Wada budynku postawionego przez spółdzielnię
Pytanie:
"W 1996 roku zawarto pomiędzy spółdzielnią a jej członkiem umowę realizacyjną budowy domu jednorodzinnego. W czerwcu 2002 roku, po zakończeniu budowy zawarto umowę przeniesienia własności nieruchomości zabudowanej (domu). W akcie notarialnym przeniesienia nie było klauzul o potwierdzeniu jakości wykonania. W tym czasie na elewacji ściany zewnętrznej była widoczna niejednorodność tynku, co do której spółdzielnia zapewniała, że z czasem niejednorodność ta zaniknie, co jednak nie nastąpiło. Kiedy upływa termin przedawnienia roszczeń o właściwe jakościowo wykonanie elewacji? Ponadto wewnątrz budynku znajdowały się drzwi, częściowo nadpalone, co było zgłaszane przez członka do zarządu Spółdzielni (przed czerwcem 2002). Spółdzielnia twierdziła, że odpowiedzialność ponosi wykonawca, który zaprzestał działalności i z tego tytułu zostanie obniżone jego wynagrodzenie. Członka spółdzielni obciążono pełną kwota za spalone drzwi, zapewniając, że po uzyskaniu stosownego rabatu od wykonawcy, nastąpi zmniejszenie tego obciążenia. Następnie Spółdzielnia zawarła ugodę z wykonawcą, jednakże nie dokonała zwrotu członkowi nadpłaconej kwoty. Nie sporządzono protokołu odbioru budynku w chwili przekazania. Czy członkowi przysługuje obecnie roszczenie z tytułu jakości wykonania?"
Odpowiedź prawnika: Wada budynku postawionego przez spółdzielnię
Do umów o przeniesienie własności domu rodzinnego (art. 18 w związku z art. 2 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych) w drodze analogii stosuje się przepisy kodeksu cywilnego o rękojmi przy sprzedaży. Spółdzielnia odpowiada więc za wady rzeczy niezależnie od istnienia jakichkolwiek klauzul zawartych w umowie. Takie postanowienia mogłyby być potraktowane jako gwarancja jakości. Ich brak nie powoduje jednak całkowitego wyłączenia odpowiedzialności spółdzielni.
Zgodnie z art. 556 §1 k.c. wadą fizyczną rzeczy jest między innymi wada zmniejszająca wartość rzeczy ze względu na jej przeznaczenie. Jako taką wadę potraktować można niejednorodność tynku. Jest rzeczą oczywistą, że jej istnienie może wpływać na wartość rzeczy, głównie ze względu na pogorszenie walorów estetycznych. W tym wypadku nie można zastosować również art. 557 §1 k.c., który zwalnia od odpowiedzialności wykonawcę w przypadku, gdy zlecający wiedział o istnieniu wady. Pomimo tego, że tak się rzeczywiście stało, zlecający został zapewniony, że niejednorodność zniknie. W tym czasie nie można było traktować tego jako wady.
W przedstawionym stanie faktycznym nie chodzi problemem nie będzie przedawnienie lecz określone w kodeksie cywilnym terminy,w których spółdzielnia powinna być zawiadomiona o istnieniu wady. Art. 563 §1 k.c. przewiduje termin miesięczny liczony od dnia, w którym kupujący (zamawiający) dowiedział się o istnieniu wady. Określenie tego momentu będzie w tym wypadku trudne. Może nim być na przykład chwila, w której zgodnie z zapewnieniami spółdzielni jednorodność tynku powinna ostatecznie zniknąć. Problem może pojawić się, jeżeli taka chwila nie została określona. W tym wypadku należałoby więc odwołać się do wiedzy związanej z budownictwem oraz świadomości zamawiającego w tym zakresie i na tej podstawie określić ten moment.
Zgodnie z art. 568 §1 k.c., uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne budynku wygasają po upływie trzech lat licząc od dnia, w którym rzecz została kupującemu wydana.
Sprawa podobnie będzie wyglądała w przypadku nadpalonych drzwi. Odpowiedzialność spółdzielni w tym wypadku nie zależy od odpowiedzialności podwykonawcy. Kluczowy jest sam fakt istnienia wady.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?