Związanie umową najmu po licytacji komorniczej
Pytanie:
"Bank udzielił mi kredytu z którego zabezpieczeniem była zakupiona i dalej rozbudowana nieruchomość oraz ustanowiona hipoteka na nieruchomości mojego ojca. Po jakimś czasie straciłem zdolność obsługi kredytu i bank wypowiedział umowę kredytowa i rozpoczął procedurę egzekucyjna. Komornik po kilku licytacjach sprzedał nieruchomość mojego ojca mimo ze pieniądze uzyskane trafiły w całości na konto wierzyciela mojego ojca, który jako pierwszy był wpisany w KW. Komornik z powodu braku dalszego wniosku ze strony mojego wierzyciela (banku) umorzył postępowanie. Czy w tej sytuacji mogę tę nieruchomość, składającą sie z pomieszczeń socjalnych i hal, wynająć osobie fizycznej lub sp. z o.o. na podstawie umowy najmu np. za opłacenie podatków od nieruchomości? Najemca w tych halach chciałby zainstalować swoje urządzenia a hale zmodernizować. Chciałbym sie dowiedzieć czy najemca nie będzie narażony na stratę zainstalowanych urządzeń i poniesionych kosztów, a umowa straci ważność i przestanie obowiązywać w przypadku gdy komornik na wniosek wierzyciela rozpocznie egzekucję i sprzeda nieruchomość? Czy też, może ewentualny licytant nabędzie nieruchomość wraz z najemca i będzie zmuszony wykonać wszystkie punkty umowy np. brak możliwości wypowiedzenia umowy przed upływem okresu 10-ciu lat?"
Odpowiedź prawnika: Związanie umową najmu po licytacji komorniczej
Na wstępie wskazać należy, iż umorzenie postępowania nie pozbawia wierzyciela możności wszczęcia ponownej egzekucji, chyba że z innych przyczyn egzekucja jest niedopuszczalna. Oznacza to, że postępowanie egzekucyjne może zostać ponownie wszczęte, tym razem względem Pana nieruchomości.
Pan jako właściciel nieruchomości może swobodnie (z ograniczeniami wynikającymi wprost z przepisów) korzystać ze swojej własności. W niniejszym przypadku przejawiać się to będzie z możliwością zawarcia umowy najmu. Fakt, iż dana nieruchomość stanowi zabezpieczenie konkretnego długu nie będzie tego uprawnienia ograniczał.
Z reguły w razie zbycia rzeczy najętej w czasie trwania najmu nabywca wstępuje w stosunek najmu na miejsce zbywcy; może jednak wypowiedzieć najem z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (art. 678 § 1 k.c.). Powyższe uprawnienie do wypowiedzenia najmu nie przysługuje nabywcy, jeżeli umowa najmu była zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a rzecz została najemcy wydana. Takie same skutki wynikają w przypadku przejścia własności nieruchomości na skutek przysądzenia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym. Wyraźnie o tym mówi art. 1002 k.p.c. z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej. Jak wskazuje Zdzisław Świeboda (w: Komentarz do kodeksu postępowania cywilnego. Część druga. Postępowanie zabezpieczające i egzekucyjne. Warszawa 2004 Wydawnictwo Prawnicze LexisNexis (wydanie III) ss. 472): Art. 1002 k.p.c. usuwa wątpliwości co do tego, czy uprawnienia wynikające z art. 678 i 694 k.c. - dotyczące przejścia praw ze stosunku najmu i dzierżawy na nabywcę - obejmują także sytuację, gdy przejście prawa własności nieruchomości nastąpiło na podstawie prawomocnego postanowienia o przysądzeniu własności. Data uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności jest momentem przejścia praw z umów najmu i dzierżawy na nabywcę. W związku z powyższym zastosowanie znajdą przepisy art. 678 k.c., a więc nabywca wejdzie w prawa i obowiązki poprzedniego wynajmującego.
Zastanowić się jednak należałoby, czy umowa zawarta z najemcą na czas określony bez możliwości wypowiedzenia – w przypadku prawdopodobnej licytacji komorniczej – stanowić będzie czynność krzywdzącą wierzycieli. Taka ocena zawartej umowy stanowić będzie podstawę do podważenia takiej umowy (względy współżycia społecznego, skarga pauliańska), co w konsekwencji skutkować może roszczeniami odszkodowawczymi najemcy względem Pana.
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?