Pytanie klienta:
Odpowiedź prawnika:
Powołany przez Pana przepis artykułu 5 ustawy o własności lokali stanowi, iż jeżeli powierzchnia nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem, w którym wyodrębniono własność lokali, jest większa niż powierzchnia działki budowlanej, w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami, niezbędnej do korzystania z niego, współwłaściciele mogą dokonać podziału tej nieruchomości.
Zatem w powyższego przepisu wynika, jaką wielkość powinna mieć działka stanowiąca podstawę nieruchomości wspólnej. Ustawa nie określa górnej granicy wielkości tej działki, dlatego należy przyjąć, że może ona być dowolnie wielka. Natomiast dolna granica działki musi być co najmniej takiej wielkości, jakiej wymaga korzystanie z budynku i znajdujących się w nim lokali. Musi zatem ona obejmować grunt znajdujący się „pod budynkiem” (w dosłownym tego słowa znaczeniu), ale również grunt niezbędny do racjonalnego korzystania z budynku, czyli będący tzw. koniecznym „obejściem”. Może się zdarzyć, zwłaszcza w miastach, że powierzchnia działki niezbędnej będzie bardzo zbliżona do powierzchni zajętej bezpośrednio przez budynek. Mogą też na to mieć wpływ normatywy określone w planie zagospodarowania przestrzennego.
Tak więc przepis ten dopuszcza podział gruntu wchodzącego w skład nieruchomości wspólnej wówczas, gdy powierzchnia gruntu objętego tą nieruchomością jest większa niż powierzchnia niezbędna do korzystania z budynku. Nie chodzi tu jednak wówczas o podział całkowity, lecz w takim tylko znaczeniu, że dopuszczalne jest oddzielenie od działki „niezbędnej” reszty nieruchomości gruntowej. Podział nieruchomości wspólnej w sposób określony w art. 5 ustawy powoduje, że oddzielona nowa nieruchomość staje się przedmiotem zwykłej współwłasności w częściach ułamkowych według udziałów, jakie właścicielom lokali przysługują do nieruchomości wspólnej. Udziały te nie są już związane z prawem własności lokali.
Innymi słowy ma Pan rację opierając swoje żądanie na powyższym przepisie, gdyż nakłada on obowiązek takiego dokonania podziału, który będzie nadal umożliwiał korzystanie w sposób niezakłócony z wydzielonych już nieruchomości. Tym bardziej, iż w świetle przedstawionych okoliczności żądanie drugiego z współwłaścicieli wydaje się być zupełnie nieuzasadnione praktycznie i prawnie.