Waloryzacja czynszu w umowie najmu

Odpowiedź prawnika: Waloryzacja czynszu w umowie najmu

Z opisu wynika, że w umowie najmu została zawarta tzw. klauzula waloryzacyjna. Jest to zastrzeżenie umowne, przez które strony umawiają się, że wykonanie zobowiązania nastąpi poprzez spełnienie świadczenia (najczęściej pieniężnego) w rozmiarze lub ilości wynikających z określonego miernika. W tym przypadku jako taki miernik został przyjęty wskaźnik wzrostu cen dóbr i usług.

W pierwszej kolejności należy zaznaczyć, że zapis taki jest jak najbardziej wiążący. W polskim prawie obowiązuje zasada swobody umów. Strony zawierające umowę mogą ułożyć stosunek prawny według swego uznania, byleby jego treść lub cel nie sprzeciwiały się właściwości (naturze) stosunku, ustawie ani zasadom współżycia społecznego (art. 353 [1] kc). Skoro jedna strona umowy zaproponowała taką klauzulę waloryzacyjną, a druga poprzez złożenie oświadczenia wyrażającego zgodę na najem zgodziła się na takie rozwiązanie, to jest ono aktualne między stronami. Zapis taki nie jest sprzeczny z prawem, ma on na celu zabezpieczenie obu stron kontraktu przed ryzykiem zmiany wartości świadczenia umownego (najczęściej pieniądza krajowego).

Po drugie waloryzacji czynszu dokonuje wynajmujący, a nie najemca. Czynsz płaci się przecież wynajmującemu, a nie najemcy, i to pierwszy z tych podmiotów ustala wysokość czynszu.

Niedookreślenie przez strony z jakiego okresu należy brać pod uwagę dany wskaźnik może budzić wątpliwości. W praktyce najczęściej bierze się pod uwagę wskaźnik za rok kalendarzowy poprzedzający rok, w którym dokonuje się waloryzacji (ale jest to wyraźniej ujmowane w umowach). Jednak w grę może wchodzić też miesięczny, kwartalny, półroczny wskaźnik w poprzednim roku. W razie sporu należy się kierować treścią art. 65 § 2 kc, zgodnie z którym w umowach należy raczej badać jaki był zgodny zamiar stron i cel umowy, niż opierać się na jej dosłownym brzmieniu. Niemniej jednak taki niepełny zapis świadczy o pewnej niestaranności obu stron umowy.

Indeks cen towarów i usług jest jednym z najpopularniejszych na świecie miernikiem inflacji. A zatem czynsz w opisywanym przypadku będzie po prostu waloryzowany o wskaźnik inflacji (http://www.stat.gov.pl/gus/5840_1632_PLK_HTML.htm).