Czy podlega zwolnieniu od 10% zryczałtowanego podatku dochodowego od osób fizycznych sprzedaż lokoalu (...)

Wnoszący zapytanie przedstawił stan faktyczny, z którego wynika, że w dniu 03.01.2005r. za kwotę 106 000 zł. dokonał sprzedaży lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat jego posiadania, a w dniu 17.03.2005r. nabył spółdzielcze - własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego za kwotę 142 000 zł., z tym, że część kwoty tj. 22 000 zł. stanowiły środki własne, a pozostała kwota pochodziła z kredytu.
Zgodnie ze stanowiskiem wnoszącego zapytanie przychód ze sprzedaży w/w lokalu korzysta w całości ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób fizycznych na podstawie art. 21 ust 1 pkt 32 a), gdyż zdaniem podatnika, bez znaczenia dla celów podatkowych jest fakt z jakich źródeł pochodziły środki na zakup mieszkania dokonanego w dniu 17.03.2005r., lecz sam fakt zakupu lokalu mieszkalnego.Przy tak określonym stanie faktycznym Naczelnik Urzędu Skarbowego w Nowym Dworze Mazowieckim stwierdza, co następuje:
Sprzedaż lokalu mieszkalnego przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jego nabycie, stanowi źródło przychodów, o którym mowa

w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. W zakresie opodatkowania przychodu uzyskanego z tego tytułu zastosowanie znajduje art. 28 ustawy. Wynika z niego, że podatek od tego przychodu ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10 % uzyskanego przychodu. Tak ustalony podatek jest płatny w terminie 14 dni od dnia dokonania sprzedaży. Obowiązek jego zapłaty nie powstaje jeżeli podatnik, w terminie wyznaczonym dla zapłaty podatku, złoży oświadczenie, że uzyskany przychód wydatkuje na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub e) ustawy.
Ten ostatni przepis stanowi, że ze zwolnienia od podatku dochodowego korzystają przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości lub praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy:
a) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,

- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
- na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
- na budowę rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
- na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,

b) w części wydatkowanej nie póżniej niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa wyżej, w banku lub spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania przychodów.

Z powyższego wynika, iż zwolnieniu podlegają m.in. przychody wydatkowane na zakup lokalu mieszkalnego. Jak wynika z Pana wyjaśnień i z aktu notarialnego Nr 1034/2005 z dnia 17.03.2005 środki własne, pochodzące ze sprzedaży lokalu przed upływem 5 lat od daty nabycia przeznaczone na zakup następnego lokalu mieszkalnego wynosiły tylko 22 000 zł., a pozostała kwota pochodziła z zaciągniętego kredytu mieszkaniowego. Nie wykazał Pan, iż cała kwota uzyskana ze sprzedaży lokalu została przeznaczona na zakup innego lokalu mieszkalnego. Każda ulga podatkowa, jako czyniąca wyłom w zasadzie powszechności opodatkowania i równego traktowania podmiotów, musi być stosowana ściśle. Skoro przepis stanowi, że ulgę w postaci zwolnienia przychodu od podatku powoduje wydatkowanie w części tego przychodu na określony cel i w określonym czasie, to nie ma uzasadnienia do zastosowania ulgi z tego jedynie powodu, że zakupił Pan lokal mieszkalny, bez ustalenia jakie środki przeznaczył Pan na zakup przedmiotowego lokalu mieszkalnego.
Przepisy prawa podatkowego przewidują także możliwość zaliczenia jako wydatki mieszkaniowe, spłatę kredytu oraz odsetek zaciągniętych na cele mieszkaniowe. Zatem jeżeli uzyskany przychód przeznaczy Pan na spłatę kredytu bankowego udzielonego na zakup lokalu mieszkalnego, wówczas kwota spłaconego w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży kredytu bankowego wraz z odsetkami zwolniona będzie od opodatkowania zryczałtowanym 10% podatkiem dochodowym.

Odnosząc przedstawiony stan prawny do stanu faktycznego przedstawionego przez Pana, zwolnieniu z podatku podlegać będzie jedynie ta część przychodu, która została wydatkowana na zakup lokalu mieszkalnego (środki własne) oraz ewentualnie kwota spłaconego kredytu wraz z odsetkami w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży.
W związku z powyższym, postanowiono jak na wstępie.