Zmiana warunków zawartej umowy najmu

Pytanie:

W umowie najmu lokalu użytkowego, zawartej na czas nieokreślony w 1996 r., jest zapis, że ceny za wynajem m2 powierzchni mogą być zmienione dwa razy do roku, jeśli wskaźnik wzrostu cen (ogłaszany przez GUS) przekroczy poziom inflacji. Teraz wynajmujący chce zmienić ten zapis (aneksem do umowy - umowa dopuszcza zmiany tylko w formie pisemnej) na mniej korzystny dla najemcy - uzależniając cenę wynajmu od średnich rynkowych. Jednocześnie informuje, że w razie nie zaakceptowania (podpisania) aneksu w ciągu 2 tygodni od daty dostarczenia, powyższy aneks należy traktować jako wypowiedzenie umowy z 1 miesięcznym terminem (możliwość takiego wypowiedzenia jest zawarta w umowie). Pytania są następujące: 1. Czy wynajmujący ma prawo w formie aneksu dokonywać takich zmian (dotyczących cen wynajmu)? 2. Czy wypowiedzenie umowy w takiej formie i z takich powodów jest prawnie skuteczne? 3. Czy można dochodzić jakiś roszczeń od wynajmującego z tytułu nie dotrzymania umowy najmu?

Masz inne pytanie do prawnika?

ODPOWIEDŹ PRAWNIKA

Podpisanie aneksu jest zmianą umowy i wymaga zgody obu stron. Nie ma przeszkód, by zmienić w ten sposób postanowienia dotyczące przesłanek pozwalających na zmianę czynszu. Nie stanowi to zmiany wysokości czynszu, która może być dokonana w drodze jednostronnego wypowiedzenia. Strony mogą nawet za obopólną zgodą zawrzeć umowę o zupełnie innych postanowieniach. Możliwość ta wynika z ogólnej zasady dotyczącej zobowiązań – zasady wolności umów. Jeżeli któraś ze stron umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony chce ją wypowiedzieć, to może to zrobić, jeśli czynsz płatny jest miesięcznie, na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jest to przepis bezwzględnie obowiązujący, w związku z tym strony nie mogą postanowić inaczej. Jeżeli w umowie znajduje się klauzula niezgodna z tym przepisem, to jest ona po prostu nieważna i żadna ze stron nie może się na nią powoływać. Termin trzymiesięczny jest liczony w następujący sposób: jeśli wypowiedzenie nastąpi np. 27.10, to termin upłynie z końcem ostatniego dnia stycznia. Naszym zdaniem zastrzeżenie, o którym mowa w pytaniu, a zgodnie z którym do trzymiesięcznego terminu mają zostać wliczone dwa tygodnie przeznaczone na zgodę, stanowi obejście prawa. Termin wypowiedzenie rozpocznie więc bieg dopiero po upływie dwóch tygodni. Wypowiedzenie umowy najmu powinno być dokonane w tej samej formie, w której zawarto umowę (np. forma pisemna). Jeżeli umowa zostanie rozwiązana w drodze wypowiedzenia, to nie można żądać odszkodowania za niewykonanie zobowiązania, gdyż umowa już nie obowiązuje i zobowiązanie wygasło.

Tagi: najem, wypowiedzenie, czynsz, zmiana umowy, aneks, termin

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (3)

Klaudia

23.9.2016 13:32:26

Re: Zmiana warunków zawartej umowy najmu

Proszę o pomoc. We wrześniu b.r. wynajęłam pokój. Umowa została podpisana na rok i spisana jest na całe mieszkanie (każdy z lokatorów ją podpisał), nie na każdy pokój z osobna i wynosi ona 2100 zł, z czego za mój pokój płacę 500 zł miesięcznie. W dniu dzisiejszym właścicielka poinformowała mnie o tym,że od października będzie podpisywana nowa umowa, na każdy pokój osobno, przy czym cenę mojego pokoju chce podnieść do 550zł za miesiąc. Czy taka zmiana umowy jest zgodna z prawem przed upłynięciem czasu na jaki została podpisana?

EWA ZARZECZNA

16.5.2013 9:13:9

Re: Zmiana warunków zawartej umowy najmu

Witam, proszę o poradę. Mam podpisana umowę najmu z 3 m-cznym okresem wypowiedzenia. Na koniec lutego złożyłam wypowiedzenie umowy najmu ze skutkiem na 31.05.2013. Natomiast 01.03.2013 właściciel lokalu zaproponował zmniejszenie czynszu aneksem do umowy do końca 2103 r, który to podpisałam. Wypowiedzenie nie zostało cofniete. Czy wobec tego moje wypowiedzenie jest ważne, czy aneks je unieważnił?

Fudalej Wiesław

5.1.2011 20:24:39

Re: Zmiana warunków zawartej umowy najmu

Wynajmuję od osoby prywatnej grunt pod sprzedaż, na którym mam wybudowany obiekt handlowy za 40 m2 gruntu płacę ca 1780 zł plus 22% teraz 23 % podatku wat.Płacę również podatek za grunt pod działalność handlową do Urzędu Miasta,którego wysokość co roku Urząd określa.W tym roku czyli 2011 otrzymałem rachunek od właściciela gruntu, na którym mam podwyższony czynsz o wskaźnik Prezesa GUS w wysokości 2,4 %. Mam pytanie czy właściciel gruntu ma prawo obciążać mnie tym podatkiem.

Pokaż wszystkie komentarze (3)

Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ

ZOBACZ TAKŻE:

2.8.2018

Odpowiedzialność współmałżonka z tytułu umowy najmu lokalu mieszkalnego

Na podstawie zawartej umowy najmu lokalu mieszkalnego co do zasady wynajmujący zobowiązuje się oddać dany lokal do używania najemcy, na czas oznaczony lub nieoznaczony, natomiast najemca jest zobowiązany (...)
18.4.2017

Wypowiedzenie umowy najmu - Jak wypowiedzieć umowę najmu mieszkania lub lokalu?

Do najmu lokali mieszkalnych stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego oraz ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego. Ma ona zastosowanie wyłącznie (...)
11.10.2018

Okres wypowiedzenia - Ile wynosi i kiedy możliwe jest skrócenie okresu wypowiedzenia?

Regulacje Kodeksu pracy przewidują zasadniczo dwa wypadki, których możliwe jest skrócenie okresu wypowiedzenia. Pierwszy wynika z art. 36 § 6 k.p., zgodnie z którym strony mogą (...)
23.12.2016

Przedłużenie umowy najmu w sposób dorozumiały

Umowę najmu możemy – w zależności od potrzeb - zawrzeć zarówno na jakiś określony przedział czasu tj. na czas oznaczony, jak również bezterminowo – tj. na czas nieoznaczony. (...)
2.8.2016

Najem okazjonalny o czym należy pamiętać?

Najem okazjonalny został wprowadzony ustawą z dnia 17 grudnia 2009 r. o zmianie ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego oraz o zmianie niektórych (...)