Woda z balkonu zalewa sąsiadów - kto odpowiada?
Pytanie:
"Dostałem wezwanie od mieszkających piętro niżej sąsiadów do usunięcia wady budowlanej na swoim tarasie w budynku wieloosobowym. Według nich na tarasie występuje wada na skutek której podczas deszczu woda dostaje się do wewnątrz budynku i zalewa niżej usytuowane mieszkania. Budynkiem zarządza wspólnota mieszkaniowa i powołany Zarządca. Tego typu usterki w postaci nieszczelności tarasów budowlane były i są zgłaszane również w innych mieszkaniach budynku, polegają one prawdopodobnie na wadliwym wykonaniu systemu odprowadzania wody deszczowej. Kto odpowiada za szkodę wynikłą z zalewania mieszkań?"
Odpowiedź prawnika: Woda z balkonu zalewa sąsiadów - kto odpowiada?
W takim przypadku odpowiedzialność może ponosić właściciel albo ewentualnie wspólnota mieszkaniowa. Rozstrzygnięcie tego problemu jest uzależnione od ustalenia, czy usterka będącą przyczyną zalewania mieszkania sąsiadów dotyczy części wspólnych budynku, czy też części tarasu służących do wyłącznego użytku właściciela mieszkania. W omawianej sytuacji faktycznej mamy do czynienia z sytuacją, gdy w budynku wielomieszkaniowym zostały wyodrębnione lokale mieszkalne jako odrębne nieruchomości. Zatem powstał stan prawny, zgodnie z którym właścicielowi nieruchomości lokalowej przysługuje także udział w prawie własności nieruchomości wspólnej, związany z własnością lokalu. Własność lokalu jest odrębnym przedmiotem własności od własności nieruchomości wspólnej.
W tym miejscu należy wskazać czym w świetle prawa jest wspólnota mieszkaniowa. Zgodnie z art. 6 u.w.l. Ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład określonej nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Należy przy tym wskazać, iż wspólnota mieszkaniowa powstaje już z chwilą wyodrębnienia pierwszego lokalu jako odrębnej nieruchomości. Wspólnota mieszkaniowa może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, pozywać i być pozywana. Oznacza to, iż wspólnota mieszkaniowa posiada podmiotowość prawną. Dlatego też, wspólnota mieszkaniowa, jako podmiot prawa, może być pozwana w sprawie naprawy części wspólnych budynku, gdyż w takim zakresie jest odpowiedzialna za ich utrzymanie.
Z kolei w skład nieruchomości lokalowej mogą wchodzić także pomieszczenia pomocnicze służące zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych oraz pomieszczenia przynależne jako części składowe nieruchomości lokalowej. Jeżeli zatem przedmiotowy taras służy wyłącznie do wyłącznego użytku właściciela mieszkania, to powinien być traktowany jako pomieszczenie przynależne do nieruchomości lokalowej i w związku z tym to on będzie odpowiedzialny za usunięcie usterki i naprawienie ewentualnych szkód wynikłych z jej powodu.
Michał Włodarczyk
Radca Prawny
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?