Wady mieszkania a obowiązek płacenia czynszu

Odpowiedź prawnika: Wady mieszkania a obowiązek płacenia czynszu

Z przedstawionego pytania wynika, że mamy do czynienia ze stosunkiem najmu między gminą a lokatorami mieszkania. Zastosowanie znajdą więc w opisywanym przypadku właściwe przepisy kodeksu cywilnego dotyczące najmu oraz przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie ma zasadniczo znaczenia dla stosowania powyższych regulacji to, czy umowa najmu dotyczy lokalu socjalnego, czy nie-socjalnego. Choć bowiem oczywistym jest, że standard lokalu socjalnego jest na ogół niższy, niż innego lokalu mieszkalnego, to jednak nie można uzasadniać faktu, iż mieszkanie nie spełnia podstawowych zasad bezpieczeństwa,  istnieniem obniżanego standardu mieszkania socjalnego. Zgodnie z powołanymi wyżej przepisami, do obowiązków wynajmującego (czyli gminy)  należy w szczególności dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza: 

• napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu, 

• wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków. 

Do wynajmującego należy też utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia oraz dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa powyżej.  

Najemcę (lokatora) obciąża natomiast naprawa i konserwacja trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą. Z opisu sytuacji wynika, iż problemem nie jest piecyk gazowy, który działa prawidłowo, lecz nieprawidłowo wybudowany przewód kominowy. Obowiązek utrzymania w należytym stanie i naprawy tego elementu budynku jest obowiązkiem właściciela, czyli gminy.  

Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników (tak jak w opisanym przypadku), najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Jest jednak prawdopodobne, że to wypowiedzenie nie leży w interesie także samych najemców, szczególnie jeśli jest to lokal socjalny. Należy jednak pamiętać, że najemca, który nie wypowiada najmu i mimo takiej możliwości nie opuszcza lokalu, może być uznany za przyczyniającego się do ewentualnej szkody.   

Zgodnie z przepisem art. 664 kodeksu cywilnego, jeżeli w chwili wydania najemcy rzecz miała wady, które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, albo jeżeli wady takie powstały później, a wynajmujący mimo otrzymanego zawiadomienia nie usunął ich w czasie odpowiednim, albo jeżeli wady usunąć się nie dadzą, najemca nie ma obowiązku płacenia czynszu. Jeśli jednak nie opuści lokalu, może, jak wskazano wyżej, zostać uznany  za przyczyniającego się do ewentualnej szkody.