Zmiana sposobu zarządu w małej wspólnocie
Pytanie:
"Tworzymy małą wspólnotę mieszkaniową (5 mieszkań). Poprzednim właścicielem nieruchomości była Agencja Nieruchomości Rolnej. Wraz ze sprzedażą pierwszego lokalu zarząd nad częścią wspólną nieruchomości powierzono Spółdzielni Mieszkaniowej (zapis w akcie notarialnym), która również do tej pory tym się zajmowała. Spółdzielnia sprawuje zarząd jak za dawnych czasów nie stosując się do obowiązującego prawa, nie robi spotkań, nie rozlicza się ze swoich działań ani z finansów, sama podejmuje decyzje także przekraczające zakres zwykłego zarządu nie pytając nas o zgodę. Większość właścicieli (75% udziałów - 3 mieszkania) chce odwołać ten zarząd, wybrać jedną osobę na administratora i samemu sprawować zarząd nad nieruchomością zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego. Wezwaliśmy Spółdzielnię do zwołania zebrania w celu podjęcia uchwały o zmianie sprawowania zarządu (w tym o odwołaniu obecnego zarządu oraz powołania nowego spośród właścicieli) w obecności notariusza. Spółdzielnia jak i jeden z właścicieli (Agencja Nieruchomości Rolnej) twierdzą, że taka uchwała musi być podjęta jednogłośnie przez wszystkich właścicieli nieruchomości, zorganizuje zebranie, ale odmawia sprowadzenia notariusza na spotkanie, twierdząc, że nie ma to teraz sensu, bo nie ma jednomyślności oraz że sprowadzenie notariusza to i tak nasza sprawa. My z kolei twierdzimy, że do zmiany sposobu sprawowania zarządu wystarczy wola większości, oraz, że za sprowadzenie notariusza odpowiada obecny zarząd. Kto ma rację? Czy do zmiany sposobu sprawowania zarządu nieruchomością wspólną (odwołanie obecnego zarządu oraz powołanie nowego ze swojego grona) w małej wspólnocie wymagana jest jednomyślność, czy wystarczy wola większości?"
Odpowiedź prawnika: Zmiana sposobu zarządu w małej wspólnocie
Jak wynika z opisu sytuacji w małej wspólnocie ustanowiono zarząd powierzony – zarządcą została spółdzielnia mieszkaniowa. Zgodnie z art. 18 ustawy o własności lokali właściciele lokali mogą w umowie o ustanowieniu odrębnej własności lokali albo w umowie zawartej później w formie aktu notarialnego określić sposób zarządu nieruchomością wspólną, a w szczególności mogą powierzyć zarząd osobie fizycznej albo prawnej. Zmiana ustalonego w powyższym trybie sposobu zarządu nieruchomością wspólną może nastąpić na podstawie uchwały właścicieli lokali zaprotokołowanej przez notariusza. Uchwała ta stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej.
Zakładając, iż zmiana polegać będzie na powierzeniu zarządu innemu zarządcy, a więc nadal na zasadach zarządu powierzonego, problem jest dwojaki:
-
czy stanowi to zmianę sposobu zarządu, o jakiej mowa w cytowanym wyżej przepisie
-
czy uchwała musi być podjęta przez wszystkich właścicieli
Co do pierwszej kwestii, istnieją pewne rozbieżności między doktryną a orzecznictwem. Zgodnie z wyrokiem SN z dnia 14 stycznia 2004 r., sygn. I CK 108/2003, przewidziany w art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903 ze zm.) obowiązek zaprotokołowania uchwały przez notariusza dotyczy wyłącznie uchwały właścicieli lokali o zmianie ustalonego sposobu zarządu nieruchomością wspólną. Nie dotyczy natomiast uchwały o wyborze zarządu podjętej w trybie art. 20 ust. 1 tej ustawy (jest to zarząd wybierany w dużej wspólnocie spośród właścicieli i innych osób fizycznych).
Zgodnie z wyrokiem Sądu Apelacyjnego w Gdańsku, z dnia 15 stycznia 2002 r., sygn. I ACa 995/2001 wynikająca z art. 18 ust. 2a ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Tekst jednolity: Dz. U. 2000 r. Nr 80 poz. 903) szczególna forma przewidziana dla uchwały dotyczyć będzie zmiany sprawowania zarządu, uprzednio powierzonego osobie trzeciej, nie zaś zmiany osoby sprawującej zarząd.
Odmienny pogląd prezentuje R. Dziczek Własność lokali. Komentarz, wzory pozwów i wniosków sądowych, Warszawa 2006 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis, wydanie III.
Co do podjęcia stosownej uchwały większością głosów lub jednomyślnie, pośrednio można posiłkować się zdaniem A. Goli (Nieruchomości Warszawa 1999-2004 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis)
„Brak ograniczeń pozwala też na stwierdzenie, że zainteresowani mogą zawartą umowę zmienić, a nawet rozwiązać. Może do tego dojść na podstawie kolejnej umowy zawartej przez obecnych właścicieli lokali oraz - gdy nie wszystkie lokale w budynku zostały wyodrębnione - także przez dotychczasowego właściciela nieruchomości. Ustawa natomiast nie przewiduje możliwości wypowiedzenia umowy przez jednego właściciela lokalu lub niektórych z nich. Jest zagadnieniem dyskusyjnym, czy zainteresowany właściciel lokalu może - przede wszystkim wtedy, gdy zawarta umowa okazała się dla niego szczególnie niekorzystna - wypowiedzieć ją na zasadach ogólnych (J. Ignatowicz: Komentarz do ustawy o własności lokali, s. 75).” Naszym zdaniem uchwała taka wymaga jednomyślności wszystkich właścicieli. Należy jednak wskazać, iż praktyka notariuszy bywa odmienna.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?