Czy dostanę odszkodowanie za wywłaszczenie?

Wywłaszczenie nieruchomości, czyli pozbawienie dotychczasowego właściciela jego prawa stanowi wyłom od konstytucyjnej zasady ochrony własności prywatnej. Wyłom dopuszczalny tylko w słusznym celu, aczkolwiek zawsze krzywdzący i ingerujący w konstytucyjne prawa jednostki. W państwie prawa pozbawienie prawa chronionego konstytucją zawsze następuje za odszkodowaniem. Czy nasz kraj jest państwem prawa?

Porady prawne

Czy za wywłaszczenie zawsze przysługuje odszkodowanie?

Zawsze. Jest to naczelna i niezmienna zasada rządząca ingerencją władzy wykonawczej – Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (dalej: j.s.t.) w sferę praw ekonomicznych. Konstytucja RP w art. 21 z jednej strony gwarantuje święte prawo własności, z drugiej zezwala na wywłaszczenie nieruchomości w słusznym celu. Stawia jednak wywłaszczeniu jeden istotny z punktu widzenia dotychczasowego właściciela warunek: wywłaszczenie może nastąpić jedynie za słusznym odszkodowaniem.

Odszkodowanie przysługuje więc zawsze, lecz może przybierać różne formy.

Podstawową formą odszkodowania jest kwota pieniężna wypłacana dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości, a jeżeli wywłaszczenie dotyczy prawa użytkowania wieczystego lub prawa rzeczowego – dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu lub beneficjentowi prawa rzeczowego.

Za zgodą dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie może przybrać formę przekazania nieruchomości zamiennej. Nieruchomość ta przysługuje odpowiednio – z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa – jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, albo z zasobu jednostki samorządu terytorialnego – jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki. Jeżeli jednak nieruchomość zamienna ma pochodzić z zasobu Skarbu Państwa, a jest nieruchomością rolną, można ją przyznać tylko w porozumieniu z Prezesem Agencji Nieruchomości Rolnych.

Jeżeli wartość nieruchomości wywłaszczonej jest większa niż wartość nieruchomości zamiennej, podmiot dokonujący wywłaszczenia zobowiązany jest uiścić dopłatę pieniężną. Taka sama zasada obowiązuje w przypadku, gdy nieruchomość zamienna ma wartość większą od nieruchomości wywłaszczonej. Pamiętajmy jednak, że nikt nie może zmusić wywłaszczonego do dopłaty, gdyż odszkodowanie poprzez przyznanie nieruchomości zamiennej może odbyć się jedynie za zgodą wywłaszczonego. Cechą charakterystyczną odszkodowania w postaci zamiany nieruchomości jest zgoda wywłaszczonego – bez niej żaden organ nie może zmienić stosunków własnościowych. Jeżeli więc organ dokonujący wywłaszczenia oferuje nieruchomość zamienną, a podmiot wywłaszczony nie chce się zgodzić na taki sposób odszkodowania, wywłaszczający zobowiązany jest uiścić odszkodowanie w formie pieniężnej, a wywłaszczony nie może ponieść z tego tytułu żadnych negatywnych konsekwencji finansowych.

Jak wiadomo, przeniesienie własności nieruchomości może nastąpić w formie aktu notarialnego. W przypadku odszkodowania w postaci przyznania nieruchomości zamiennej zasada ta nie ma zastosowania. Nieruchomość zamienna przechodzi na własność wywłaszczonego z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Taka decyzja stanowi równocześnie podstawę do wpisu w księdze wieczystej.

Jaki rodzaj wywłaszczenia rodzi prawo do odszkodowania?

Odszkodowanie przysługuje za każdy rodzaj wywłaszczenia nieruchomości. Dotyczy to w szczególności pozbawienia prawa własności lub użytkowania wieczystego danej nieruchomości, lecz także ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości. Należy jednak zauważyć, że odszkodowanie przysługuje także za:

- wydzielenie działek gruntu powstałych przy podziale nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela pod budowę nowych oraz poszerzenie istniejących dróg publicznych – w tym przypadku działki te przechodzą na własność gminy (drogi gminne), powiatu (drogi powiatowe), województwa (drogi wojewódzkie), Skarbu Państwa (drogi krajowe), z chwilą, gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna,

szkody powstałe przy ustanawianiu odpowiednich służebności lub budowie określonych urządzeń na nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu – celem zapobieżenia powstaniu szkód dla nieruchomości sąsiednich (art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami),

- ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości poprzez ustanowienie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji a także poprzez ustanowienie zezwolenia na prowadzenie na nieruchomości działalności polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu lub składowaniu kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości nie wyraża na to zgody,

czasowe zajęcie nieruchomości w przypadku nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody lub siły wyższej (art. 126 ustawy o gospodarcze nieruchomościami).

Kto i kiedy decyduje o wysokości odszkodowania?

Z uwagi na fakt, że organem właściwym w sprawach wywłaszczeń jest starosta wykonujący to zadanie z zakresu administracji rządowej, o wysokości odszkodowania decyduje starosta w decyzji orzekającej odszkodowanie. Tak więc jedną decyzją orzeka się o wywłaszczeniu nieruchomości i zarazem o sposobie oraz wysokości odszkodowania za wywłaszczenie.

 W niektórych jednak przypadkach decyzja o odszkodowaniu jest odrębną od wywłaszczenia decyzją administracyjną. Dzieje się tak wówczas, gdy wywłaszczenie następuje:

- przez wydzielenie działek powstałych z podziału nieruchomości pod budowę nowych lub poszerzenie istniejących dróg publicznych,

- poprzez ograniczenie korzystania z nieruchomości poprzez ustanowienie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji a także poprzez ustanowienie zezwolenia na prowadzenie na nieruchomości działalności polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu lub składowaniu kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową,

- poprzez czasowe zajęcie nieruchomości w przypadku nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody lub siły wyższej.

W tych sytuacjach starosta wydaje odrębną decyzję w której orzeka o odszkodowaniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Wysokość ta ustalana jest według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. Jeżeli na wywłaszczonej nieruchomości lub prawie użytkowania wieczystego tej nieruchomości są ustanowione prawa rzeczowe, odszkodowanie podlega zmniejszeniu o kwotę równą wartości tych praw. Jeżeli natomiast na nieruchomości stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego ustanowione jest prawo użytkowania wieczystego, a nieruchomość ta podlega wywłaszczeniu, wartość odszkodowania pomniejszona zostanie o wartość tego prawa.

Od decyzji ustalającej wysokość odszkodowania przysługuje odwołanie do organu wyższego stopnia w stosunku do starosty. Jako że decyzja o wywłaszczeniu jak i o odszkodowaniu wydawana jest przez starostę z zakresu administracji rządowej, organem wyższego stopnia jest wojewoda. Od decyzji wydanej w drugiej instancji przysługuje skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Jak ustalana jest podstawa ustalenia wysokości odszkodowania?

Jeżeli wywłaszczeniu podlega cała nieruchomość, podstawę tę, co do zasady, stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy jej ustalaniu bierze się pod uwagę rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, jej stan oraz kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Jeżeli jednak wywłaszczenie spowoduje zwiększenie wartości nieruchomości poprzez zmianę jej przeznaczenia wynikającą z celu wywłaszczenia, wartość stanowiącą podstawę ustalenia odszkodowania ustala się alternatywnie – według planowanego przeznaczenia tej nieruchomości.

Jeżeli wywłaszczeniu podlega prawo użytkowania wieczystego, podstawę ustalenia odszkodowania stanowi wartość tego prawa.

Kiedy następuje wypłata odszkodowania?

Jeżeli odszkodowanie za wywłaszczenie nieruchomości przybiera postać przyznania nieruchomości zamiennej, nieruchomość zamienna staje się własnością wywłaszczonego w dniu, w którym decyzja przyznająca tą nieruchomość stanie się ostateczna. Jak już wspomniano, decyzja ta stanowi podstawę do wpisu w księdze wieczystej nowego właściciela.

Jeżeli odszkodowanie przybiera postać pieniężną, zapłata odszkodowania powinna nastąpić jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. Jeżeli natomiast odszkodowanie przyznawane jest w odrębnej decyzji administracyjnej, jego wypłata powinna nastąpić jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna.

Ta sama zasada dotyczy dopłat, gdy przyznana nieruchomość zamienna ma niższą wartość, niż wartość wywłaszczonej nieruchomości.

Jeżeli pomiędzy wydaniem decyzji a nadejściem terminu wypłaty odszkodowania wartość pieniądza ulegnie zmianie, organ zobowiązany do zapłaty odszkodowania waloryzuje jego kwotę. Należy podkreślić, że dotyczy to zarówno sytuacji, w której wartość pieniądza zmniejszy się (inflacja) jak i sytuacji, w której wartość ta zwiększy się (deflacja).

Za zgodą osoby uprawnionej do odszkodowania, starosta może określić inny sposób wypłaty odszkodowania niż opisany powyżej.

Jeżeli nastąpi zwłoka lub opóźnienie w wypłacie odszkodowania, zastosowanie znajdują przepisy kodeksu cywilnego. Jeżeli więc podmiot zobowiązany do wypłaty odszkodowania dopuszcza się opóźnienia – uprawnionemu przysługują odsetki a jeżeli dopuszcza się zwłoki – niezależnie od odsetek – odszkodowanie za powstałą wskutek zwłoki szkodę.

Kto wypłaca odszkodowanie?

Jakkolwiek decyzję o wywłaszczeniu i o wysokości odszkodowania podejmuje starosta, to obowiązek wypłaty odszkodowania obciąża różne podmioty, w zależności od rodzaju wywłaszczenia i podstaw do jego wypłaty. Jeżeli więc wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, do wypłaty odszkodowania zobowiązany jest starosta. Jeżeli natomiast wywłaszczenie następuje na rzecz jednostki samorządu terytorialnego – właściwy organ wykonawczy tej jednostki.

Jeżeli odszkodowanie przysługuje za szkody powstałe wskutek ograniczenia praw do nieruchomości poprzez ustanowienie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji a także poprzez ustanowienie zezwolenia na prowadzenie na nieruchomości działalności polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu lub składowaniu kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową, obowiązek wypłaty odszkodowania obciąża jednostkę, która uzyskała takie zezwolenie.

Odszkodowanie przyznane w zamian za czasowe zajęcie nieruchomości w przypadku nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody lub siły wyższej zobowiązany jest uiścić starosta.

Czy możliwy jest obowiązek zwrotu odszkodowania?

Oczywiście, tak. Należy bowiem pamiętać, że odszkodowanie przyznawane jest w drodze decyzji administracyjnej, której losy mogą być różne. Jeżeli decyzja przyznająca odszkodowanie zostanie następnie uchylona lub zostanie stwierdzona jej nieważność, osoba, której wypłacono odszkodowanie lub jej spadkobierca zobowiązany jest do jego zwrotu.

Pamiętaj, że:

- Wywłaszczenie dopuszczalne jest jedynie za odszkodowaniem,

- Co do zasady decyzja o wywłaszczeniu określa jednocześnie wysokość i sposób odszkodowania,

- Odszkodowanie poprzez przyznanie nieruchomości zamiennej może nastąpić jedynie za zgodą wywłaszczonego,

- Przeniesienie własności nieruchomości zamiennej następuje w chwili, gdy decyzja ustalająca taki sposób odszkodowania staje się ostateczna,

- Zawsze możliwy jest obowiązek zwrotu wypłaconego odszkodowania, gdy decyzja, na podstawie której odszkodowanie to wypłacono zostanie uchylona lub stwierdzona zostanie jej nieważność.

Podstawa prawna:

- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zmianami).

Porady prawne

Potrzebujesz porady prawnej?

Zapytaj prawnika:

Dodaj załącznikDodaj załącznik

Oświadczenia i zgody RODO:


Porady prawne