaniu wieczystym (bowiem nieruchomość cały czas należy do gminy, która oddała ją w użytkowanie wieczyste).  W takim wypadku hipoteka obejmuje również budynki i urządzenia na użytkowanym terenie, stanowiące własność wieczystego użytkownika. Ustanowienie hipoteki na nieruchomości, a nie na użytkowaniu wieczystym, raczej mija się z celem, bo oznaczałoby, że gmina może się zaspokoić z nieruchomości, którą i tak jest właścicelem. Jeżeli użytkownik nie spłaca należności, gmina może wystąpić na drogę sądową, żądając zapłaty. Uzyskany w sprawie wyrok będzie podstawą do egzekucji z całego majątku dłużnika. Ustanowienie hipoteki na nieruchomości (lub użytkowaniu wieczystym) ma ten skutek, że wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości (lub z użytkowania wieczystego) bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości (użytkownika wieczystego).


Zespół prawników
e-prawnik.pl

Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?


Masz inne pytanie do prawnika?

 

Komentarze

    Nie dodano jeszcze żadnego komentarza. Bądź pierwszy!!

Potrzebujesz pomocy prawnej?

Zapytaj prawnika