Brak tytułu prawnego do nieruchomości a legalizacja samowoli budowlanej - opinia prawna
Stan faktyczny
Jestem faktycznym użytkownikiem garażu (jednego boksu w szeregu) zbudowanego przez mojego ojca na początku lat 70-tych. Garaże zostały oddane wraz z działkami w użytkowanie wieczyste, a potem przeszły na własność poszczególnych użytkowników - mieszkańców osiedla domków jednorodzinnych. Mój ojciec jest wymieniany we wszystkich istniejących dokumentach jako użytkownik, ale w księdze wieczystej jako właściciel działki pod garażem widnieje Gmina Kraków, a garaż w ogóle nie jest wzmiankowany. Niestety po śmierci ojca nie odnalazłem żadnych pism bezpośrednio adresowanych do ojca, a w szczególności notarialnej umowy wieczystej dzierżawy. Archiwa nie istnieją – zostały zniszczone po 15 latach. Jednym słowem nie mam żadnego potwierdzenia własności garażu, aczkolwiek regularnie opłacałem podatek od nieruchomości. Należność za bezumowne korzystanie z działki wyrównałem zgodnie z żądaniem Wydziału Skarbu Urzędu Miasta. Odmówiono mi wieczystej dzierżawy, obecnie problem jest także z dzierżawą krótkoterminową - urząd żąda dowodu legalności budowy garażu, którego ja przecież nie mogę dostarczyć. Istnieje plan techniczny sporządzony przez architekta, kosztorys, mam nawet rachunek imienny na ojca, dotyczący stalowej bramy garażu. Natomiast co do pozwolenia na budowę istnieje jedynie wzmianka w zbiorowym podaniu użytkowników o wieczystą dzierżawę (do Rady Narodowej) z 1974 roku i w odpowiedzi pozytywnej z 1976 roku. Są to jednak pisma pożyczone od sąsiada. Posiadam korespondencję z Wydziałem Skarbu oraz pismo do Rady Narodowej z 1974 roku, które zawierało na kolejnej stronie autografy użytkowników, w tym mojego ojca. Muszę na marginesie zaznaczyć, że drugim następcą prawnym ojca jest moja siostra, ale ja jestem w posiadaniu domu, do którego początkowo działka zabudowana garażem miała nierozłącznie należeć.
Opinia prawna
W pierwszej kolejności należy rozważyć znaczenie wpisu gminy w księdze wieczystej, założonej dla przedmiotowej nieruchomości zabudowanej garażem, jako właściciela gruntu, przy jednoczesnym braku wpisu prawa użytkowania wieczystego na rzecz Pańskiego ojca (zatem w dziale II księgi wieczystej widnieje tylko wpis prawa własności na rzecz gminy).
Zgodnie z art. 3 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej: k.w.u.) domniemywa się, że prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, zatem osoba, która uważa, że wpis w księdze wieczystej nie odpowiada rzeczywistości, musi samodzielnie ten fakt udowodnić. W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym osoba, której prawo nie jest wpisane lub jest wpisane błędnie albo jest dotknięte wpisem nie istniejącego obciążenia lub ograniczenia, może, zgodnie z art. 10 k.w.u., żądać usunięcia tej niezgodności na drodze sądowej, jednakże to właśnie osoba kwestionująca istniejący wpis w księdze wieczystej musi przedstawić dowody niezgodności wpisu z rzeczywistym stanem prawnym. Taki rozkład ciężaru dowodu powoduje, że nawet gdyby została zawarta umowa, w formie aktu notarialnego, o ustanowienie wieczystego użytkowania między Pana ojcem, a gminą (Skarbem Państwa), niemożność udowodnienia tego faktu przez Pana byłaby przeszkodą zarówno w dokonaniu wpisu użytkowania wieczystego w zwykłym trybie nieprocesowym, jak i dochodzeniu usunięcia sprzeczności między rzeczywistym stanem prawnym, a stanem ujawnionym w księdze wieczystej na drodze procesu sądowego. Dodatkowo sytuację komplikuje fakt, że wpis prawa użytkowania wieczystego do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, co oznacza, że prawo to powstaje dopiero z momentem dokonania wpisu w księdze wieczystej.
Kolejno należy rozważyć kwestię możliwości zasiedzenia prawa własności przedmiotowej nieruchomości przez Pana ojca lub przez Pana, jako jego następcę prawnego. Art. 172 ustawy Kodeks cywilny (dalej: k.c.) stanowi, iż posiadacz nieruchomości nie będący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat dwudziestu (do 1990 r. był to okres lat dziesięciu) jako posiadacz samoistny (czyli faktycznie włada nieruchomością uznając się za jej właściciela). W przypadku gdy uzyskanie posiadania nastąpiło w złej wierze (co oznacza, że faktyczny posiadacz nieruchomości przy obejmowaniu jej w posiadanie zdawał sobie sprawę z faktu, że nie jest jej właścicielem), termin zasiedzenia wynosi lat 30 (do 1990 r. – lat 20). Jednakże nawet jeśli przedstawione przesłanki byłyby spełnione, choć duże wątpliwości budzi samoistność posiadania, przeszkodą do zasiedzenia przedmiotowej nieruchomości był obowiązujący od 1 stycznia 1965 r.
