Zniesienie współwłasności a hipoteka na udziale
Pytanie:
"Planuję zakup działki budowlanej. Działka powstała z podziału na działki budowlane większej działki należącej do dwóch właścicieli (każdy posiadał 1/2). Sprzedają oni wszystkie działki - mieszkają w innym mieście. Wyznaczono w ramach podziału drogę prowadzącą do 4 działek m. in. do tej, którą zamierzam kupić. Nie ma możliwości dojazdu do drogi publicznej bez korzystania z wyznaczonej drogi. Droga fizycznie nie istnieje tzn. na działce pod nią przeznaczonej jest łąka. Każda działka (włączając w to tę przeznaczoną pod drogę) posiada odrębną księgę wieczystą, w każdej zapisani są dwaj właściciele, każdy z 1/2 udziału. W księdze drogi jeden z właścicieli ma zapis hipoteczny. Drugi z nich chce podzielić swój udział 1/2 na 4 części i sprzedać nabywcom wspomnianych 4 działek budowlanych jako współwłasność. Dostanę więc 1/8 część drogi na zasadzie współwłasności. Czy hipoteka może dotyczyć tylko udziału jednego ze współwłaścicieli? Czy budowa drogi będzie wymagała zgody pierwotnego właściciela, który nie sprzedaje swojego udziału? Czy może on udzielić mi pełnomocnictwa, aby jego zgoda nie była wymagana każdorazowo przy tego typu inwestycjach? Jakie zapisy powinny się znaleźć w akcie notarialnym, aby zabezpieczyć się przed późniejszymi ew. utrudnieniami ze strony pierwotnego właściciela? "
Odpowiedź prawnika: Zniesienie współwłasności a hipoteka na udziale
Hipoteka może obciążać ułamkową część nieruchomości, jeśli stanowi ona udział współwłaściciela. Wierzyciel hipoteczny będzie się mógł wówczas zaspokoić z udziału.
Sprzedaż nie dotyczy rzeczy (działki przeznaczonej na drogę), lecz udziału w niej. Stanie się Pan jej współwłaścicielem. Każdy ze współwłaścicieli ma uprawnienie do korzystania i posiadania całej rzeczy w sposób, który nie przeszkadza w korzystaniu i posiadaniu innemu współwłaścicielowi. Rozporządzenie rzeczą (np. sprzedaż) i inne czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich właścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele mający większość udziałów w nieruchomości mogą wystąpić do sądu z żądaniem upoważnienia ich do dokonania czynności. Natomiast do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości. Większość jest liczna według wielkości udziałów, nie ilości osób. W razie braku zgody każdy ze współwłaścicieli, bez względu na wielkość udziału może żądać sądowego upoważnienia.
Podział nieruchomości może nastąpić pod warunkiem istnienia dostępu do drogi publicznej z każdej z tworzonych działek. W tym wypadku nastąpiło wyodrębnienie drogi wewnętrznej z dzielonej nieruchomości. W takiej sytuacji wydaje się, że odpowiednie zagospodarowanie tej działki (budowa drogi) jest czynnością nie przekraczającą zakresu zwykłego zarządu. Jednak decyzja taka będzie zależała od okoliczności konkretnego stanu faktycznego. Do budowy drogi wystarczy więc zgoda większości współwłaścicieli. W opisanym przypadku będzie jednak potrzebna zgoda dawnego współwłaściciela, gdyż bez niej nawet wszyscy nowi współwłaściciele nie będą mieli większości. Warto więc postarać się o uzyskanie zgody współwłaściciela na budowę drogi w akcie notarialnym jednocześnie ze sprzedażą działki. Nie jest tu natomiast wymagane uzyskanie pełnomocnictwa do wyrażenia zgody.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?