Zakup mieszkania dla małoletniego

Odpowiedź prawnika: Zakup mieszkania dla małoletniego

Matce przysługuje władza rodzicielska nad dzieckiem, która obejmuje w szczególności obowiązek i prawo do wykonywania pieczy nad majątkiem dziecka. Władza rodzicielska powinna być wykonywana tak, jak tego wymaga dobro dziecka i interes społeczny, nie jest nieograniczona i nie może być dowolnie sprawowana. W związku z tym przy wykonywanej przez rodziców pieczy nad majątkiem dziecka (po nabyciu nieruchomości przez dziecko, będzie ona stanowiła jego własność), powinni się oni przede wszystkim kierować dobrem dziecka, nawet jeżeli jest on sprzeczny z interesem całej rodziny. Jeżeli władza rodzicielska nie została odebrana żadnemu z rodziców, to przysługuje im ona na równi. Każde z rodziców może działać samodzielnie jako przedstawiciel ustawowy dziecka.

Jeżeli jednak np. mąż sprzeciwi się zamierzonej przez żonę czynności wykonywanej w imieniu dziecka, żadne z małżonków nie będzie mogło jej wykonać i o dokonaniu tej czynności, bądź odmowie jej dokonania zdecyduje sąd opiekuńczy.
Ponadto rodzic nie może reprezentować swoich dzieci przy czynnościach prawnych między nimi, co może być częstym przypadkiem, gdyż zgodnie z przedstawionym w przykładzie planem, dwójka dzieci będzie współwłaścicielami tej nieruchomości.
Rodzic nie może też reprezentować dziecka w przypadku czynności prawnej, gdzie jedną ze stron będzie on, a drugą dziecko. Rodzice nie mogą bez zezwolenia sądu opiekuńczego dokonywać czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ani wyrażać zgody na dokonywanie takich czynności przez dziecko.

We wskazanej sytuacji, to dzieci będą stroną umowy sprzedaży nieruchomości jako kupujący. Ponieważ są nieletnie, a więc nie mają pełnej zdolności do czynności prawnych, dla zawarcia umowy konieczna byłaby zgoda przedstawiciela ustawowego dzieci. Ponieważ jednak, ze względu na przedmiot umowy, czynność ta wykracza poza ramy czynności zwykłego zarządu (a do takich zalicza się w szczególności: nabycie, zbycie, zrzeczenie się lub istotne obciążenie nieruchomości), dla jej dokonania konieczne jest wcześniejsze uzyskanie zgody sądu rodzinnego. Sprawę rozpatruje sąd w postępowaniu nieprocesowym, a dziecko może być uczestnikiem tego postępowania. Ponieważ sąd udziela zezwolenia, a nie zgody, to konsekwencją jego braku jest nieważność dokonanej czynności i nie może ona być następnie potwierdzona. Jednakże ze względu na charakter dokonywanej czynności, w sytuacji gdy dzieci jedynie nabywają prawo własności nieruchomości, a koszty tej czynności ponoszą osoby trzecie (rodzice), nie powinno być trudności z uzyskaniem zgody sądu rodzinnego na wyrażenie zgody na dokonanie tej czynności.

Nie przekracza natomiast ram czynności zwykłego zarządu, przyjęcie darowizny nieruchomości w stanie wolnym od zobowiązań wobec darczyńcy lub osób trzecich. Jeżeli więc rodzic nabyłby najpierw nieruchomość na swoją rzecz, a następnie dokonał darowizny na rzecz swoich dzieci, czynność ta zasadniczo nie wymagałaby uzyskania zgody sądu rodzinnego. 

Po ustaniu zarządu (m. in. po uzyskaniu pełnoletniości przez dzieci) rodzice obowiązani są oddać dziecku zarządzany przez nich majątek dziecka. Na żądanie dziecka lub jego przedstawiciela ustawowego, zgłoszone przed upływem roku od ustania zarządu, rodzice obowiązani są złożyć rachunek z zarządu. Żądanie to nie może jednak dotyczyć dochodów z majątku pobranych w czasie wykonywania władzy rodzicielskiej.