Wynajem wspólnej nieruchomości

Odpowiedź prawnika: Wynajem wspólnej nieruchomości

Czynsz z umowy najmu jest dochodem, który rzecz przynosi na podstawie stosunku prawnego, stanowi więc pożytek cywilny z rzeczy. Zgodnie z art. 207 kodeksu cywilnego (dalej k.c.) pożytki z rzeczy przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Jednakże współwłaściciele nie tylko są uprawnieni do pożytków, ponadto są obowiązani do ponoszenia wydatków i ciężarów związanych z rzeczą główną, również w stosunku do posiadanych udziałów.

Pożytki w pierwszej kolejności powinny być przeznaczone na utrzymanie rzeczy wspólnej. Jeżeli po poniesieniu określonych nakładów na rzecz stanowiącą przedmiot współwłasności, pozostanie pewna suma, powinna być ona przeznaczona na podział między współwłaścicieli w stosunku do posiadanych udziałów w rzeczy. Zatem Pan, jako współwłaściciel, nie może żądać wypłacenia sumy dokładnie odpowiadającej posiadanemu udziałowi, może Pan natomiast domagać się  dochodu netto, tj. sumy pozostałej po odliczeniu wszystkich nakładów poniesionych na utrzymanie rzeczy wspólnej.

Na podstawie kodeksu cywilnego przysługuje Panu roszczenie o zwrot należnych z tytułu współwłasności nieruchomości pożytków. Może Pan więc złożyć powództwo do sądu właściwego ze względu na położenie nieruchomości (art. 38 k.p.c.).

Co do odpowiedzialności karnej za przywłaszczenie drugiego współwłaściciela – przedmiotem przywłaszczenia (art. 284 kodeksu karnego – dalej k.k.) mogą być rzeczy objęte współwłasnością, jednakże nie każde samowolne rozporządzenie rzeczą wspólną może być kwalifikowane jako przestępstwo przywłaszczenia. Nie możemy tutaj mówić o przywłaszczeniu rzeczy stanowiącej współwłasność, ale o przywłaszczeniu pożytków z tej rzeczy, czyli pieniędzy stanowiących dochód z najmu. Na gruncie prawa karnego rzecz ruchomą rozumie się szerzej niż w prawie cywilnym. Zgodnie z art. 115 § 9 k.k.: rzeczą ruchomą jest także polski lub obcy pieniądz lub inny środek płatniczy oraz dokument uprawniający do otrzymania sumy pieniężnej. Zgodnie więc z tą definicją dochód z najmu stanowi rzecz ruchomą. Przywłaszczenie rozumiane jest jako rozporządzenie cudzą rzeczą ruchomą lub cudzym prawem majątkowym jako swoim z wykluczeniem osoby uprawnionej. W rozumieniu prawa karnego rzecz stanowiąca przedmiot współwłasności jest rzeczą cudzą dla każdego ze współwłaścicieli (I KZP 1/2012 Postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 28 marca 2012 r.). Aby przypisać odpowiedzialność konieczne jest udowodnienie zamiaru i to zamiaru bezpośredniego, na co wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 18 października 2000 roku (III KKN 200/98) w którym możemy przeczytać o zamiarze "włączenia przedmiotu współwłasności do swego majątku odrębnego lub przejęcia do wyłącznej dyspozycji".

Ponadto w procesie karnym mógłby Pan dochodzić również roszczeń cywilnych wynikających bezpośrednio z popełnionego przestępstwa. Taką możliwość daje Panu powództwo adhezyjne (art. 62 i następne kodeksu postępowania karnego). Powództwo można zgłosić do rozpoczęcia przewodu sądowego (przewód sądowy rozpoczyna się od odczytania przez oskarżyciela aktu oskarżenia zgodnie z art. 385 k.p.k.).

Jeżeli chodzi o kwestię dowodową, udowodnienie określonego faktu nie jest konieczne tylko w procesie cywilnym. Również w postępowaniu karnym muszą być zebrane odpowiednie i przekonywujące dla sądu dowody, aby przełamać domniemanie niewinności i skazać oskarżonego. Z tym, że w procesie karnym to nie na Panu, a na prokuratorze będzie spoczywał obowiązek udowodnienia, że drugi ze współwłaścicieli popełnił przestępstwo przywłaszczenia.

Podsumowując w Pana sytuacji jest możliwe zastosowanie roszczenia z zwrot należnych pożytków z rzeczy wspólnej przewidzianego prawem cywilnym. Nie możemy natomiast w sposób jednoznaczny stwierdzić, czy istnieje również możliwość pociągnięcia drugiego współwłaściciela do odpowiedzialności karnej za przestępstwo przywłaszczenia na podstawie art. 284 § 1 k.k.