opodatkowania wynajmu lokali w budynku mieszkalnym

Na podstawie art. 14b § 1 i § 6 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) oraz § 2 i § 5 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 20 czerwca 2007r. w sprawie upoważnienia do wydawania interpretacji przepisów prawa podatkowego (Dz. U. Nr 112, poz. 770 ze zm.) Dyrektor Izby Skarbowej w Katowicach działając w imieniu Ministra Finansów stwierdza, że stanowisko Wnioskodawcy, przedstawione we wniosku z dnia 2 marca 2009r. (data wpływu 6 marca 2009r.) o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania wynajmu lokali w budynku mieszkalnym - jest nieprawidłowe.

UZASADNIENIE

W dniu 6 marca 2009r. wpłynął ww. wniosek, o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie opodatkowania wynajmu lokali w budynku mieszkalnym.

W przedmiotowym wniosku został przedstawiony następujący stan faktyczny (zdarzenie przyszłe):

Wnioskodawca obecnie wynajmuje lokale w budynku mieszkalnym, będącym jego własnością. Wnioskodawca spisuje umowy najmu z firmami, które wynajmują te lokale dla swoich pracowników na cele mieszkalne oraz wystawia faktury na wynajęcie mieszkania z symbolem PKWiU 70.20.11. ze stawką VAT zwolniony. Wynajmowane mieszkania składają się z kuchni lub aneksu kuchennego, pokoju jednego, dwóch lub trzech oraz łazienki z WC. Mieszkania są wyposażone w tapczany, szafki, telewizor oraz inne drobne wyposażenie niezbędne do zamieszkania. Umowy najmu spisywane są na czas nieokreślony, chociaż wynajmujący opuszczają mieszkania w różnych okresach tj. po jednym miesiącu, czasem po dwóch, trzech, czy sześciu miesiącach, a nawet po jednym roku ? po zakończeniu prac.

Największy problem ma Wnioskodawca z klientami, którzy chcą wynająć mieszkanie (kwaterę ? tak to nazywają) na cztery lub siedem dni. Do tej pory Wnioskodawca rezygnował z wynajmu na krótki okres czasu. Wnioskodawca miał również przypadek, że klienci chcieli wynająć na pierwszym piętrze jeden pokój na dwie osoby, a drugi - duży pokój ? zajmowała inna firma. Wnioskodawca nie zgodził się, mimo wolnego pokoju, bo nie wiedział jak to rozpisać. Ponadto Wnioskodawca dowiedział się, że nie ma definicji co do okresu i czasu wynajmu krótkoterminowego.

Zgodnie z pismem Urzędu Statystycznego z dnia 30 stycznia 2009r. wykonywane przez Wnioskodawcę usługi najmu zostały następująco zaklasyfikowane:

• Udostępnianie umeblowanych lokali mieszkalnych, przy czym celem tego typu usługi nie jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, ale potrzeb związanych z pobytem np. w celach turystycznych, biznesowych: PKWiU 55.23.13-00.00 ?usługi wynajmu umeblowanych lokali krótkotrwałego zakwaterowania?,
• Wynajem lokali mieszkalnych przez właściciela lub dzierżawcę lokalu na podstawie umowy najmu ? na cel mieszkalny: PKWiU 70.20.11-00.00 ?usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia na własny rachunek nieruchomości o charakterze mieszkalnym, budynków mieszkalnych, mieszkań oraz miejsc lokalizacji ruchomych domów mieszkalnych.?
  
  

W związku z powyższym zadano następujące pytania:

1. Czy wynajmowane przez Wnioskodawcę na wyżej przedstawionych zasadach lokale mieszkalne są zwolnione z podatku od towarów i usług...
2. Czy w przypadku wynajmu tzw. krótkoterminowego (np. 7, 10, 14 dni lub jeden miesiąc) również będzie miało miejsce zwolnienie z podatku od towarów i usług...
   
   

Zdaniem Wnioskodawcy, w przypadku, gdy termin wynajmu jest dłuższy niż jeden miesiąc, świadczone przez Wnioskodawcę usługi wynajmu są zaklasyfikowane do grupy PKWiU 70.20.11-00.00 ze stawką VAT zwolnioną. Gdy usługi wynajmu są świadczone w okresie krótszym, tj. poniżej miesiąca, to należy je zaklasyfikować do grupy PKWiU 55.23.13-00.00 ze stawką VAT 7%. Jest konieczne spisywanie umów na każdy okres wynajmu lokali na cele mieszkaniowe.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawcy w sprawie oceny prawnej przedstawionego stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004r. o podatku od towarów i usług, (Dz. U. Nr 54, poz. 535 ze zm.), zwanej dalej ustawą o VAT, opodatkowaniu podatkiem VAT podlegają między innymi odpłatna dostawa towarów oraz odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

Przez dostawę towarów, w myśl art. 7 ust. 1 ustawy o VAT, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzenia towarami jak właściciel.

Natomiast na podstawie art. 8 ust. 1 ustawy o VAT, przez świadczenie usług, o którym mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów w rozumieniu art. 7.

W myśl art. 8 ust. 3 ustawy o VAT, usługi wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, z zastrzeżeniem ust. 4, są identyfikowane za pomocą tych klasyfikacji, z wyjątkiem usług elektronicznych i usług turystyki, o których mowa w art. 119.

Podstawowa stawka podatku w myśl art. 41 ust. 1 ustawy o VAT wynosi 22%, z zastrzeżeniem ust. 2-12c, art. 83, art. 119 ust. 7, art. 120 ust. 2 i 3, art. 122 i art. 129 ust. 1.

Dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust.12 i art. 114 ust. 1 (art. 41 ust. 2 ustawy o VAT).

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT, zwalnia się od podatku usługi wymienione w załączniku nr 4 do ustawy. W pozycji 4 ww. załącznika stanowiącego wykaz usług zwolnionych od podatku wymieniono: ?Usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe? (PKWiU ex 70.20.11).

Wskazać należy, że użycie przez ustawodawcę ?ex? przy grupowaniu PKWiU, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług oznacza, że zwolnienie dotyczy tylko danej usługi z danego grupowania.

Z ww. przepisu wynika, że zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega wyłącznie świadczenie usług w zakresie wynajmowania nieruchomości na cele mieszkalne. Zastosowanie zwolnienia jest więc uzależnione od spełnienia przesłanek obiektywnych dotyczących charakteru wynajmowanego lokalu (lokal mieszkalny) oraz subiektywnych dotyczących przeznaczenia wynajmowanego lokalu (cel mieszkaniowy). Z wniosku wynika, że Wnioskodawca wynajmuje lokale w budynku mieszkalnym, będącym jego własnością. Wnioskodawca spisuje umowy najmu z firmami, które wynajmują te lokale dla swoich pracowników na cele mieszkaniowe oraz wystawia faktury na wynajęcie mieszkania z symbolem PKWiU 70.20.11. ze stawką VAT zwolniony.

Umowy najmu spisywane są na czas nieokreślony, chociaż wynajmujący opuszczają mieszkania w różnych okresach tj. po jednym miesiącu, czasem po dwóch, trzech, czy sześciu miesiącach, a nawet po jednym roku ? po zakończeniu prac. Największy problem ma Wnioskodawca z klientami, którzy chcą wynająć mieszkanie (kwaterę ? tak to nazywają) na cztery lub siedem dni. Do tej pory Wnioskodawca rezygnował z wynajmu na krótki okres czasu. Wnioskodawca miał również przypadek, że klienci chcieli wynająć na pierwszym piętrze jeden pokój na dwie osoby, a drugi - duży pokój ? zajmowała inna firma. Wnioskodawca nie zgodził się, mimo wolnego pokoju, bo nie wiedział jak to rozpisać. Ponadto Wnioskodawca dowiedział się, że nie ma definicji co do okresu i czasu wynajmu krótkoterminowego.

Zgodnie z pismem Urzędu Statystycznego z dnia 30 stycznia 2009r. wykonywane przez Wnioskodawcę usługi najmu zostały następująco zaklasyfikowane:

• udostępnianie umeblowanych lokali mieszkalnych, przy czym celem tego typu usługi nie jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, ale potrzeb związanych z pobytem np. w celach turystycznych, biznesowych - PKWiU 55.23.13-00.00 ?usługi wynajmu umeblowanych lokali krótkotrwałego zakwaterowania?,
• wynajem lokali mieszkalnych przez właściciela lub dzierżawcę lokalu na podstawie umowy najmu ? na cel mieszkalny - PKWiU 70.20.11-00.00 ?usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia na własny rachunek nieruchomości o charakterze mieszkalnym, budynków mieszkalnych, mieszkań oraz miejsc lokalizacji ruchomych domów mieszkalnych.?
  
  

Zatem w oparciu o przedstawiony stan faktyczny (zdarzenie przyszłe) oraz obowiązujący w tym zakresie stan prawny należy stwierdzić, że jeśli Wnioskodawca świadczy usługi polegające na wynajmie lokali mieszkalnych przez właściciela lub dzierżawcę lokalu na podstawie umowy najmu ? na cel mieszkalny i usługi te będą zaklasyfikowane do PKWiU 70.20.11-00.00 jako ?usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia na własny rachunek nieruchomości o charakterze mieszkalnym, budynków mieszkalnych, mieszkań oraz miejsc lokalizacji ruchomych domów mieszkalnych?, to świadczenie to będzie objęte zwolnieniem z opodatkowania podatkiem VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Zgodnie natomiast z art. 41 ust. 2 ustawy o VAT, dla towarów i usług wymienionych w załączniku nr 3 do ustawy stawka podatku wynosi 7%, z zastrzeżeniem ust. 12 i 114 ust. 1. Pod poz. 140 ww. załącznika zostały wymienione usługi świadczone przez obiekty noclegowe turystyki oraz inne miejsca krótkotrwałego zakwaterowania, z wyłączeniem usług zakwaterowania, w bursach, internatach domach studenckich (PKWiU ex 55.23.15).

Jeżeli zatem przedmiotem sprzedaży będą usługi polegające na udostępnianiu umeblowanych lokali mieszkalnych, przy czym celem tego typu usługi nie jest zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, ale potrzeb związanych z pobytem np. w celach turystycznych, biznesowych, i usługi te będą zaklasyfikowane do PKWiU 55.23.13-00.00 jako ?usługi wynajmu umeblowanych lokali krótkotrwałego zakwaterowania?, to świadczenie to będzie podlegało opodatkowaniu wg stawki VAT 7% na mocy art. 43 ust. 2 ustawy o VAT.

Odnosząc powyższe do stanowiska Wnioskodawcy należy podkreślić, że przepisy dotyczące podatku od towarów i usług uzależniają zastosowanie właściwej stawki VAT, czy też zwolnienia z opodatkowania, od charakteru danych czynności i ich klasyfikacji statystycznych, i żaden przepis nie uzależnia zaklasyfikowania danych usług do odpowiedniego grupowania statystycznego od terminu wynajmu. Ponadto z opinii Urzędu Statystycznego z dnia 30 stycznia 2009r. wynika, że klasyfikacja PKWiU nie definiuje długości okresu krótkotrwałego i długotrwałego zakwaterowania.

Zatem tut. organ nie może uznać za prawidłowe stanowiska Wnioskodawcy, że w przypadku gdy termin wynajmu jest dłuższy niż jeden miesiąc to świadczone usługi wynajmu są zaklasyfikowanie do grupy PKWiU 70.20.11-00.00 ze stawka zwolnioną, a gdy termin wynajmu jest krótszy, tj. poniżej miesiąca, to należy je zaklasyfikować do grupy PKWiU 55.23.13-00.00 za stawka VAT 7%.

Wyznacznikiem w przedmiotowej sprawie w zakresie podatku od towarów i usług jest bowiem cel na jaki lokal jest udostępniany, tj. czy jest to cel mieszkalny czy też zaspokojenie potrzeb związanych z innym pobytem (niemieszkalnym) np. w celach turystycznych czy biznesowych.

Mając powyższe na uwadze, stanowisko Wnioskodawcy należało uznać za nieprawidłowe.

Należy także wyjaśnić, iż tut. organ działając w imieniu Ministra Finansów w myśl art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997r. Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2005r. Nr 8, poz. 60 ze zm.) na pisemny wniosek zainteresowanego, wydaje, w jego indywidualnej sprawie, pisemną interpretację przepisów prawa podatkowego.

Zgodnie z art. 3 pkt 2 Ordynacji podatkowej ilekroć w ustawie jest mowa o przepisach prawa podatkowego - rozumie się przez to przepisy ustaw podatkowych, postanowienia ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską umów o unikaniu podwójnego opodatkowania oraz ratyfikowanych przez Rzeczpospolitą Polską innych umów międzynarodowych dotyczących problematyki podatkowej, a także przepisy aktów wykonawczych wydanych na podstawie ustaw podatkowych.

Z kolei zgodnie z art. 3 pkt 1 Ordynacji podatkowej przez ustawy podatkowe rozumie się ustawy dotyczące podatków, opłat oraz niepodatkowych należności budżetowych określające podmiot, przedmiot opodatkowania, powstanie obowiązku podatkowego, podstawę opodatkowania, stawki podatkowe oraz regulujące prawa i obowiązki organów podatkowych, podatników, płatników i inkasentów, a także ich następców prawnych oraz osób trzecich.

Zatem tut. organ nie jest uprawniony do oceny postanowień umów cywilnoprawnych. Podatnicy jako strony umów mogą bowiem dowolnie kształtować stosunki cywilnoprawne, o ile nie naruszają przepisów prawa podatkowego.

Interpretacja dotyczy zaistniałego stanu faktycznego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dacie zaistnienia zdarzenia w przedstawionym stanie faktycznym.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016) skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Katowicach, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Bielsku-Białej, ul. Traugutta 2a 43-300 Bielsko-Biała.

Referencje

IPPP3/443-1122/11-2/SM, interpretacja indywidualna