Czy dostanę odszkodowanie za wywłaszczenie?
Wywłaszczenie nieruchomości, czyli pozbawienie dotychczasowego właściciela jego prawa stanowi wyłom od konstytucyjnej zasady ochrony własności prywatnej. Wyłom dopuszczalny tylko w słusznym celu, aczkolwiek zawsze krzywdzący i ingerujący w konstytucyjne prawa jednostki. W państwie prawa pozbawienie prawa chronionego konstytucją zawsze następuje za odszkodowaniem. Czy nasz kraj jest państwem prawa?
Czy za wywłaszczenie zawsze przysługuje odszkodowanie?
Zawsze. Jest to naczelna i niezmienna zasada rządząca ingerencją władzy wykonawczej – Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego (dalej: j.s.t.) w sferę praw ekonomicznych. Konstytucja RP w art. 21 z jednej strony gwarantuje święte prawo własności, z drugiej zezwala na wywłaszczenie nieruchomości w słusznym celu. Stawia jednak wywłaszczeniu jeden istotny z punktu widzenia dotychczasowego właściciela warunek: wywłaszczenie może nastąpić jedynie za słusznym odszkodowaniem.
Odszkodowanie przysługuje więc zawsze, lecz może przybierać różne formy.
Podstawową formą odszkodowania jest kwota pieniężna wypłacana dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości, a jeżeli wywłaszczenie dotyczy prawa użytkowania wieczystego lub prawa rzeczowego – dotychczasowemu użytkownikowi wieczystemu lub beneficjentowi prawa rzeczowego.
Za zgodą dotychczasowego właściciela lub użytkownika wieczystego odszkodowanie może przybrać formę przekazania nieruchomości zamiennej. Nieruchomość ta przysługuje odpowiednio – z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa – jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa, albo z zasobu jednostki samorządu terytorialnego – jeżeli wywłaszczenie następuje na rzecz tej jednostki. Jeżeli jednak nieruchomość zamienna ma pochodzić z zasobu Skarbu Państwa, a jest nieruchomością rolną, można ją przyznać tylko w porozumieniu z Prezesem Agencji Nieruchomości Rolnych.
Jeżeli wartość nieruchomości wywłaszczonej jest większa niż wartość nieruchomości zamiennej, podmiot dokonujący wywłaszczenia zobowiązany jest uiścić dopłatę pieniężną. Taka sama zasada obowiązuje w przypadku, gdy nieruchomość zamienna ma wartość większą od nieruchomości wywłaszczonej. Pamiętajmy jednak, że nikt nie może zmusić wywłaszczonego do dopłaty, gdyż odszkodowanie poprzez przyznanie nieruchomości zamiennej może odbyć się jedynie za zgodą wywłaszczonego. Cechą charakterystyczną odszkodowania w postaci zamiany nieruchomości jest zgoda wywłaszczonego – bez niej żaden organ nie może zmienić stosunków własnościowych. Jeżeli więc organ dokonujący wywłaszczenia oferuje nieruchomość zamienną, a podmiot wywłaszczony nie chce się zgodzić na taki sposób odszkodowania, wywłaszczający zobowiązany jest uiścić odszkodowanie w formie pieniężnej, a wywłaszczony nie może ponieść z tego tytułu żadnych negatywnych konsekwencji finansowych.
Jak wiadomo, przeniesienie własności nieruchomości może nastąpić w formie aktu notarialnego. W przypadku odszkodowania w postaci przyznania nieruchomości zamiennej zasada ta nie ma zastosowania. Nieruchomość zamienna przechodzi na własność wywłaszczonego z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Taka decyzja stanowi równocześnie podstawę do wpisu w księdze wieczystej.
Jaki rodzaj wywłaszczenia rodzi prawo do odszkodowania?
Odszkodowanie przysługuje za każdy rodzaj wywłaszczenia nieruchomości. Dotyczy to w szczególności pozbawienia prawa własności lub użytkowania wieczystego danej nieruchomości, lecz także ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości. Należy jednak zauważyć, że odszkodowanie przysługuje także za:
- wydzielenie działek gruntu powstałych przy podziale nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela pod budowę nowych oraz poszerzenie istniejących dróg publicznych – w tym przypadku działki te przechodzą na własność gminy (drogi gminne), powiatu (drogi powiatowe), województwa (drogi wojewódzkie), Skarbu Państwa (drogi krajowe), z chwilą, gdy decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna,
- szkody powstałe przy ustanawianiu odpowiednich służebności lub budowie określonych urządzeń na nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu – celem zapobieżenia powstaniu szkód dla nieruchomości sąsiednich (art. 120 ustawy o gospodarce nieruchomościami),
- ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości poprzez ustanowienie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji a także poprzez ustanowienie zezwolenia na prowadzenie na nieruchomości działalności polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu lub składowaniu kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową, jeżeli właściciel lub użytkownik wieczysty tej nieruchomości nie wyraża na to zgody,
- czasowe zajęcie nieruchomości w przypadku nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody lub siły wyższej (art. 126 ustawy o gospodarcze nieruchomościami).
