Wypowiedzenie umowy najmu i dzierżawy

Odpowiedź prawnika: Wypowiedzenie umowy najmu i dzierżawy

Zasada swobody umów oznacza, iż strony stosunku prawnego mogą regulować jego treść dowolnie byleby nie sprzeciwiała się ona naturze stosunku, ustawie oraz zasadom współżycia społecznego. Pominięcie w treści umowy pewnych postanowień nie oznacza jednak, iż nie znajdą one zastosowania w ramach istniejącego stosunku prawnego. Zasadnicze znaczenie dla Państwa ma odpowiedź o jaką umowę chodzi: czy jest to najem czy dzierżawa (a więc prawo do korzystania z rzeczy i pobierania z niej pożytków).

Przepisy prawne odmiennie bowiem regulują możliwość rozwiązywania wskazanych umów, w zależności od łączącego strony stosunku prawnego. W przypadku najmu należy powołać przepis art. 673 kc:

Art. 673. § 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych.
§ 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie - na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu - na trzy dni naprzód; gdy najem jest dzienny - na jeden dzień naprzód.
§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Jak więc wynika z powyższego umowa najmu zawarta na czas oznaczony nie może być wypowiedziana w terminie wcześniejszym niż wynikający z umowy. Jeśli strony nie przewidziały terminu wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony, nie ma możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy.

W zakresie dzierżawy należy natomiast powołać przepis art. 704 kc:

Art. 704. W braku odmiennej umowy dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego, inną zaś dzierżawę na sześć miesięcy naprzód przed upływem roku dzierżawnego.

Jeśli, w świetle powyższego, zawarta umowa nosi cechy umowy najmu, nie można jej rozwiązać przed upływem terminu jej obowiązywania, skoro strony nie przewidziały takiego zapisu w umowie. Jeśli jednak jest to umowa dzierżawy, można wypowiedzieć umowę na sześć miesięcy na koniec roku dzierżawnego.