Pozwolenie na budowę i inne niezbędne formalności przy przebudowie mieszkania - opinia prawna
Stan faktyczny
Jestem właścicielem mieszkania w kamienicy. Wspólnota mieszkaniowa to, łącznie ze mną, 10 lokali i 3 lokale gminne. Mieszkam na poddaszu i chciałbym powiększyć mieszkanie o część strychu, która do niego przylega. Proszę o określenie kolejnych czynności prawnych (o pozwoleniu na budowę już wiem i mam projekt) oraz o informację, czy fakt bycia współwłaścicielem jest wystarczającą podstawą do wystąpienia o pozwolenie na budowę.
Opinia prawna
Z opisanego stanu faktycznego wynika, że strych, o którego fragment zamierza Pan powiększyć swój lokal, będący przedmiotem odrębnej własności, stanowi tzw. nieruchomość wspólną, przysługującą niepodzielnie wszystkim właścicielom lokali wyodrębnionych w opisanej kamienicy.
Z uwagi na fakt, iż w nieruchomości, której dotyczy niniejsza porada, zostało wyodrębnionych 13 lokali, zarząd tej nieruchomości powinien być sprawowany przez wybrany przez właścicieli zarząd, zgodnie z art. 20 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (dalej: u.w.l.). Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz, a gdy zarząd jest kilkuosobowy, oświadczenia woli za wspólnotę mieszkaniową składają przynajmniej dwaj jego członkowie (art. 21 ust. 1 i 2 u.w.l.). Jednakże do dokonania przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu ustawa przewiduje wymóg podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, stanowiących wspólnotę mieszkaniową.
Uchwały właścicieli lokali są podejmowane bądź na zebraniu, bądź w drodze indywidualnego zbierania głosów przez zarząd; uchwała może być też wynikiem głosów oddanych częściowo na zebraniu, częściowo w drodze indywidualnego ich zbierania (art. 23 ust. 1 u.w.l.).
Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu ustawa zalicza m.in. udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu powstałego w następstwie nadbudowy lub przebudowy i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu nadbudowanego lub przebudowanego, jak też na udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej (art. 22 ust. 3 pkt 5 i 5a u.w.l.). W związku z tym należy stwierdzić, że do dokonania przebudowy lokalu, polegającej na powiększeniu lokalu kosztem wspólnego strychu, konieczna jest uchwała większości właścicieli lokali, wyrażająca zgodę na dokonanie tej przebudowy. Zgoda współwłaścicieli jest również konieczna dla zmiany wysokości udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej. Mimo literalnego brzmienia art. 22 ust. 3 pkt 5a, nie wystarczy w tym przypadku zgoda większości właścicieli wyrażona w uchwale, ale wymagane jest zawarcie nowej umowy między wszystkimi właścicielami lokali, zgodnie z art. 3 ust. 7 u.w.l., który stanowi, iż wysokość udziałów poszczególnych właścicieli w nieruchomości wspólnej określają odpowiednio w umowie właściciel lub współwłaściciele.
