Właściciele lokalu nie muszą płacić kary lokatorom
Trybunał Konstytucyjny rozpoznał pytanie prawne Sądu Okręgowego w Tarnowie dotyczące roszczenia o zapłatę kary ustawowej. Trybunał orzekał w sprawie zgodności art. 11 ust. 6 zdanie trzecie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego z art. 2 i art. 31 ust. 3 Konstytucji.
Ustawa z 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów stanowi, że jeżeli właściciel wypowiedział lokatorowi najem, a następnie w tym lokalu nie zamieszkał, lokator jest uprawniony do powrotu do uprzednio wynajmowanego lokalu lub żądania zapłaty różnicy w czynszu i w opłatach, które ponosi. Koszty przeprowadzki lokatora ponosi właściciel. Właściciel jest ponadto obowiązany do zapłaty kary ustawowej w wysokości 15 proc. wartości odtworzeniowej lokalu. Sąd pytający kwestionował tę karę ustawową opierając się na następującym stanie faktycznym. Była lokatorka domaga się zasądzenia od właściciela lokalu zapłaty kary ustawowej uzasadniając, że właściciel wypowiedział jej najem z powodu zamiaru zamieszkania w lokalu. Właściciel jednak w lokalu nie zamieszkał i przebywa z rodziną za granicą. Sąd pierwszej instancji wskazał, że powództwo jest bezzasadne. Podkreślił, ze pojęcie stałego zamieszkania to faktyczne w nim przebywanie, ale i zamiar stałego pobytu. Sąd doszedł do wniosku, że miejscem zamieszkania właściciela jest ten lokal m.in. dlatego, że właściciel jest w nim zameldowany, przeprowadził kapitalny remont, urządza lokal z myślą zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Lokatorka w apelacji wskazała natomiast, że remont nie może być uznany za zamieszkanie, zaś właściciel z rodziną przebywa za granicą i przejeżdża raz do roku na kilka tygodni. Właściciel lokalu wniósł o oddalenie apelacji. Sąd pytający nabrał wątpliwości co do konstytucyjności kary ustawowej. Zdaniem sądu zagrożenie karą tak znacznej wysokości i to niezależnej od przyczyn, które doprowadziły do nie zamieszkania stanowi poważne ograniczenie właściciela w zakresie podejmowania decyzji co do sposobu korzystania z własnej nieruchomości. Trudno także uznać, że kara jest konieczna do ochrony lokatora. Uzyskanie uprawnienia do powrotu do wynajmowanego dotychczas lokalu na poprzednich warunkach już go wystarczająco chroni. Tym bardziej, że koszty przeprowadzki ponosi właściciel. Zdaniem pytającego sądu regulacja nakazująca właścicielowi zapłatę kary ustawowej w sposób nadmierny ingeruje w prawo własności ograniczając swobodę podejmowania decyzji co do miejsca zamieszkania.
Po przeprowadzeniu rozprawy Trybunał Konstytucyjny orzekł, że art. 11 ust. 6 zdanie trzecie ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jest niezgodny z art. 2 i art. 31 ust. 3 Konstytucji.
Trybunał stwierdził, że żadne argumenty konstytucyjne nie uzasadniają konieczności nałożenia wszelkich kosztów przede wszystkim na właścicieli. Możliwe jest bowiem przyjęcie innych mniej uciążliwych rozwiązań, w równym stopniu chroniących najemców. Wobec tego, że taka możliwość istnieje, nie można uznać, że kwestionowane unormowanie jest koniecznym - w rozumieniu Konstytucji - ograniczeniem prawa własności. Tym samym kwestionowany przepis jest niezgodny z Konstytucją. Ponadto niewspółmierność obciążeń właściciela i lokatora wskazuje, że została naruszona konstytucyjna zasada sprawiedliwości społecznej. Kwestionowana regulacja ma charakter sankcji, której celem jest zapewnienie skuteczności rozwiązania mającego chronić prawa lokatorów i przeciwdziałać nieuczciwym praktykom rynkowym. Przewiduje, że to właściciel ma ponosić koszty realizacji polityki państwa w dziedzinie ochrony lokatorów, a zatem pośrednio ma on zaspokajać potrzeby mieszkaniowe. Zdaniem Trybunału, właściciele mieszkań nie mogą ponosić kosztów realizacji polityki społecznej władz publicznych. Stąd kara ustawowa, którą właściciel lokalu ma zapłacić lokatorowi, jest niezgodna z Konstytucją.
Wyrok jest ostateczny.
Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lipca 2007 r., sygn. akt P 30/06
Zespół
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?