Pytanie klienta:
""Czy można wypowiedzieć umowę najmu lokatorowi bez podania przyczyny? Chcę się pozbyć niechcianego lokatora, niestety wcześniej podpisałam z nim umowę najmu na czas nieokreślony z dwu miesięcznym wypowiedzeniem. ""
Odpowiedź prawnika:
Niniejsza opinia została sporządzona na podstawie przepisów ustawy o ochronie praw
lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego
(Dz.U.2005.31.266) – dalej: u.o.p.l. oraz aktualnych komentarzy doktryny i orzecznictwa
odnoszących się do rozpatrywanych kwestii.
Z opisu stanu faktycznego wynika, iż umowa najmu mieszkania została zawarta pomiędzy
osobami fizycznymi. Zgodnie z § 2 ust. 2, umowa ta została zawarta na czas nieokreślony, z 2
miesięcznym okresem wypowiedzenia.
W § 7 została przewidziana dla Wynajmującego możliwość rozwiązania umowy ze skutkiem
natychmiastowym, jeżeli Najemca:
1. wykorzystuje lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem określonym w umowie,
2. dopuszcza się opóźnienia w zapłacie określonych umową należności powyżej 30 dni,
3. powoduje nadmierne zniszczenie lokalu przekraczające zwykłe zużycie wynikające z
upływu czasu (…)
4. podnajął lub oddał do bezpłatnego użytkowania cały lokal lub część lokalu bez zgody
Wynajmującego,
5. bez zgody Wynajmującego zmienił przeznaczenie lokalu lub jego części,
6. wykroczył w sposób rażący przeciwko postanowieniom porządku domowego lub
czyni niemożliwym korzystanie z innych lokali, o ile Wynajmujący, przynajmniej
jeden raz, upomniał Najemcę na piśmie, że rażąco naruszył on porządek domowy lub
czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali.
W przedmiocie wypowiedzenia należy zauważyć, że wypowiedzenie umowy najmu lokalu
mieszkalnego przez Wynajmującego (właściciela) zostało określone w art. 11 u.o.p.l.
(wskazując enumeratywnie sytuacje, kiedy może dojść do takiego wypowiedzenia).
Zgodnie ze wspomnianym art. 11 ust. 1 u.o.p.l., jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego
używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z
przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie
powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę
wypowiedzenia.
2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może
wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub
niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania
szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców
albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc
uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy
pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku
prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i
bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez
wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub
remontu budynku, z zastrzeżeniem art. 10 ust. 4.
3. Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w
skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:
1) z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu
niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
2) z zachowaniem miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca
kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej
samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki
przewidziane dla lokalu zamiennego.
4. Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może
wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu,
jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich,
jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu
zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi
uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
5. Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może
wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego
lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o
którym mowa w ust. 4.
(...)
10. Z ważnych przyczyn, innych niż określone w ust. 2, właściciel może wytoczyć powództwo
o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie
osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.
(…)
art. 21 u.o.p.l.
(...)
4. Ustalenia zawarte w wieloletnim programie gospodarowania mieszkaniowym zasobem
gminy, o których mowa w ust. 2 pkt 8 lit. b, mogą, z zastrzeżeniem ust. 5, stanowić podstawę
do wypowiadania umów najmu z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia
pod warunkiem jednoczesnego zaoferowania wynajęcia w tej samej miejscowości innego
lokalu, spełniającego wymagania co najmniej takie same, jakie powinien spełniać lokal
zamienny. Wysokość czynszu i opłat w lokalu zamiennym musi uwzględniać stosunek
powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.
5. Jeżeli najemcy przysługuje pierwszeństwo w nabyciu zajmowanego lokalu wchodzącego w
skład mieszkaniowego zasobu gminy, przepis ust. 4 stosuje się pod warunkiem, że najemcy
temu zaoferowano wcześniej nabycie tego lokalu, a najemca nie skorzystał z przysługującego
mu pierwszeństwa w jego nabyciu.
W niniejszej sytuacji do wypowiedzenia umowy przez Wynajmującego zastosowanie
mogą więc znaleźć wyłącznie powyższe uregulowania. Tym samym okoliczności wskazane
w zawartej przez Panią umowie nie mogą być samodzielną przyczyną wypowiedzenia
umowy.
Słusznie wskazuje Alfred Gola i Lesław Myczkowski, iż ograniczenia wypowiadania umów
przewidziane w art. 11 dotyczą przede wszystkim umów zawartych na czas nieoznaczony, ale
mogą dotyczyć także umów terminowych. Przyczyny przedterminowego rozwiązania umowy
powinny pokrywać się z przewidzianymi w tym przepisie.
W związku z tym w niniejszej sytuacji wypowiedzenie w praktyce może nastąpić z przyczyn
wskazanych w art. 11 ust. 2 pkt 1, 2 i 3:
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może
wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub
niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania
szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców
albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc
uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy
pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia
stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i
bieżących należności,
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez
wymaganej pisemnej zgody właściciela
Aby zatem Pani wypowiedzenie było skuteczne, należy po pierwsze wskazać w jego treści
przyczynę rozwiązania umowy najmu (zgodną z wskazanymi przez nas postanowieniami
u.o.p.l.), a po drugie zachować odpowiedni tryb takiego postępowania, a więc w przypadku
wypowiedzenia na podstawie ww. art. 11 ust. 2 pkt 1 i 2 u.o.p.l. wcześniejsze pisemne
upomnienie albo też wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty.
Wypowiedzenie wymaga formy pisemnej i wskazania przyczyny, dla której następuje.
Ma to na celu ułatwienie obrony przed eksmisją, gdyż wskazuje lokatorowi zarzuty, przed
jakimi będzie się bronić. Enigmatyczne wskazanie takich przyczyn lub powołanie w
wypowiedzeniu tylko artykułu ustawy nie spełnia wymagania skutecznego wypowiedzenia.
Trzeba choć skrótowo opisać zachowanie najemcy, które uzasadnia wypowiedzenie. Brak spełnienia tych wymagań może uzasadniać podniesienie przez Najemcę zarzutu
nieskuteczności wypowiedzenia umowy najmu.
W tej sytuacji warto rozważyć również zasadność rozwiązania umowy za porozumieniem
stron, która to czynność ułatwia znacznie procedurę rozwiązywania umowy najmu lokalu
mieszkalnego. Rozwiązanie umowy za porozumieniem stron jest bowiem możliwe w każdym
czasie. Podobne stanowisko zajmował Sąd Najwyższy podczas obowiązywania ustawy o
najmie, a nowelizacja art. 673 k.c. dokonana przez ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o
ochronie praw lokatorów pogląd ten utrwaliła przez dodanie § 3 do tego przepisu. Pogląd ten
podziela również Alfred Gola i Lesław Myczkowski w Komentarzu do art. 11 ustawy o
ochronie praw lokatorów. W związku z tym uznać należy, iż jeśli Pani Najemca wyrazi zgodę
na rozwiązanie umowy za porozumieniem stron, można rozwiązać umowę z przyczyn
niewskazanych w u.o.p.l. Dopiero po rozwiązaniu umowy Najemca będzie zajmował lokal
bez tytułu prawnego, co umożliwi przeprowadzenie dalszych czynności mających na celu
opróżnienie lokalu.
Po upływie tego terminu wskazanego w wypowiedzeniu lub porozumieniu stron, zasadnym
będzie wystąpienie na drogę postępowania sądowego, w celu złożenia pozwu o eksmisję.
Niestety nie może podjąć Pani działań dotyczących opróżnienia lokalu samodzielnie. Pozew o
nakazanie opróżnienia lokalu wnosi się do sądu właściwego według miejsca zamieszkania
lokatora, przy czym z reguły właściwy będzie sąd rejonowy. Trzeba też podać w nim
wszystkich domowników (osoby współzamieszkujące, zgodnie z art. 15 ust. 1 u.o.p.l.). W
pozwie można oczywiście wskazać również dalsze argumenty, jak np. niewnoszenie opłat
czynszowych, ewentualną dewastację lokalu i inne uchybienia pozwanego, będą one jednak
miały jedynie walor uzupełniający, wskazujący m. in. na to, że Pani jako właściciel lokalu na
pewno nie nadużywa swojego prawa.
W wyniku przeprowadzonego postępowania, sąd wyda orzeczenie co do obowiązku
opróżnienia lokalu przez osobę, która zamieszkuje go bez tytułu prawnego oraz o
ewentualnym uprawnieniu takiej osoby do otrzymania lokalu socjalnego.
Obowiązujące przepisy nie przewidują tzw. eksmisji na bruk. Jeżeli więc osoba w stosunku
do której sąd orzeknie eksmisję, nie spełnia warunków do otrzymania lokalu socjalnego, który ma obowiązek zapewnić gmina (a o którym to uprawnieniu sąd orzeka w wyroku
eksmisyjnym), na gminie ciąży obowiązek dostarczenia określonej osobie lokal tymczasowy.
Lokal tymczasowy musi się nadawać do zamieszkania, zapewniać co najmniej 5 m²
powierzchni mieszkalnej na osobę oraz znajdować się w tej samej lub pobliskiej
miejscowości (art. 2 ust. 1 pkt. 5a u.o.p.l.). Komornik będzie czekał na wskazanie takiego
lokalu przez okres 6 miesięcy. Jeżeli gmina lub nabywca nieruchomości go nie wskażą,
dopiero wówczas możliwa będzie eksmisja danej osoby do wskazanej przez gminę
noclegowni lub schroniska (art. 4 u.o.p.l. w zw. z art. 1046 § 4 k.p.c.).
Warto również zwrócić uwagę, że po upływie terminu wskazanego w wypowiedzeniu umowy
(lub ewentualnie w porozumieniu Stron), zgodnie z art. 18 ust.1 u.o.p.l., osoby zajmujące
lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać
odszkodowanie. Odszkodowanie powinno odpowiadać wysokości czynszu jaki byłby płacony
przez te osoby, gdyby lokal mieszkalny zajmowały na podstawie odpowiedniej umowy
najmu.
Zgodnie z treścią art. 18. ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku, o ochronie praw lokatorów,
mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego:
1. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co
miesiąc uiszczać odszkodowanie.
2. Z zastrzeżeniem ust. 3, odszkodowanie, o którym mowa w ust. 1, odpowiada wysokości
czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli odszkodowanie nie
pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od osoby, o której mowa w ust. 1,
odszkodowania uzupełniającego.
3. Osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, jeżeli sąd orzekł o wstrzymaniu
wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają
odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby
obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.
4. (utracił moc).
5. Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy
wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art.
417 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. Nr 16, poz. 93, z późn. zm.).
Podsumowanie:
Aby rozwiązanie umowy najmu wywołało w niniejszej sprawie skutki prawne, konieczne
będzie zachowanie trybu określonego w art. 11 u.o.p.l. Tylko bowiem z tych powodów
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu mieszkalnego. Ewentualnym
rozwiązaniem będzie zawarcie z Najemcą porozumienia o określenie w nim warunków
rozwiązania umowy. Dopiero po upływie terminu wypowiedzenia (lub terminu wskazanego
w porozumieniu Stron) dotychczasowy Najemca będzie zajmował pomieszczenie bez tytułu
prawnego.
Niestety nie może podjąć Pani samodzielnie czynności, mających na celu opróżnienie lokalu.
W tym celu niezbędne jest bowiem wszczęcie postępowania sądowego a następnie
postępowania egzekucyjnego dotyczącego eksmisji lokatora zajmującego lokal bez tytułu
prawnego. Odpowiedni pozew może oczywiście zostać przez nas przygotowany na
późniejszym etapie sprawy.
Przed wystąpieniem na drogę postępowania sądowego zalecamy jednak polubowne
rozwiązanie problemu. Być może pisma kierowane przez Panią do Najemcy (w tym pismo
informujące o naruszaniu warunków umowy) sprawią, iż opuści on lokal dobrowolnie. Nie
zalecamy jednak posługiwania się w tym celu środkami przymusu bezpośredniego.