Współwłasność kamienicy i użyczenie lokalu

Odpowiedź prawnika: Współwłasność kamienicy i użyczenie lokalu

Jak zakładamy, brak jest w opisanej sytuacji jakiegokolwiek porozumienia co do zarządu rzeczą wspólną i znajdują zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego. Stosownie do art. 199 kc do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Zgodnie zaś z art. 201 kc do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli. W braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności.

Nie jest możliwe przyjęcie jednolitego kryterium dla rozgraniczenia czynności zwykłego zarządu i czynności przekraczających ten zakres. Kryterium takie można bowiem ustalić jedynie w konkretnej sytuacji. Z pytania wynika, iż chce Pan użyczyć synowi jeden z lokali w kamienicy. Użyczenie lokalu jest zwykle czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu nieruchomością wspólną, na której znajduje się lokal. Nawet jednak, jeśli w tej konkretnej sprawie będzie to czynność zwykłego zarządu, nie posiada Pan wystarczającej większości udziałów, by bez zgody drugiego współwłaściciela (gminy) użyczyć lokal; potrzebna jest bowiem większość (art. 201 kc) i nie wystarcza tu połowa. Pozostaje jedynie rozważyć możliwość zwrócenia się do sądu.

Proszę pamiętać, że czynność dokonana bez wymaganej zgody współwłaściciela jest nieważna, w związku z czym drugi współwłaściciel mógłby się domagać od Pańskiego syna wydania lokalu.

Inaczej by było, gdyby Pan i gmina dokonali umownego podziału kamienicy do używania (quoad usum) i lokal znajdowałby się w "Pańskiej" części – w takiej sytuacji zgoda nie byłaby potrzeba, w ogóle nie byłaby to czynność zarządu (zob. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 10 czerwca 1994 r., sygn. akt II CRN 53/94).