Zniesienie współwłasności
Pytanie:
"Jestem współwłaścicielem nieruchomości w wysokości 50%. Udział ten zakupiłem kilka miesięcy temu. Drugi współwłaściciel ujawniony w księdze wieczystej nie żyje od wielu lat. Niestety nie było przeprowadzone po nim postępowanie spadkowe. W ewidencji gruntów od 1973 roku nieruchomość zgodnie ze stanem faktycznym zapisana jest jako dwie niezależne działki. Tak więc ewidencja geodezyjna sankcjonuje stan faktyczny. Obie działki rozgraniczone są murem i od co najmniej 1973 roku faktycznie użytkowane niezależnie. Nadmieniam, iż użytkowana przez mnie część nieruchomości jest niezabudowana, na drugiej znajduje się dom, tak więc to w interesie rodziny zmarłego powinno być usankcjonowanie stanu faktycznego. Jednak odmawiają takiego działania. Nie mogę więc złożyć wniosku do sądu o dokonanie zniesienia współwłasności, gdyż nie jestem w stanie wskazać drugiego współwłaściciela. Połowa działki powinna przypaść mi, druga połowa mnie nie interesuje. W jaki sposób dokonać zniesienia współwłasności w sposób potwierdzający stan rzeczywisty lub stwierdzenia zasiedzenia? "
Odpowiedź prawnika: Zniesienie współwłasności
Z treści pytania wynika, iż na nieruchomości będącej współwłasnością Pana i wspomnianych spadkobierców, dokonano tzw. podziału quoad usum, czyli podziału do korzystania. Taki faktyczny podział nie zmienia jednak faktu, iż obu współwłaścicielom przysługuje po 50% całej nieruchomości. Zasadniczo instytucja zasiedzenia odnosi się do posiadacza nieruchomości, który jej właścicielem nie jest.. Zgodnie bowiem z art. 172 kodeksu cywilnego posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu jako posiadacz samoistny, chyba że uzyskał posiadanie w złej wierze (zasiedzenie).
Jednakże zasiedzenie nie jest wykluczone w opisanej w pytaniu sytuacji. Może bowiem dojść do zasiedzenia przez jednego ze współwłaścicieli nieruchomości jej wydzielonej części, jest to jednak sytuacja szczególna i konieczne jest zaistnienie szczególnych okoliczności. Aby współwłaściciel mógł zasiedzieć połowę nieruchomości, musi zachowywać się jak właściciel tej części, a nie jak współwłaściciel. Zamiar bycia jedynym współwłaścicielem i jego uzewnętrznienie może polegać między innymi na tym, że dotychczasowi współwłaściciele dokonają nieformalnego zniesienia współwłasności przez podział fizyczny. Sam podział do korzystania, jaki z pewnością nastąpił w Pana przypadku, nie przesądza jeszcze, iż takie nieformalne zniesienie nastąpiło. Normalnym bowiem celem umowy o podział do korzystania jest zachowanie przez każdego ze współwłaścicieli prawa do całej nieruchomości przy jednoczesnym przeznaczeniu określonej części dla każdego z nich. Do uzyskania stwierdzenia zasiedzenia może okazać się niewystarczający wypis z ewidencji, w której ujawnione są dwie działki. Nie wiemy na jakiej podstawie został dokonany taki podział ewidencyjny. Jeżeli na przykład zmarły oraz zbywca, od którego Pan nabył nieruchomość w 1973 r. chcieli znieść współwłasność i dlatego dokonali podziału ewidencyjnego, to można by ewentualnie takie działanie potraktować jako zawarcie nieformalnej umowy o zniesieniu współwłasności. Naszym zdaniem jednak stwierdzenie zasiedzenia uniemożliwia jeden podstawowy fakt. Otóż nabył Pan od zbywcy udział w nieruchomości – świadczy to o ty, iż zbywca ten zachowywał się jak współwłaściciel. To przekreśla możliwość uznania go za właściciela wydzielonej części (samoistnego posiadacza), co jest przesłanką zasiedzenia.
W związku z powyższym w opisanej sytuacji konieczne jest zniesienie współwłasności nieruchomości przez dokonanie podziału fizycznego. Z treści pytania wynika, iż porozumienie się ze spadkobiercami drugiego z właścicieli jest utrudnione, w związku z czym zniesienie współwłasności nastąpi przed sądem.
Z pytania wynika, iż spadkobiercy zmarłego zamieszkują dom wybudowany na nieruchomości. Można więc stwierdzić, iż spadek został przez nich objęty. W takim przypadku (tak orzeczenie SN z 16 czerwca 1952 r., C 1006/52, OSN 1953/III poz. 75) ustanowienie kuratora spadku nie znajduje podstaw.
Nie pozbawia to jednak Pana możliwości działania. Jako osoba mająca w tym interes prawny może pan złożyć wniosek o stwierdzenie nabycia spadku przez członków tej rodziny, nie czekając na działanie z ich strony. Jeśli jednak sytuacja spadkowa jest klarowna (np. po zmarłym dziedziczyła żona i jego dzieci, żadna z tych osób nie zmarła, żadna nie odrzuciła spadku), to naszym zdaniem możliwe jest pominięcie postępowania o stwierdzenie nabycia spadku. Sąd ustali spadkobierców w ramach postępowania o zniesienie współwłasności. We wniosku o zniesienie współwłasności należy dokładnie określić, opisać nieruchomość oraz przedstawić dowody prawa własności. Należy wskazać we wniosku osobę zmarłego współwłaściciela oraz podać jako uczestników osoby, które dziedziczyły po nim.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?