Zniesienie współwłasności domu jednorodzinnego
Pytanie:
"Biegły w propozycji zniesienia współwłasności i wyodrębnienia 2 lokali mieszkalnych (udziały po 1/2) oraz podziału działki 540 m2, zabudowanej budynkiem jednorodzinnym, pominął wyznaczenie drogi koniecznej do okienka mojej piwnicy. Wnioskodawca natomiast usiłuje ograniczyć szerokość wjazdu na moją, przyszłą część działki do 2,5 m, aby w ten sposób otrzymać po podziale maksymalną powierzchnię gruntu dla siebie, ponieważ ma plany przybudowania na parterze 2 pokoi i garażu. Proszę o odpowiedź, czy w świetle art. 5 ust. 1 ustawy o własności lokali mogę żądać wydzielenia powierzchni niezbędnej do normalnego korzystania z budynku. Rozumiem przez to drogę do okienka piwnicznego, dojazd o normalnej szerokości do mojej części działki, opaskę budowlaną umożliwiającą dostęp do wszystkich ścian budynku i dachu na wypadek remontów, itp. Uważam, że dopiero pozostałą część gruntu można podzielić pomiędzy dotychczasowych współwłaścicieli. Czy moje rozumowanie jest prawidłowe?"
Odpowiedź prawnika: Zniesienie współwłasności domu jednorodzinnego
Powołany przez Pana przepis artykułu 5 ustawy o własności lokali stanowi, iż jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.
Zatem w powyższego przepisu wynika, jaką wielkość powinna mieć działka stanowiąca podstawę nieruchomości wspólnej. Ustawa nie określa górnej granicy wielkości tej działki, dlatego należy przyjąć, że może ona być dowolnie wielka. Natomiast dolna granica działki musi być co najmniej takiej wielkości, jakiej wymaga korzystanie z budynku i znajdujących się w nim lokali. Musi zatem ona obejmować grunt znajdujący się „pod budynkiem” (w dosłownym tego słowa znaczeniu), ale również grunt niezbędny do racjonalnego korzystania z budynku, czyli będący tzw. koniecznym „obejściem”. Może się zdarzyć, zwłaszcza w miastach, że powierzchnia działki niezbędnej będzie bardzo zbliżona do powierzchni zajętej bezpośrednio przez budynek. Mogą też na to mieć wpływ normatywy określone w planie zagospodarowania przestrzennego.
Tak więc przepis ten dopuszcza podział gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej wówczas, gdy powierzchnia gruntu objętego tą nieruchomością jest większa niż powierzchnia niezbędna do korzystania z budynku. Nie chodzi tu jednak wówczas o podział całkowity, lecz w takim tylko znaczeniu, że dopuszczalne jest oddzielenie od działki „niezbędnej” reszty nieruchomości gruntowej. Podział nieruchomości wspólnej w sposób określony w art. 5 ustawy powoduje, że oddzielona nowa nieruchomość staje się przedmiotem zwykłej współwłasności w częściach ułamkowych według udziałów, jakie właścicielom lokali przysługują do nieruchomości wspólnej. Udziały te nie są już związane z prawem własności lokali.
Innymi słowy ma Pan rację opierając swoje żądanie na powyższym przepisie, gdyż nakłada on obowiązek takiego dokonania podziału, który będzie nadal umożliwiał korzystanie w sposób niezakłócony z wydzielonych już nieruchomości. Tym bardziej, iż w świetle przedstawionych okoliczności żądanie drugiego z współwłaścicieli wydaje się być zupełnie nieuzasadnione praktycznie i prawnie.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?