Stan faktyczny
W 1978 r. dziadek przepisał gospodarstwo rolne wraz z zabudowaniami na dwóch synów (jednym z nich był mój ojciec). Został sporządzony akt notarialny. Razem wybudowali budynek mieszkalny, ponosząc podobne nakłady finansowe. Ojciec pracował w GS, ale pomagał też w prowadzeniu gospodarstwa. Wujek był osobą płacącą podatki i czerpiącą pożytki z gospodarstwa. W latach 80. sprzedał las należący również do mojego ojca bez uzyskania jego zgody, nawet nie informując. Jednak sprzedaż łąki (lata 90.) przez przypadek została ujawniona, wiec część pieniędzy trafiła do mojego ojca. W listopadzie 1989 r. wyprowadziliśmy się z budynku wspólnie zajmowanego z wujkiem. W późniejszym okresie tato wyraził zgodę na przebudowę jednego z budynków gospodarczych. W lipcu 2003 r. mój ojciec przepisał swoje udziały na córki (moja siostra i ja). W styczniu 2004 r. razem z wujkiem jako współwłaściciele gospodarstwa występowałyśmy przed sądem. Sąsiad wniósł sprawę o uznanie zasiedzenia przez niego małego kawałka ziemi, który pierwotnie należał do naszego gospodarstwa, ale w wyniku swego położenia (dostęp do jeziora) był wykorzystywany przez sąsiada. Sprawa została zakończona ugodą: sąsiad opłacił przekazanie tego kawałka ziemi. Połowa pieniędzy trafiła do mnie i siostry. Obecnie wujek uważa się za jedynego właściciela ziemi (posunął się nawet do samowoli budowlanej: wybudował w sadzie domki letniskowe). Chciałybyśmy korzystać z naszej własności i spełnić wolę babci, która nakazała nam uregulowanie sprawy gospodarstwa. Wielkość gospodarstwa umożliwia podział nie umniejszający wartości jak też możliwości korzystania. Podziałem objęte są również dwa budynki gospodarcze oraz budynek mieszkalny składający się z dwóch odrębnych mieszkań. Ostateczny podział bądź spłata majątku jest jedyną sensowną drogą do zakończenia konfliktu. Jeśli chodzi o budynki, chcemy wystąpić z propozycją sprzedaży naszej części. Ziemię chcemy zachować.
Opinia prawna
Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (Dz. U. Z 1964 r., nr 16 poz. 93 ze zmianami).
Stosunek współwłasność zachodzi wówczas, gdy wobec jednej rzeczy prawo własności przysługuje jednocześnie przynajmniej dwóm osobom. Istnienie stosunku współwłasności może zostać przerwane jedynie w drodze zniesienia współwłasności, które z kolei może nastąpić albo w drodze umowy pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami albo w drodze orzeczenia sądowego.
Umowa znosząca współwłasność może być w zawarta w każdy momencie. Nawet wówczas, jeżeli współwłaściciele wyłączyli w drodze porozumienia możliwość zniesienia współwłasności, (na co zezwala art. 210 kodeksu cywilnego na okres maksymalnie pięciu lat), to późniejsze ich porozumienie w sprawie zniesienia współwłasności wyłącza wcześniejsze zastosowanie art. 210 k.c. Aby współwłasność mogła być zniesiona w drodze umowy pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami, konieczny jest zgodny zamiar stron oraz zgoda co do sposobu współwłasności.
Umowny podział współwłasności, której przedmiotem jest nieruchomość musi nastąpić w drodze umowy w formie aktu notarialnego.
Jak wynika z przedstawionego stanu faktycznego, pomiędzy dotychczasowymi współwłaścicielami istnieje konflikt dotyczący zakresu przysługującego każdemu z nich prawa. Taka sytuacja wydaje się wyłączać możliwość porozumienia, co skutkować może wniesieniem wniosku do sądu o zniesienie współwłasności w drodze orzeczenia sądowego. Mając na uwadze fakt, iż przedmiotem współwłasności jest gospodarstwo rolne, należy zaznaczyć, że sądowe zniesienie współwłasności właśnie gospodarstwa rolnego obwarowane jest szeregiem warunków a sąd, dokonujący zniesienia przed którym toczy się sprawa zobowiązany jest przestrzegać pewnych określonych zasad mających na celu zachowanie całości gospodarstwa rolnego w ręku jednego ze współwłaścicieli zapewniając możliwość racjonalnego i gospodarczego wykorzystania istniejącego gospodarstwa rolnego.
Ograniczenia przy zniesieniu współwłasności gospodarstwa rolnego w drodze orzeczenia sądowego
Sądowne zniesienie współwłasności reguluje art. 213 i 214 kodeksu cywilnego. Zgodnie z art. 213 k.c., zniesienie współwłasności gospodarstwa rolnego musi być zgodne z zasadami prawidłowej gospodarki. Jeżeli w analizowanym przypadku nie jest to możliwe, sąd przyzna to gospodarstwo temu współwłaścicielowi, na którego zgodę wyrażą wszyscy pozostali współwłaściciele. Jeżeli brak jest zgody wszystkich współwłaścicieli odnośnie osoby, której gospodarstwo rolne może być przyznane w całości, sąd zobowiązany jest przyznać je temu, kto gospodarstwo to prowadzi lub stale w nim pracuje, chyba że interes społeczno – gospodarczy przemawia za przyznaniem gospodarstwa innemu ze współwłaścicieli (art. 214 § 1 k.c.). Jeżeli na podstawie powołanych powyżej zasad nie istnieją warunki do przyznania gospodarstwa rolnego jednemu ze współwłaścicieli, sąd przyzna to gospodarstwo temu z nich, kto daje najlepszą gwarancję jego należytego prowadzenia (art. 214 § 2 k.c.).
Jak wynika z powołanych przepisów, zniesienie współwłasności w drodze orzeczenia sądowego może doprowadzić do przyznania całego gospodarstwa wujkowi, gdyż w świetle przedstawionego stanu faktycznego to właśnie on prowadzi to gospodarstwo rolne. Przedstawione w stanie faktycznym stanowisko, że w analizowana sytuacja „umożliwia podział nie umniejszający wartości jak tez możliwości korzystania” może być zasadne i skutkować fizycznym podziałem rzeczy, jednakże należy pamiętać, że ostateczna ocena tego faktu należy do sądu.
Spłaty
Jeżeli wskutek sądowego zniesienia współwłasności całość gospodarstwa rolnego przypadłaby wujkowi, pozostałym współwłaścicielom należą się odpowiednie spłaty. Zgodnie z art. 216 § 1 k.c., ich wysokość ustalana jest na podstawie zgodnego porozumienia współwłaścicieli. Jeżeli współwłaściciele porozumienia tego nie osiągną, wysokość spłat ustala sąd, jednakże zgodnie z art. 216 § 2 k.c., wysokość tych spłat może być obniżona z uwagi na:
-
typ, wielkość i stan gospodarstwa,
-
sytuację osobistą i majątkową współwłaściciela zobowiązanego do spłaty i współwłaściciela (li) uprawnionego do otrzymania spłat.
Ponadto, sąd na wniosek zobowiązanego może zarządzić rozłożenie spłat na raty nawet wówczas, gdy wysokość spłat została obniżona. Termin spłat tych rat nie może jednak przekraczać lat dziesięciu.
Jak wynika z powołanych przepisów, obniżenie wysokości spłat uzasadnione jest stanem gospodarstwa a także sytuacją osobistą jak i majątkową zobowiązanego i uprawnionego. W przypadku gdy sąd znosząc współwłasność obniżył wysokość spłat, a następnie uprzywilejowany z tego tytułu współwłaściciel, któremu gospodarstwo przyznano w całości zbył odpłatnie wchodzące w skład tego gospodarstwa nieruchomości rolne przed upływem pięciu lat od dnia zniesienia współwłasności, zgodnie z art. 217 k.c. będzie on zobowiązany wydać pozostałym współwłaścicielom, których spłaty były niższe od należnych, korzyści uzyskane z obniżenia spłat. Obowiązek taki nie zachodzi wówczas, gdy zbycie wchodzącej w skład gospodarstwa rolnego nieruchomości rolnej nastąpiło celem zapewnienia racjonalnego prowadzenia całego gospodarstwa.
Pozostałe kwestie
W analizowanej sprawie bardzo istotne są informacje dotyczące sposobu korzystania z gospodarstwa rolnego będącego przedmiotem współwłasności przez wujka. Zarówno „samowolna sprzedaż części lasu” jak i wybudowanie domków letniskowych świadczą o tym, iż wujek traktuje całe gospodarstwo jak swoją wyłączną własność. Zakresem niniejszej opinii nie są kwestie związane z oceną legalności tych działań jak i możliwych roszczeń przysługujących pozostałym współwłaścicielom, jednak sam fakt ich dokonania może mieć istotne znaczenie zarówno w postępowaniu sądowym jak w i nakłonieniu wujka do ugodowego załatwienia sprawy (szczegóły w projekcie listu do wujka).
Ponadto należy nadmienić, że przed wystąpieniem w roszczeniem o zniesienie współwłasności, warto dokonać wszelkich niezbędnych czynności poświadczających istnienie prawa do gospodarstwa rolnego. Dotyczy to w szczególności przeprowadzenia postępowania spadkowego (jeżeli nie zostało jeszcze przeprowadzone), a także uregulowania wpisów w księgach wieczystych a także w ewidencji gruntów i budynków.