Stan faktyczny
W marcu 2003 roku zaciągnąłem kredyt hipoteczny na 25 lat na mieszkanie w wysokości 51.000 CHF (około 150.000 PLN) i została ustanowiona hipoteka kaucyjna do wysokości 300.000 PLN. W czerwcu 2004 roku na tej samej nieruchomości ustanowiono hipotekę przymusową. Obecnie toczy się egzekucja z wniosku wierzyciela, który ustanowił hipotekę przymusową. Mieszkanie ma zostać poddane opisowi i oszacowaniu. Chciałbym się dowiedzieć czy rzeczy, na które istnieją rachunki na osobę inną niż ja, a znajdują się w mieszkaniu (parkiet, rolety zewnętrzne, drzwi wejściowe i wewnętrzne, zabudowana szafa, meble kuchenne) też będą brane pod uwagę przy wycenie. Chciałbym zaznaczyć, że hipoteka przymusowa wynosi 390.000 PLN plus odsetki około 60.000 PLN i koszty egzekucji 63.000 PLN. Czy w przypadku sprzedaży mieszkania i niezaspokojenia w zasadzie drugiej wierzytelności, dług będzie w dalszym ciągu obciążał nieruchomość? Pragnę dodać, że bank nie wypowiedział mi umowy kredytowej, regularnie są uiszczane raty kredytowe jak i inne należności.
Opinia prawna
-
Ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 r., Nr 43, poz. 296 ze zmianami),
-
Ustawy z dnia 9 marca 1968 r. w sprawie czynności komorników (Dz. U. 1968 r., Nr 10, poz. 52 ze zmianami),
-
Ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (Dz. U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361 ze zmianami)
-
Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami).
Komornik wraz z rzeczoznawcą przystępując do opisu i oszacowania nieruchomości biorą pod uwagę jej stan z dnia dokonywania opisu i oszacowania, tj. stan okien, ścian i podłóg. W protokole opisu i oszacowania – zgodnie z art. 947 kpc i § 134 ustawy w sprawie czynności komorników - opisuje się nieruchomość wraz z urządzeniami i wyposażeniem, np. lokal mieszkalny, złożony z 5 pomieszczeń, wyposażony w instalacje, w meble zabudowane. Bierze się też pod uwagę części składowe lokalu, czyli wszystkie elementy wyposażenia, które są z nim związane w sposób trwały, czyli taki, że nie mogą być odłączone bez uszkodzenia lub istotnej zmiany samej rzeczy, jak też lokalu np.
nowe plastikowe okna, glazura, parkiet. Opisuje się również przynależności, zatem te elementy wyposażenia, które zostały złączone z lokalem, np. z jego ścianami po to, by korzystać z niego w celach mieszkalnych, ale sposób złączenia jest przemijający, a zatem można je odłączyć bez uszkodzenia ścian lokalu i samej przyłączonej rzeczy. Przynależności, pomimo że mogą być odłączone od rzeczy, opisuje się w protokole, gdyż jest on podstawą wyceny, a wyposażenie mieszkania w elementy zwiększające jego komfort i użyteczność, podnoszą jego wartość rynkową, np. wbudowane na wymiar mebel kuchenne. Z przedstawionego przez Pana stanu faktycznego wynika, że egzekucja dotyczy wyłącznie nieruchomości w postaci lokalu mieszkalnego, a nie rzeczy ruchomych, które się w nim znajdują, np. telewizor, meble przenośne, a zatem nie zostaną one opisane. Po sprzedaniu lokalu mieszkalnego, będzie Pan zobowiązany zabrać je ze sobą.
Rozważając przytoczone zasady sporządzania opisu i oszacowania nieruchomości trzeba zauważyć, że odpowiedź na zadane przez Pana pytanie co do rzeczy składających się na wyposażenie lokalu mieszkalnego, które będą brane pod uwagę przy wycenie, zależy od tego, czy rzeczy te są rzeczami ruchomymi, przynależnościami czy częściami składowymi. Innymi słowy wszystkie rzeczy, które można wymontować bez uszkodzenia i które po wyniesieniu z mieszkania będą nadal nadawały się do używania, a jednocześnie opróżnienie z nich mieszkania nie spowoduje zmiany jego charakteru mieszkalnego i nie zmniejszy jego użyteczności, mogą być traktowane jak rzeczy ruchome. Pozostałe rzeczy trwale związane ze ścianami czy podłogą mieszkania są jego częściami składowymi lub przynależnościami, stąd są brane pod uwagę przy wycenie. Meble kuchenne robione na wymiar, trwale złączone ze ścianami konkretnej kuchni w taki sposób, że nie można ich wymontować bez uszkodzenia ścian lub tych mebli, mogą być uznane za część składową lokalu, co oznacza, że będą brane pod uwagę przy wycenie mieszkania, np. mogą to być meble, których szafki są częściowo obudowane glazurą. Jeśli meble zostały zamontowane tak, że można je wymontować bez uszkodzenia ścian lub tych mebli, wówczas będą przynależnościami. Wszak służą do korzystania z konkretnej kuchni i w innej nie będą pasować, a zatem podnoszą wartość rynkową konkretnego mieszkania.
Meble przenośne, nie związane ze ścianami jako rzeczy ruchome nie są brane przy wycenie lokalu. Dłużnik może je swobodnie zabrać, gdy będzie opuszczał mieszkanie. Taka sama jest sytuacja z szafą wnękową. Jeśli jest ona wmontowana na wymiar w sposób trwały, tzn. że jej ściany są jednocześnie ścianami mieszkania lub są związane ze ścianami mieszkania w trwały sposób, np. tylko drzwi są samodzielne, a pozostałe trzy ściany działowe to ściany w mieszkaniu, wówczas szafa jest elementem składowym nieruchomości i będzie brana pod uwagę przy wycenie. Jeśli natomiast szafa jest samodzielna, tzn. można ją swobodnie wynieść, wówczas jest ona ruchomością i nie podlega wycenie przy szacowaniu mieszkania. Drzwi wejściowe i parkiet będą podlegały oszacowaniu, gdyż są one częściami składowymi lokalu, skoro umożliwiają korzystanie z niego jako miejsca do mieszkania. Usunięcie, np. parkietu przed opisem i pozostawienie betonu, oznaczałoby działanie na szkodę wierzyciela i celowe obniżenie wartości mieszkania. Rolety zewnętrzne nie są trwale związane z lokalem, gdyż można je wymontować bez uszkodzenia ścian. Z drugiej strony jeśli są robione na wymiar konkretnego okna lub gdy mieszkanie jest położone, np. na niskim parterze, wówczas stanowią one przynależność i będą brane pod uwagę przy wycenie. Wszak służą one do korzystania z lokalu w celach mieszkalnych i podnoszą jego wartość. Drzwi wewnętrzne o wymiarach standardowych są związane ze ścianami, ale w sposób przemijający, gdyż mogą być swobodnie wymontowane. Oznacza to, ż trzeba je traktować jak przynależności, gdyż służą korzystaniu z konkretnego rozkładu pomieszczeń w danym lokalu, zatem będą brane pod uwagę przy wycenie. Jeśli byłyby to drzwi przesuwne, robione na wymiar, których wymontowanie byłoby niemożliwe bez ich uszkodzenia lub uszkodzenia ścian mieszkania, wówczas byłyby one elementem składowym lokalu i również podlegałby wycenie.
Należy pamiętać, że w myśl art. 84 UKW hipoteka ustanowiona na lokalu rozciąga się na części składowe lokalu oraz przynależności, a zatem muszą one znaleźć się w opisie i oszacowaniu. Usunięcia natomiast tych elementów z lokalu spowodowałoby zmniejszenie wartości rynkowej lokalu, na którym ustanowiono zabezpieczenie hipoteczne, a zatem wierzyciel mógłby wówczas zarzucić Panu działanie na jego szkodę.
Jeśli chodzi o rachunki zakupu rzeczy znajdujących się w lokalu, to na wstępie trzeba zaznaczyć, iż komornik i rzeczoznawca opisują mieszkanie w stanie, w którym się ono znajduje w chwili opisu i wyceny.
Ponadto obowiązuje zasada, że wszystkie rzeczy, które są częściami składowymi, czyli zostały trwale połączone z jego ścianami stanowią jedną całość z lokalem. W konsekwencji skoro lokal jest własnością Pana jako dłużnika, zatem również te rzeczy będące częściami składowymi są Pana własnością. Prawo własności osoby, która te rzeczy w rzeczywistości kupiła wygasa w momencie, gdy zostały one połączone z lokalem w taki sposób, że nie można ich odłączyć bez uszkodzenia. W związku z powyższym rzeczy będące częściami składowymi lokalu będą podlegały opisowi i oszacowaniu, nawet jeśli kupił je ktoś inny uwidoczniony na rachunku, np. parkiet stał się Pan własnością w momencie, gdy Pan go zamontował. Jeśli chodzi o przynależności, to muszą one stanowić własność Pana jako właściciela lokalu, by były uznane za przynależne do lokalu i podlegały wycenie. Należy jednak zauważyć, że przedstawienie przez Pana rachunku, np. na nadające się do wymontowania meble kuchenne, wystawionego na inną osobę nie stanowi dowodu, iż to nie Pan jest ich właścicielem. Rachunek jest tylko dowodem zakupu, a nie dowodem na to, ze osoba wskazana w rachunku jest właścicielem zakupionej rzeczy. Wreszcie komornik nie jest upoważniony do tego, by badać, kto jest właścicielem rzeczy faktycznie posiadanych przez dłużnika. Obowiązuje bowiem zasada, że rzeczy którymi dłużnik faktycznie włada, należą do niego. Skoro Pan faktycznie korzysta z np. mebli zakupionych przez kogoś innego, to należy przyjąć, ze zawarł Pan z tą osoba ustną umowę darowizny, a zatem, że to Pan jest jej właścicielem. Wprawdzie osoba taka mogłaby wytoczyć powództwo przeciwegzekucyjne, w którym mogłaby bronić się przed opisem i oszacowaniem, że tylko bezpłatnie użyczyła Panu danej rzeczy i nadal jest jej właścicielem. Jednak taka obrona mogłaby być skuteczna przy rzeczach ruchomych np. w przypadku mebli przenośnych, gdyż takie mogą być pożyczone, ale już nie byłaby skuteczna przy częściach składowych nieruchomości np. przy parkiecie, a co najmniej wątpliwa przy przynależnościach, np. meblach robionych na wymiar danego mieszkania, skoro służą one do prawidłowego korzystania z konkretnego mieszkania, którego Pan jest właścicielem.
Zabezpieczenie kredytu w postaci ustanowienia hipoteki ma charakter rzeczowy, co oznacza, ze wierzyciel może zaspokoić się z rzeczy bez względu na to, czyją stała się własnością.
Hipoteka jest przypisana do danej nieruchomości. Na jednej nieruchomości może być też ustanowienie kilka hipotek na zabezpieczenie kilku długów różnych wierzycieli. W myśl art.94 UKW hipoteka wygasa i jest wykreślana dopiero, gdy zostanie spłacony zabezpieczony przez nią dług. Sprzedaż lokalu na licytacji w postępowaniu egzekucyjnym rodzi jednak szczególne skutki dla hipotek go obciążających. W myśl art. 1003 kpc prawomocne postanowienie sądu o przysądzeniu własności, które otrzyma nabywca lokalu na licytacji może być podstawą do wykreślenia wszystkich hipotek obciążających nieruchomość, ale tylko wtedy, gdy wierzyciele mający takie hipoteki zostali uwzględnieni w planie podziału sumy uzyskanej z egzekucji, czyli zostali zaspokojeni przynajmniej w części. Jeśli bank nie wypowiedział Panu umowy kredytowej i nie bierze udziału w postępowaniu egzekucyjnym, ustanowiona na jego rzecz hipoteka kaucyjna będzie nadal obciążała lokal na wypadek, gdyby przestał Pan płacić raty kredytu. Wówczas bowiem bank będzie mógł przeprowadzić egzekucyjną sprzedaż lokalu, a jego właściciel, czyli ten, kto nabędzie lokal w obecnej licytacji, będzie od Pana żądał zwrotu ceny, którą zapłacił za lokal. Zostanie natomiast wykreślona hipoteka przymusowa wierzyciela, który wybrał obecnie drogę zaspokojenia się poprzez prowadzenie postępowania egzekucyjnego z lokalu. Hipoteka przymusowa zostanie wykreślona nawet wtedy, gdy wierzyciel nie otrzyma na licytacji za lokal takiej sumy, żeby wystarczyła na pokrycie w całości jego należności. Wszak sprzedając lokal w postępowaniu egzekucyjnym wierzyciel już zrealizuje możliwość zaspokojenia się z hipoteki przymusowej. Jeśli nie zostanie w całości zaspokojony, wówczas pozostaje mu już tylko prowadzenie egzekucji z innego Pana majątku osobistego i dochodów.