Zarządzanie a administrowanie wspólnotą

Odpowiedź prawnika: Zarządzanie a administrowanie wspólnotą

Samo pojęcie "administrowania" odnosi się w szczególności do prowadzenie bieżących czynności związanych z obsługą danej nieruchomości. Natomiast zarządzanie jest pojęciem znacznie szerszym, obejmującym większy zakres działalności. Najczęściej wykonywanie zarządzania nieruchomością obejmuje również jej administrowanie. To tylko jej mniejszy fragment, obejmujący mniej zadań. Zarząd ma przede wszystkim kompetencje do reprezentowania wspólnoty mieszkaniowej (zawierania umów, wytaczania powództw o zapłatę zaległego czynszu itp.), ponadto to zarząd zwołuje zgromadzenie właścicieli mieszkań oraz rozlicza się z nimi i jemu jest udzielane absolutorium.

Ustawa o własności lokali z 1994 r. stanowi w art. 18 ust. 1,  że sposób zarządu nieruchomością wspólną może być określony w umowie, ustanawiającej odrębną własność lokali albo później w zawartej umowie odrębnej. Wybór sposobu zarządzania nieruchomością wspólną należy do właścicieli lokali. Ustawodawca umożliwia sprawowanie zarządu przez osobę trzecią, na podstawie umowy zlecenia. Może on być wykonywany przez osobę fizyczną lub prawną i nazywany jest - ze względu na sposób powstania - zarządem zleconym, umownym lub powierniczym. Stronami takiej umowy, zawieranej w formie aktu notarialnego muszą być wszyscy właściciele danej wspólnoty. Zarządca ten jest z reguły upoważniony do dokonywania czynności zwykłego zarządu tj. kierowania sprawami wspólnoty i reprezentowania jej na zewnątrz. W zakresie, w jakim zarządzanie sprawami wspólnoty zostaje powierzone osobie trzeciej wyłączone jest działanie właścicieli lokali.  

Umowę z administratorem mogli podpisać sami właściciele lub zarząd wspólnoty. Z kontekstu pytania wynika jednak, iż zrobił ot zarząd. Opisaną sytuację należałoby traktować w następujący sposób: zarząd wspólnoty składający się z kilku osób zachowuje swoje kompetencje,  a administratorka jedynie wykonuje czynności powierzone jej na podstawie umowy, najprawdopodobniej, zlecenia. 

Zgodnie z art. 22 ust. 3 pkt 1 ustalenie wynagrodzenia dla zarządcy lub zarządu nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Nie jest uprawnione traktowanie administratorki jak zarządcy, gdyż w konsekwencji mielibyśmy do czynienia z sytuacją, w której wspólnota ma dwa zarządy. Jeśli natomiast faktycznie administratorka przejęła kompetencje zarządcy, a umowę z nią podpisał zarząd, w dodatku bez zachowania odpowiedniej formy, to takie działanie jest niezgodne z prawem i wymagało uporządkowania sytuacji prawnej wspólnoty mieszkaniowej.  

W zleceniu jednak oczywiście mogą być zawarte odstępstwa i zostać wprowadzone czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Jednakże dopiero w razie braku odmiennych postanowień zawartych w umowie, stosuje się odpowiednio przepisy o zarządzie nieruchomością wspólną z ustawy o własności lokali. Wtedy również normy prawne powinny zostać użyte odpowiednio do administrowania (zarządzania) przez osobę fizyczną lub prawną wykonującą umowę zlecenia.

Samo ustalenie wysokości wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, wobec czego będzie potrzebna uchwala właścicieli na podjęcie tej czynności. Równoczesne posiadacz lokalu który jest członkiem zarządu może się domagać wynagrodzenia za sprawowaną funkcję odpowiednio do wniesionego wkładu pracy art.28. Oczywiście nie stoi to na przeszkodzie, aby ta sama osoba była członkiem zarządu i administratorem, który na podstawie umowy cywilno - prawnej będzie pobierała odrębne wynagrodzenie za swoją prace.