Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Hipoteka może obciążać ułamkową część nieruchomości, jeśli stanowi ona udział współwłaściciela. Wierzyciel hipoteczny będzie się mógł wówczas zaspokoić z udziału.
Sprzedaż nie dotyczy rzeczy (działki przeznaczonej na drogę), lecz udziału w niej. Stanie się Pan jej współwłaścicielem. Każdy ze współwłaścicieli ma uprawnienie do korzystania i posiadania całej rzeczy w sposób, który nie przeszkadza w korzystaniu i posiadaniu innemu współwłaścicielowi. Rozporządzenie rzeczą (np. sprzedaż) i inne czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich właścicieli. Jeżeli takiej zgody nie ma, współwłaściciele mający większość udziałów w nieruchomości mogą wystąpić do sądu z żądaniem upoważnienia ich do dokonania czynności. Natomiast do czynności zwykłego zarządu potrzebna jest zgoda większości. Większość jest liczna według wielkości udziałów, nie ilości osób. W razie braku zgody każdy ze współwłaścicieli, bez względu na wielkość udziału może żądać sądowego upoważnienia.
Podział nieruchomości może nastąpić pod warunkiem istnienia dostępu do drogi publicznej z każdej z tworzonych działek. W tym wypadku nastąpiło wyodrębnienie drogi wewnętrznej z dzielonej nieruchomości. W takiej sytuacji wydaje się, że odpowiednie zagospodarowanie tej działki (budowa drogi) jest czynnością nie przekraczającą zakresu zwykłego zarządu. Jednak decyzja taka będzie zależała od okoliczności konkretnego stanu faktycznego. Do budowy drogi wystarczy więc zgoda większości współwłaścicieli. W opisanym przypadku będzie jednak potrzebna zgoda dawnego współwłaściciela, gdyż bez niej nawet wszyscy nowi współwłaściciele nie będą mieli większości. Warto więc postarać się o uzyskanie zgody współwłaściciela na budowę drogi w akcie notarialnym jednocześnie ze sprzedażą działki. Nie jest tu natomiast wymagane uzyskanie pełnomocnictwa do wyrażenia zgody.