Wykup mieszkania od spółdzielni rolniczej

Odpowiedź prawnika: Wykup mieszkania od spółdzielni rolniczej

Zakładamy, iż pisząc o lokatorach mają Państwo na myśli osoby zajmujące mieszkania na podstawie umowy najmu. Jak można domyślić się z treści pytania umowy najmu zostały podpisane na czas nieokreślony. Zastosowanie znajdzie w opisywanym przypadku ustawa o ochronie praw lokatorów. Wypowiedzenia umów najmu należy dokonać zgodnie z jej przepisami. Właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny łączący go z najemcą jeśli: 

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa on lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali;

• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności;

• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela;

• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku ( w tym wypadku lokatorowi przysługuje prawo do lokalu zamiennego, obowiązek jego zapewnienia oraz pokrycia kosztów przeprowadzki spoczywa na właścicielu).

Właściciel ma także możliwość wypowiedzenia stosunku prawnego łączącego go z najemcą, jeżeli ma zamiar zamieszkać w zajmowanym przez najemcę lokalu. Ustawa „daje” właścicielowi dwie możliwości:

• wypowiedzenie umowy najmu z zagwarantowaniem najemcy lokalu zastępczego najpóźniej na 6 miesięcy naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art.11.ust.4.u.o.p.l.);

• wypowiedzenie umowy najmu bez zagwarantowania najemcy lokalu zastępczego co najmniej 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego (art.11.ust.5.u.o.p.l.).

Należy zwrócić także uwagę na fakt, iż u.o.p.l. (ust.10.omawianego) przepisu daje właścicielowi prawo do wytoczenia, z ważnych przyczyn, powództwa o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazania przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie doszły do porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku. 

Jeżeli nie ma żadnej z powyższych przesłanek dających podstawę do wypowiedzenia, to sprzedaż nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym nastąpi „razem z lokatorami”. Poszczególni nabywcy mieszkań wstąpią w stosunek najmu i będą mogli wypowiedzieć umowę najmu na warunkach opisanych powyżej.

W każdym razie właściciel budynku nie ma prawa zmuszać najemców do wykupu mieszkań. Lokatorzy nie mogą być też umieszczeni w jednym mieszkaniu, nie mogą być w ogóle przeniesieni do innych mieszkań, jeżeli nie nastąpi wypowiedzenie umów najmu.

Spółdzielnia może określić ogólne zasady wykupu mieszkań, wspólne dla wszystkich najemców, np. w regulaminie. Może również podwyższyć czynsz. Podwyżkę taką reguluje wspomniana wyżej ustawa. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy. Natomiast podwyżka, w wyniku której wysokość czynszu albo innych opłat za używanie lokalu przekroczy w skali roku 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, może nastąpić tylko w uzasadnionych przypadkach. Na pisemne żądanie lokatora właściciel w terminie 7 dni przedstawi na piśmie przyczynę podwyżki i jej kalkulację.

W ciągu 2 miesięcy od dnia wypowiedzenia lokator może zakwestionować podwyżkę, o której mowa wyżej, wnosząc pozew do sądu o ustalenie, że podwyżka jest niezasadna albo jest zasadna, lecz w innej wysokości, albo odmówić przyjęcia podwyżki ze skutkiem rozwiązania umowy z upływem okresu dokonanego wypowiedzenia. Ciężar udowodnienia zasadności podwyżki ciąży na właścicielu.

Podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy, a jeżeli poziom rocznego czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyłączeniem opłat niezależnych od właściciela, przekracza 3 % wartości odtworzeniowej lokalu, to roczna podwyżka nie może być wyższa niż 10 % dotychczasowego czynszu albo dotychczasowych opłat za używanie lokalu, liczonych bez opłat niezależnych od właściciela.