Czy może Ci zostać odebrana Twoja nieruchomość, czyli kiedy jest dopuszczalne wywłaszczenie nieruchomości?

Nie dotyczy to jednak innych ograniczeń prawa własności, o których mowa będzie poniżej.

Ponadto, wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy realizacja celu publicznego nie może być przeprowadzona inaczej niż poprzez pozbawienie lub ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Realizacja przesłanki „ostateczności” wywłaszczenia zapewniona jest przy procedurze wywłaszczeniowej w szczególności poprzez rokowania.

Co to jest cel publiczny?

Wyjaśnienie definicji celu publicznego stanowi podstawę do przyjęcia jaka nieruchomość może podlegać wywłaszczeniu. Zgodnie z art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, celami publicznymi są:

1) wydzielanie gruntów pod drogi publiczne i drogi wodne, budowa i utrzymywanie tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, części lotniczych lotnisk oraz służących do kierowania, kontroli, nadzoru i zabezpieczania ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, a także łączności publicznej i sygnalizacji,

2) wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie,

3) budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń,

4) budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania,

5) budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego,

6) opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami,

7) ochrona Pomników Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady,

8) budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej i placówek opiekuńczo-wychowawczych,

9) budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich,

10) poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie i składowanie kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową,

11) zakładanie i utrzymywanie cmentarzy,

12) ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej,

13) ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody,

14) inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.

Jak widać, celów publicznych jest dużo, a mając na uwadze treść punktu 14, ich katalog nie jest zamknięty. Z innych ustaw jako cel publiczny można wymienić na przykład zakładanie i utrzymywanie lotniczych urządzeń naziemnych (art. 83 ust. 3 prawa lotniczego).

Co należy rozumieć poprzez wywłaszczenie?

Wywłaszczenie to nie tylko pozbawienie dotychczasowego właściciela prawa własności. Ustawa poprzez wywłaszczenie rozumie także pozbawienie dotychczasowego użytkownika wieczystego jego prawa oraz pozbawienie innych praw rzeczowych, np. służebności czy użytkowania. Każda więc ingerencja w prawo własności, prawo użytkowania wieczystego oraz inne prawo rzeczowe rozumiana będzie jako wywłaszczenie. Nieruchomość natomiast może być wywłaszczona w całości lub w części.

Na czyją rzecz może być dokonane wywłaszczenie?

Ponieważ w większości przypadków realizacją celów publicznych zajmują się samorządy terytorialne albo Skarb Państwa, wywłaszczenie może być dokonane jedynie na rzecz odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego lub Skarbu Państwa. Należy pamiętać, że nie każda nieruchomość może być wywłaszczona. Nie podlega wywłaszczeniu nieruchomość będąca własnością Skarbu Państwa, jednak zastrzeżenie to nie dotyczy ustanowionych na takiej nieruchomości prawa wieczystego użytkowania i innych praw rzeczowych.

Pomimo, że wywłaszczenie może być dokonane także na rzecz jednostki samorządu terytorialnego, procedurę wywłaszczeniową w całości przeprowadza starosta wykonujący to zadanie w zakresie administracji rządowej. Procedura wywłaszczeniowa jest więc domeną Państwa.

Jeżeli wywłaszczenie ma być dokonane na rzecz Skarbu Państwa, procedurę wywłaszczeniową starosta wszczyna z urzędu, a jeżeli wywłaszczenie ma być dokonane na rzecz jednostki samorządu terytorialnego – wywłaszczenie wszczynane jest na wniosek organu wykonawczego tej jednostki. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego z urzędu może nastąpić także wskutek zawiadomienia podmiotu, który zamierza realizować cel publiczny.

Jak powinien być skonstruowany wniosek o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego?

Wniosek o wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego powinien określać:

1) nieruchomość z podaniem oznaczeń z księgi wieczystej lub zbioru dokumentów oraz z katastru nieruchomości,

2) cel publiczny, do którego realizacji nieruchomość jest niezbędna,

3) powierzchnię nieruchomości, a jeżeli wywłaszczeniem ma być objęta tylko jej część - powierzchnię tej części i całej nieruchomości,

4) dotychczasowy sposób korzystania z nieruchomości i stan jej zagospodarowania,

5) lokale zamienne oraz sposób ich zapewnienia najemcom wywłaszczonych lokali,

6) właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości, a w razie braku danych umożliwiających określenie tych osób - władającego nieruchomością zgodnie z wpisem w katastrze nieruchomości,

7) osobę, której przysługują ograniczone prawa rzeczowe na nieruchomości,

8) nieruchomość zamienną, jeżeli jednostka samorządu terytorialnego taką oferuje,

9) inne okoliczności istotne w sprawie.

Do wniosku należy dołączyć:

1) dokumenty z przebiegu rokowań,

2) wypis i wyrys z planu miejscowego, a w przypadku braku planu miejscowego decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego,

3) mapę z rejestrem nieruchomości objętych wnioskiem o wywłaszczenie lub mapę z podziałem i rejestrem nieruchomości oraz decyzję zatwierdzającą ten podział, jeżeli wniosek o wywłaszczenie dotyczy tylko części nieruchomości,

4) pełny odpis z księgi wieczystej założonej dla nieruchomości objętej wnioskiem o wywłaszczenie albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów,

5) w razie braku dokumentów, zaświadczenie właściwego sądu stwierdzające, że nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej lub że nie jest dla niej prowadzony zbiór dokumentów,

6) wypis i wyrys z katastru nieruchomości.

Jak wygląda procedura wywłaszczeniowa?

Jak już wspomniano, wywłaszczenie może być dokonane tylko wówczas, gdy cele publiczne nie mogą być zrealizowane inaczej niż poprzez pozbawienie lub ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości, a prawa podlegające wywłaszczeniu nie mogą być nabyte w drodze umowy.

Dlatego też pierwszym etapem wywłaszczenia są rokowania, przeprowadzane przez starostę z właścicielem lub beneficjentem innego prawa do nieruchomości, która ma podlegać wywłaszczeniu. Rokowania te mają na celu skłonienie właściciela lub użytkownika wieczystego (inną osobę, której przysługuje określone praw rzeczowe) do zbycia tego prawa na rzecz podmiotu, który dokonuje wywłaszczenia. W czasie rokowań starosta może zaproponować nieruchomość zamienną. Rokowania kończą się pisemną propozycją od organu dokonującego wywłaszczenia zawierającą projekt umowy na podstawie której nabyte zostanie prawo podlegające wywłaszczeniu.

Jeżeli nieruchomość podlegająca wywłaszczeniu ma nieuregulowane stosunki własnościowe, tj. nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe, starosta zobowiązany jest ogłosić publicznie w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości oraz w prasie o zasięgu ogólnopolskim swój zamiar dokonania wywłaszczenia.

Jeżeli w ciągu 2 miesięcy od dnia złożenia propozycji zawarcia mowy na piśmie lub w ciągu 2 miesięcy od dnia ogłoszenie o zamiarze wszczęcia procedury wywłaszczeniowej nie zawarta zostanie umowa lub nie zgłoszą się osoby, którym przysługują prawa rzeczowe na tej nieruchomości, można wszcząć postępowanie wywłaszczeniowe. Wszczęcie właściwego postępowania wywłaszczeniowego następuje z chwilą dostarczenia zainteresowanym stronom zawiadomienia o wszczęciu postępowania lub z dniem określonym w zawiadomieniu o zamiarze dokonania wywłaszczenia (odnośnie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym). Organ przeprowadzający postępowanie wywłaszczeniowe może odmówić jego wszczęcia w drodze decyzji administracyjnej.

Jeżeli nastąpiło wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego, starosta zobowiązany jest niezwłocznie złożyć w sądzie wieczystoksięgowym wniosek o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego, a jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej - o złożenie do istniejącego zbioru dokumentów zawiadomienia o wszczęciu tego postępowania.

Następnie organ prowadzący postępowanie obowiązkowo wyznacza rozprawę administracyjną, w której uczestniczą strony postępowania wywłaszczeniowego.

Stronami tego postępowania są oczywiście wszyscy ci, czyich interesów prawnych lub obowiązków postępowanie dotyczy. W pierwszej kolejności będzie to zatem sam wywłaszczany, ale także przedstawiciele organu prowadzącego postępowanie, państwowe jednostki organizacyjne, organizacje społeczne oraz inne osoby, których udział w rozprawie jest uzasadniony ze względu na jej przedmiot.

Na rozprawie tej nie może jednak dojść do zawarcia ugody administracyjnej (przepisy o ugodzie administracyjnej zostały w procedurze wywłaszczeniowej wyłączone), jednakże rozprawa może zbliżyć stanowiska obu stron.

Po przeprowadzeniu rozprawy administracyjnej, starosta może wydać decyzję, w której orzeknie o wywłaszczeniu nieruchomości na rzecz odpowiednio – Skarbu Państwa albo jednostki samorządu terytorialnego. Przejście prawa własności następuje z chwilą, w której decyzja wywłaszczeniowa stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę do wpisu w księgach wieczystych nowego właściciela.

Jeżeli wywłaszczenie dotyczyło prawa użytkowania wieczystego ustanowionego na nieruchomości stanowiącej własność jednostki samorządu terytorialnego, a wywłaszczenie dokonywane jest na rzecz tej jednostki, praw użytkowania wieczystego wygasa wskutek konfuzji. Jeżeli na nieruchomości podlegającej wywłaszczeniu ustanowione były inne prawa, takie jak najem, dzierżawa, użyczenie, trwały zarząd, prawa te wygasają z upływem 3 miesięcy od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna.

W jaki sposób przekazuje się nieruchomość nowemu właścicielowi?

Do czasu przekazania wywłaszczonej nieruchomości nowemu właścicielowi, oddaje się ją osobie wywłaszczonej w dzierżawę.

Jeżeli osoba wywłaszczona nie będzie chciała oddać nieruchomości, zastosowanie znajdują przepisy ustawy o egzekucji w administracji, czyli w grę wchodzi walka komornika wraz z możliwością użycia siły. Jeżeli jest to niezbędne ze względu na ochronę zdrowia lub życia ludzkiego albo dla zabezpieczenia gospodarstwa narodowego przed ciężkimi stratami bądź też ze względu na inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony, starosta może zezwolić podmiotowi, który będzie realizował cel publiczny na niezwłoczne zajęcie wywłaszczonej nieruchomości, jeszcze przed dniem w którym decyzja ta stanie się ostateczna.

Czy istnieje możliwość odwołania?

Należy pamiętać, że decyzja wywłaszczeniowa jest normalną decyzją administracyjną, od której przysługuje odwołanie do organu wyższego stopnia. Ponieważ decyzję o wywłaszczeniu wydaje starosta, a działa on z zakresu administracji rządowej, organem wyższego stopnia jest w tym przypadku wojewoda. Decyzja wydana w drugiej instancji staje się ostateczna z dniem jej wydania. Od decyzji wydanej w drugiej instancji stronie przysługuje prawo skargi do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Jakie są inne możliwości ograniczania praw do nieruchomości?

Oprócz wywłaszczenia, dopuszczalne są jeszcze inne sytuacje, w którym może być ograniczone prawo do korzystania z nieruchomości. Sytuacje te nie powodują wywłaszczenia nieruchomości, lecz tylko ograniczają właściciela w wykonywaniu jego uprawnień wynikających z prawa własności.

Po pierwsze, ograniczenie w wykonywaniu prawa własności może polegać na zezwoleniu podmiotowi trzeciemu na zakładanie i przeprowadzenie na nieruchomości ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania płynów, pary, gazów i energii elektrycznej oraz urządzeń łączności publicznej i sygnalizacji, a także innych podziemnych, naziemnych lub nadziemnych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń. Takie ograniczenie praw do nieruchomości może być nałożone w drodze decyzji administracyjnej. Także w tym przypadku, przed wydaniem decyzji konieczne jest przeprowadzenie rokowań, które mają na celu porozumienie z właścicielem w zakresie udostępnienia nieruchomości w żądanym zakresie.

Takie ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości musi wynikać z ustaleń planu miejscowego lub z decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jeżeli założenie lub przeprowadzenie ciągów, przewodów i urządzeń, uniemożliwia właścicielowi albo użytkownikowi wieczystemu dalsze prawidłowe korzystanie z nieruchomości w sposób dotychczasowy albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, właściciel lub użytkownik wieczysty może żądać, aby odpowiednio starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, lub występujący z wnioskiem o zezwolenie na wykonanie odpowiednich robót nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa, w drodze umowy, własność albo użytkowanie wieczyste nieruchomości.

Drugą sytuacją, w której może nastąpić ograniczenie w korzystaniu z nieruchomości jest zezwolenie, wydawane w drodze decyzji administracyjnej, na prowadzenie działalności polegającej na poszukiwaniu, rozpoznawaniu, wydobywaniu lub składowaniu kopalin stanowiących własność Skarbu Państwa oraz węgla brunatnego wydobywanego metodą odkrywkową, na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy. Także wydanie takiej decyzji wymaga wcześniejszego postępowania ugodowego, tj. rokowań z właścicielem.

Trzecią sytuacją ograniczenia prawa korzystania z nieruchomości przez właściciela jest siła wyższa lub nagła potrzeba uniknięcia grożącej szkody. W takich sytuacjach starosta może w drodze decyzji ograniczyć korzystanie z nieruchomości, jednakże na okres nie dłuższy niż 6 miesięcy. W przeciwieństwie do opisanych powyżej przypadków, wydanie takiej decyzji nie wymaga przeprowadzenie wcześniejszych rokowań. Wynika to z przesłanek zajęcia nieruchomości – sytuacji wystąpienia siły wyższej lub nagłej potrzeby, brak po prostu czasu na prowadzenie rokowań. Decyzji, która zezwala na takie czasowe zajęcie nieruchomości, nadaje się klauzulę natychmiastowej wykonalności.

Jeżeli na skutek czasowego zajęcia nieruchomości właściciel lub użytkownik wieczysty nie będzie mógł korzystać z nieruchomości w sposób dotychczasowy lub zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem, może żądać, aby starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, nabył od niego na rzecz Skarbu Państwa własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości w drodze umowy.

Pamiętaj, że:

- Wywłaszczenie nieruchomości może nastąpić tylko w drodze decyzji administracyjnej, która może być wydana po przeprowadzeniu rokowań oraz rozprawy administracyjnej,

- Decyzję wywłaszczeniową wydaje starosta wykonujący to zdanie z zakresu administracji rządowej

- Organem wyższego stopnia w stosunku do starosty w sprawach wywłaszczeniowych jest wojewoda,

- Od decyzji wywłaszczeniowej służy prawo odwołania (w terminie 14 dni od dnia otrzymania decyzji), a od decyzji wydanej w drugiej instancji – skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego,

- Istnieją inne sytuacje, w których możliwe jest ograniczenie korzystania z nieruchomości.

Podstawa prawna:

- Ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r.,  Nr 46, poz. 543 ze zmianami).