Zadłużenie członka wspólnoty mieszkaniowej

Odpowiedź prawnika: Zadłużenie członka wspólnoty mieszkaniowej

Co do zasady w wezwaniu dłużnika do dobrowolnego spełnienia świadczenia należy wyraźnie wskazać z jakiego tytułu dochodzone jest roszczenie, przez kogo oraz należy wskazać odpowiedni termin do spełnienia świadczenia. Nie ma tutaj sztywnych reguł, co do terminu, może to być 7 dni albo miesiąc, kwestia ta zależy wyłącznie od wierzyciela. W przedstawionym stanie faktycznym wskazane byłoby wystosowanie do dłużnika ostatecznego przedsądowego wezwania do zapłaty, w którym zostałby wyznaczony konkretny termin do spełnienia świadczenia oraz pouczenie o skutkach bezskutecznego upływu przedmiotowego terminu tj. o art. 16 ustawy o własności lokali bądź wytoczenia powództwa o zapłatę.

Zgodnie z w/w przepisem, jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego.

Jak więc wynika z powyższego, jeżeli dłużnik nie spełni świadczenia w terminie, wówczas wspólnota mieszkaniowa (a w przedstawionym stanie faktycznym zarządca w imieniu wspólnoty) ma dwie możliwość:

1. wystąpić do sądu o wydanie orzeczenie nakazującego spełnienie roszczenia, a następnie skierować sprawę do postępowania egzekucyjnego;

2. może również wystąpić do sądu na podstawie art. 16 w/w ustawy o udzielenie zgody na sprzedaż lokalu w drodze licytacji.

Zarówno w pierwszym jak i w drugim przypadku, zarząd lub zarządca nie musi uzyskiwać zgody (wyrażonej w uchwale) ogółu właścicieli na wszczęcie i prowadzenie postępowania sądowego, chyba że co innego wynika z umowy ustalającej sposób zarządu nieruchomością wspólną (zob. jednak niżej o konieczności podjęcia uchwały o samym wykluczeniu ze wspólnoty). Egzekucja długów z tytułu wierzytelności należnych wspólnocie jest na podstawie art. 22 ust. 1 w/w ustawy czynnością zwykłego zarządu i ich podejmowanie jest elementem prawidłowego zarządzania nieruchomością na podstawie podjętych (wcześniej) i wiążących właścicieli i zarząd uchwał ogółu właścicieli (co do wnoszenia opłat i ich wysokości).

Jeżeli roszczenie byłoby egzekwowane na podstawie art. 16 ustawy o własności lokali, wówczas obowiązkowe jest podjęcie uchwały przez wspólnotę mieszkaniową w sprawie wykluczenia dłużnika (członka wspólnoty) ze wspólnoty mieszkaniowej. Dopiero po podjęciu takiej uchwały będzie możliwe wniesienie powództwa o udzielenie zgody na sprzedaż lokalu w formie licytacji.

Jeżeli jednak, zarząd w imieniu wspólnoty podejmie działania zmierzające do wystosowania powództwa o zapłatę (wydania nakazu zapłaty) wówczas żadna uchwała członków wspólnoty mieszkaniowej nie jest konieczna. Zarządca może bowiem zgodnie z zakresem czynności zwykłego zarządu wszcząc postępowanie sądowe o zapłatę w imieniu wspólnoty, chyba że co innego stanowi umowa wspólnoty z zarządcą.

Zarządca może w imieniu wspólnoty dochodzić roszczenia z tytułu zadłużenia od członka wspólnoty w postępowaniu upominawczym. Obecnie (od 1 lipca 2000 r.) przepisy kodeksu postępowania cywilnego nie przewidują już limitu kwotowego dla możliwości wydania nakazu zapłaty w postępowaniu upominawczym. Zgodnie z art. 498 § 1 kpc nakaz zapłaty w trybie upominawczym wydaje się, jeżeli powód dochodzi roszczenia pieniężnego, a w innych sprawach, jeżeli przepis szczególny tak stanowi. Jeżeli nie ma podstaw do wydania nakazu zapłaty w trybie upominawczym sprawa jest rozpatrywana we właściwym dla niej rodzaju postępowania (w procesie zwykłym lub odpowiednim postępowaniu odrębnym).  Wniosek o wydanie nakazu zapłaty w trybie upominawczym nie jest potrzebny, ponieważ działania w tym kierunku podejmowane są z urzędu przez sąd.

Zwolnienie od kosztów sądowych może być przyznane także osobie prawnej lub jednostce organizacyjnej nie posiadającej osobowości prawnej, jeżeli podmiot ten wykaże, że nie ma dostatecznych środków na pokrycie tych kosztów. W związku z powyższym, jeżeli wspólnota mieszkaniowa wykaże, że nie posiada środków na pokrycie kosztów sądowych wówczas będą zachodziły przesłanki do zwolnienia jej od kosztów.