Zły stan techniczny budynku a dziki lokator

Odpowiedź prawnika: Zły stan techniczny budynku a dziki lokator

Jak Państwo wskazali w opisie sytuacji, po upływie terminu 3 miesięcy od uprawomocnienia się decyzji o zwrocie wywłaszczonej nieruchomości umowy najmu z lokatorami ulegają rozwiązaniu z mocy samego prawa (art. 138 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W takiej sytuacji lokatorzy zobowiązani będą do opróżnienia zajmowanych lokali. Jeżeli nadal będą zajmować przedmiotowe lokale bez tytułu prawnego, wówczas będą Państwo mieli prawo żądać opróżnienia lokalu na drodze sądowej. Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy, w wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób, których nakaz dotyczy. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie. Odszkodowanie, o którym mowa powyżej odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od takiej osoby odszkodowania uzupełniającego.

Należy również wskazać, że jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 kodeksu cywilnego.

Mogą Państwo również dochodzić swoich praw na podstawie art. 222 § 1 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym właściciel może żądać od osoby, która włada faktycznie jego rzeczą, ażeby rzecz została mu wydana, chyba że osobie tej przysługuje skuteczne względem właściciela uprawnienie do władania rzeczą.

Zgodnie z art. 66 ustawy prawo budowlane, w przypadku stwierdzenia, że obiekt budowlany:

1. może zagrażać życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia bądź środowiska albo 

2. jest użytkowany w sposób zagrażający życiu lub zdrowiu ludzi, bezpieczeństwu mienia lub środowisku, albo 

3. jest w nieodpowiednim stanie technicznym, albo 

4. powoduje swym wyglądem oszpecenie otoczenia 

- właściwy organ nakazuje, w drodze decyzji, usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, określając termin wykonania tego obowiązku. 

W decyzji, o której mowa w pkt 1-3, właściwy organ może zakazać użytkowania obiektu budowlanego lub jego części do czasu usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

W razie stwierdzenia potrzeby opróżnienia w całości lub w części budynku przeznaczonego na pobyt ludzi, bezpośrednio grożącego zawaleniem, właściwy organ jest obowiązany:

1. nakazać, w drodze decyzji, na podstawie protokołu oględzin, właścicielowi lub zarządcy obiektu budowlanego opróżnienie bądź wyłączenie w określonym terminie całości lub części budynku z użytkowania;

2. przesłać decyzję, o której mowa powyżej obowiązanemu do zapewnienia lokali zamiennych na podstawie odrębnych przepisów (Państwo nie będą zobowiązani do zapewnienia lokalu zamiennego, albowiem lokatorzy będą zajmowali lokale bez tytułu prawnego, w związku z tym nie będzie łączył Państwa z tymi osobami stosunek najmu);

3. zarządzić:  

   • umieszczenie na budynku zawiadomienia o stanie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia oraz o zakazie jego użytkowania,  

   • wykonanie doraźnych zabezpieczeń i usunięcie zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, z określeniem, technicznie uzasadnionych, terminów ich wykonania.  

Jak więc wynika z powyższego, organ budowlany z uwagi na konieczność rozbiórki może nakazać opuszczenie budynku. Nakaz ten wydawany jest w formie decyzji administracyjnej i egzekwowany jest w trybie egzekucji administracyjnej.

W tym przypadku znajdzie zastosowanie art. 141 ustawy Postępowanie egzekucyjne w administracji, zgodnie z którym jeżeli egzekwowany jest obowiązek wydania nieruchomości albo opróżnienia lokalu mieszkalnego lub użytkowego albo innego pomieszczenia, stosuje się środek egzekucyjny prowadzący do odebrania zobowiązanemu nieruchomości albo usunięcia zobowiązanego z zajmowanego lokalu lub pomieszczenia, w celu wydania tej nieruchomości lub opróżnionego lokalu (pomieszczenia) wierzycielowi. Egzekucję prowadzi się przeciw zobowiązanemu, członkom jego rodziny i domownikom oraz innym osobom zajmującym nieruchomość lub lokal (pomieszczenie), które mają być opróżnione i wydane.

Jeżeli osoby zajmujące lokale bez tytułu prawnego, pomimo prowadzonej egzekucji, nie opróżnią zajmowanych pomieszczeń, wówczas konieczne będzie zastosowanie przymusu bezpośredniego. Zgodnie z art. 148 w/w ustawy, przymus bezpośredni polega na doprowadzeniu do wykonania obowiązku podlegającego egzekucji drogą zagrożenia zastosowania lub drogą zastosowania bezpośrednio skutecznych środków, nie wyłączając siły fizycznej, w celu usunięcia oporu zobowiązanego i oporu innych osób, które stoją na przeszkodzie wykonaniu obowiązku. W szczególności przymus bezpośredni stosuje się w celu doprowadzenia do wykonania przez zobowiązanego opuszczenia nieruchomości, lokalu (pomieszczenia), wydania rzeczy, zaniechania czynności lub nieprzeszkadzania innej osobie w wykonywaniu jej praw, a także w przypadkach, gdy ze względu na charakter obowiązku stosowanie innych środków egzekucyjnych nie jest możliwe.