Współwłasność w nieruchomości

5.2.2009

Pytanie:

"Mój ojciec jest współwłaścicielem w 1/3 jednej działki budowlanej o powierzchni 700m2, zabudowanej budynkiem mieszkalnym ok. 80m2 i w 1/3 dwóch przylegających do siebie działek budowlanych o powie. 1600m2 na których stoi tylko stodoła, ale jest to bardzo atrakcyjny teren z linią brzegową rzeki. Stodoła stoi jakoś na granicy tych działek. Pozostałe 2/3 zarówno działki zabudowanej domem, jak i działki (składającej się z tych dwóch działek przylegających do siebie) należą do po 1/3 do brata i siostry ojca. W tej chwili jest konflikt, bo Ojciec mieszkał w tym domu i praktycznie sam zajmował się udoskonalaniem, drobnymi remontami w domu. Chciał, żeby się wszyscy złożyli i np. zrobili dach, bo przecieka oraz uporządkowali podwórko. Niestety rodzeństwo Taty nie wykazywało ty zainteresowania, ale chętnie teraz coraz częściej na gotowe przyjeżdżają, ale nie chcą dokładać. Generalnie teraz wszyscy się pokłócili. Powiedzieli, że na tej działce co stoi stodoła wybudują sobie dom, bo oni razem mają 2/3 i Ojciec nie ma nic do gadania. Jakie prawa ma mój Tata, biorąc pod uwagę to, że raczej nie dogadają się w sprawie np. zniesienia współwłasności lub możliwości zrzeczenia się np. udziału w działce z domem, na rzecz udziału działki ze Stodołą? Czy rodzeństwo Ojca może wystawić dom, gdzie chce bez zgody Taty? Czy taka współwłasność w ułamku to określa konkretne miejsce na działce, czyli czy np. Wujek może wejść na działkę i odgrodzić sobie 1/3 bez zgody Taty? Czy z domu każdy z współwłaścicieli może w nieograniczony sposób korzystać? Czy jeśli wujek zrzeknie się swojego udziału na ciotkę i ona teraz będzie miła 2/3 udziału w działce z domem, a Tata tylko 1/3, to czy nadal Tata może tam mieszkać i korzystać z całego domu, a nie np. z 1/3 tego domu, bo np. ciotka wyznaczy mu dostęp tylko do pokoju, a już do kuchni i łazienki nie. Domek jest mały ma tylko dwa pokoje. Czy jeśli np. ciotka i wujek zgodzą się, żeby ojciec sobie wybudował na tek działce z stodołą jakiś domek, a potem znowu się wszyscy pokłócą, to czy wtedy do tego domku co sobie Tata wybudował mają dostęp reszta rodzeństwa? Czy Tata może się zameldować tymczasowo w tym domu mieszkalnym , w którym ma 1/3 bez zgody reszty rodzeństwa? Czy Tata lub rodzeństwo mogą sprzedać lub darować te udziały osobie trzeciej bez zgody reszty? Czy jest tu jakaś zasada pierwokupu?"

Odpowiedź prawnika: Współwłasność w nieruchomości

Zgodnie z kodeksem cywilnym, każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności poprzez przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Jeżeli nie można znieść współwłasności w drodze umownej, można wystąpić ze stosownym wnioskiem do sądu.

Współwłasność oznacza, że każdy ze współwłaścicieli ma uprawnienia do całości rzeczy objętej współwłasnością. W braku stosownych uzgodnień pomiędzy współwłaścicielami, żaden z nich nie może odgrodzić np. połowy nieruchomości i pozbawić tym samym posiadania pozostałych współwłaścicieli. Oznacza to również, że z całego domu mogą korzystać wszyscy współwłaściciele (chyba, że inaczej uzgodniono – np. dokonano podziału quoad usum) Wynika to z zapisów kodeksu cywilnego, zgodnie z którym każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

W związku z powyższym, rodzeństwo może sprzedać swoje udziały w nieruchomości, nie może jednak sprzedać całego budynku stanowiącego współwłasność nie tylko rodzeństwa taty (chyba, że uzyska zgodę sądu). Również tato może rozporządzić swoim udziałem, np. darować go innej osobie. Prawo pierwokupu dotyczy sytuacji sprzedaży udziału w nieruchomości rolnej jeżeli tym współwłaścicielom, którzy prowadzą gospodarstwo rolne na gruncie wspólnym. Nie dotyczy to jednak wypadku, gdy współwłaściciel prowadzący jednocześnie gospodarstwo rolne sprzedaje swój udział we współwłasności wraz z tym gospodarstwem albo gdy nabywcą jest inny współwłaściciel lub osoba, która dziedziczyłaby gospodarstwo po sprzedawcy.

Dom wystawiony na gruncie stanowiącym współwłasność będzie stanowił również współwłasność, co w przyszłości może rodzić konflikty (wprawdzie można zawrzeć umowę podziału do używania (quoad usum), w której wskaże się, że domek będzie użytkowany prze jednego ze współwłaścicieli, jednakże umowa taka nie jest tak stabilna jak prawo własności, można żądać jej zmiany).Przy zameldowaniu na pobyt stały lub czasowy trwający ponad 3 miesiące należy przedstawić potwierdzenie pobytu w lokalu osoby zgłaszającej pobyt stały lub czasowy trwający ponad 3 miesiące, dokonane przez właściciela lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu, oraz, do wglądu, dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu tego podmiotu. Dokumentem potwierdzającym tytuł prawny do lokalu może być umowa cywilno-prawna, wypis z księgi wieczystej, decyzja administracyjna, orzeczenie sądu lub inny dokument poświadczający tytuł prawny do lokalu. Zameldowanie w lokalu służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu w tym lokalu.

Więcej informacji na temat współwłasności znajduje się w poradzie: Od czego zależy sposób korzystania z rzeczy wspólnej przez współwłaścicieli?

Zespół prawników
e-prawnik.pl

Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?

Masz inne pytanie do prawnika?

Komentarze

natalia 2013-04-06 16:50:44
witam mam poważny problem :(napisze w skrócie szybkim !! od kilku lat mieszkam z dziadkami ponieważ nie miałam warunków żeby mieszkać z rodzicami ale byłam u nich zameldowana poniewaz rodzice chcieli z pracy otrzymywac na mnie pieniądze, z powodu długów teraz musza się wyprowadzić a ja musze się wymeldować od nich problem w tym że mój dziadek jest współwłaścicielem czy on mnie może zameldować i mojego synka ????

Czytaj także

Nowa egzekucja z nieruchomości

Ustanowienie odrębnej własności lokali jako sposób fizycznego podziału nieruchomości stanowiącej współwłasność małżonków.

A jeśli nie jesteś jedynym właścicielem... - Co może współwłaściciel?

Zniesienie współwłasności - jak znieść współwłasność?

Niektóre prawa i obowiązki właścicieli nieruchomości niebędących członkami spółdzielni

Doliczanie czasu do okresu zasiedzenia

Zajęcie jako pierwszy etap egzekucji z nieruchomości

Podział „majątku wspólnego” konkubentów

Dlaczego mieszkania trafiają na licytacje komornicze?

Pytania i odpowiedzi

Zasady korzystania z nieruchomości budynkowej stanowiącej współwłasność

Pytanie: "Jakie są zasady korzystania z nieruchomości budynkowej stanowiącej współwłasność?"

Zakup nieruchomości na współwłasność z partnerem

Pytanie: "Para żyjąca w konkubinacie pragnie zakupić mieszkanie jako współwłasność. Każda ze stron wniosłaby 50% pełnej kwoty mieszkania. Jedna ze stron wnosi wkład własny, druga w formie pożyczki bankowej. Czy możliwy jest zakup nieruchomości w formie współwłasności z partnerem, gdy wciąż para nie jest małżeństwem? Jeżeli tak, to na jakich zasadach?"

Ustalenie wartości nieruchomości

Pytanie: "Czy w trakcie rozliczenia przy zniesieniu współwłasności sąd może nakazać rozliczenie za samowolę budowlaną, która to jakoby podniosła wartość działki, a która wyszła przy wycenie nieruchomości przez biegłego i on ocenił ją jako samowolę?"

Odpowiedzialność za długi współwłaścicieli

Pytanie: "Aktem notarialnym przekazano 1/4 nieruchomości zabudowanej na współwłasność. W akcie notarialnym jest zapis: "wszystkie podatki i ciężary obdarowani zobowiązali się ponosić poczynając od 1.1.2002 r." Czy pod pojęciem wszystkie podatki i ciężary należy rozumieć całość tych podatków czy tylko część odpowiadającą obdarowanym tj. 1/4?"

Nabycie udziału od współwłaściciela nieruchomości

Pytanie: "Zamierzam odkupić nieruchomość od swojej matki. W chwili obecnej prowadzona jest sprawa o zniesienie współwłasności na tej nieruchomości pomiędzy matką a jej ciotką. Czy kupując udziały w tej nieruchomości automatycznie staję sie stroną postępowania w sprawie zniesienia tej współwłasności? Czy będę musiał partycypować w kosztach poniesionych przed kupnem przeze mnie tej nieruchomości?"

Nabycie na licytacji przez dwie osoby

Pytanie: "Czy dwie osoby fizyczne mogą dokonać zakupu nieruchomości (po 50% udziałów) podczas licytacji sądowej (komorniczej)? "

Współwłasność drogi a media

Pytanie: "Jestem współwłaścicielka drogi dojazdowej do mojej działki. Mam określone notarialnie z wpisem do KW 1/706 drogi. Wszystkie media są w tej drodze. Wodociągi domagają się notarialnego oświadczenia o ustanowieniu nieodpłatnie na czas nieograniczony prawa użytkowania pasa gruntu o szer. 1,5m wzdłuż urządzenia wodociągowego. Czy jako współwłasność taką zgodę muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele? Jest ich 36 i nie dotrę do wszystkich. Czy wystarczy tylko moje oświadczenie?"

Egzekucja z nieruchomości obciążonej hipoteką

Pytanie: "Jak wygląda egzekucja z nieruchomości stanowiącej współwłasność dwóch osób, z których to tylko jedna jest dłużnikiem, przeciwko jednej toczy się postępowanie egzekucyjne? Czy może dojść do sprzedaży nieruchomości? Jak to wygląda? Jak wygląda egzekucja należności pieniężnych z nieruchomości obciążonej hipoteką w przypadku, gdy hipoteką obciążony jest tylko np. 50% udział w tej nieruchomości?"

Prawa współwłaściciela nieruchomości

Pytanie: "Kupiłam część domu jednorodzinnego wraz z udziałem w działce gruntu wynoszącym 1/3 całości. Dom jest podzielony na dwie części z osobnymi wejściami, podłączeniami do mediów itd. Jest do tego decyzja z Urzędu oraz projekt (dom jest w stanie surowym), na którym została wyznaczona granica użytkowania nieruchomości. Jakie skutki ma dla mnie fakt, że nie jestem właścicielką części działki, a posiadam tylko udział? Czy to znaczy, że właściciel drugiej części domu może (...)"

Udział w odrębnej własności lokalu

Pytanie: "Jestem wdową. Po stwierdzeniu nabycia spadku po moim zmarłym mężu stałam się współwłaścicielką spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego wraz moją córką. Mój udział wynosi 3/4, udział mojej córki wynosi 1/4. Czy z chwilą ustanowienia odrębnej własności lokalu, stajemy się właścicielkami mieszkania z tymi samymi udziałami, czy też może odrębna własność lokalu powinna być ustanowiona wspólnie na rzecz nas obu bez podawania udziałów?"

Nabycie części domu a udział w nieruchomości

Pytanie: "Zamierzam kupić część domu jednorodzinnego tzn. 200 mkw (cały dom ma powierzchnię 300 mkw). Czy udział w gruncie, który nabywam powinien być ustalony proporcjonalnie do nabywanej części domu, czy muże być ustalony w dowolny sposób?"

Zakup mieszkania na współwłasność

Pytanie: "Mieszkam razem z przyjaciółką mamy zamiar kupić mieszkanie na jej nazwisko. Jak mam się zabezpieczyć, żeby w przyszłości nie zostać na przysłowiowym lodzie?"

Ustanowienie współwłasności mieszkania

Pytanie: "Chciałbym ustanowić współwłasność na lokal (mieszkanie). Nie podpisałem jeszcze aktu notarialnego. Chciałbym aby u notariusza ta osoba, w tym przypadku mój rodzic mógł być współwłaścicielem lokalu. Co należy uczynić, czy muszę to tylko zgłosić do dewelopera? Kontaktowałem się z bankiem, który udzielił mi kredytu. Analityk poinformował mnie, że po podpisaniu aktu należy się zgłosić do banku i podpisać aneks. Czy współwłasność ustala się procentowo, np. 1/4 lokalu, (...)"

Sprzedaż działki na poszerzenie a współwłasność

Pytanie: "Nieruchomość stanowi współwłasność dwóch osób. Jedna z nich wystąpiła do gminy z wnioskiem o sprzedaż działki przyległej w trybie bezprzetargowym, na poprawienie warunków zagospodarowania. Czy sprzedaż musi nastąpić na rzecz obydwu współwłaścicieli? Czy jeśli jeden ze współwłaścicieli odmówi zakupu przyległej działki, drugi może ją nabyć na wyłączną własność?"

Współwłasność udziałów w sp. z o.o.

Pytanie: "Czy można doprowadzić do scalenia udziałów w spółce z ograniczoną odpowiedzialnością poprzez zawarcie umowy spółki cywilnej w tym celu, tak by łącznie dotychczasowi wspólnicy spółki z o.o., posiadający indywidualnie udziały o wartości ogółem poniżej 500,- zł, po zawarciu umowy spółki cywilnej wspólnie stali się współuprawnionymi do sumy udziałów i czy poszczególni wspólnicy takiej spółki cywilnej jako udziałowca spółki z ograniczoną odpowiedzialnością podlegają (...)"