Czy według zasad obowiązujących przed 1 stycznia 2007 r. do ustalenia podstawy zobowiązań podatkowych (...)

UZASADNIENIE

W dniu 9 lipca 2008 r. został złożony ww. wniosek o udzielenie pisemnej interpretacji przepisów prawa podatkowego w indywidualnej sprawie dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przedmiotowym wniosku zostało przedstawione następujące zdarzenie przyszłe.

Wnioskodawczyni w dniu 10 grudnia 2004 r. nabyła od brata nieruchomość lokalową o pow. 42 m² za kwotę 95.000 zł. Nabycie nastąpiło w taki sposób, że cześć należności w wysokości 35.000 zł zostało zapłacone w dniu sporządzenia aktu notarialnego, a na pozostałą część należności 60.000 zł sprzedający (brat) udzielił Wnioskodawczyni kredytu w wysokości 60.000 zł z obowiązkiem spłaty w pięciu równych ratach po 12.000 zł rocznie każda, co zostało udokumentowane w treści aktu notarialnego. Wnioskodawczyni ustaliła wspólnie z bratem, że do czasu całkowitej spłaty, brat jako osoba niepełnosprawna o ograniczonych możliwościach poruszania się, będzie zamieszkiwać nadal w tym mieszkaniu.

Jednak pogarszający się stan zdrowia i trudności z poruszaniem się brata zmusiły Wnioskodawczynię do zamiany tego mieszkania położonego na III piętrze, bez windy, na mniejsze na parterze. W tej sytuacji Wnioskodawczyni sprzedała to mieszkanie w dniu 26 października 2006 r. za kwotę 140.000 zł przed terminem spłaty bratu pozostałych jeszcze 3 rat po 12.000 zł, czyli łącznie 36.000 zł.

Jednocześnie w terminie przewidzianym prawem Wnioskodawczyni złożyła oświadczenie, że w ciągu dwóch lat uzyskany przychód 140.000 zł przeznaczy na cele określone w obowiązujących przepisach, tj. opisane w oświadczeniu (w sprawie sprzedaży nieruchomości lub spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa wieczystego użytkowania gruntów ? art. 10 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych).

Wnioskodawczyni realizując to zobowiązanie w dniu 10 stycznia 2007 r. nabyła spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o pow. 17 m² położone w bloku na parterze za kwotę 95.000 zł.

Jednocześnie Wnioskodawczyni zobowiązana jest zwrócić kwotę 36.000 zł tj. pozostałe niespłacone raty (3 x 12 000 zł) z kredytu udzielonego przy kupnie poprzedniego mieszkania.

Pozostałą kwotę Wnioskodawczyni przeznaczyła na sfinansowanie kosztów transakcji oraz kupno materiałów i remont.

W związku z powyższym zadano następujące pytania.

Czy według zasad obowiązujących przed 1 stycznia 2007 r. do ustalenia podstawy zobowiązań podatkowych związanych z transakcjami sprzedaży i kupna mieszkania można odliczyć kwotę niespłaconych zobowiązań (36.000 zł) jako integralnie związaną z tą transakcją (wydatek powstały przed datą uzyskania przychodu ze sprzedaży)... W jakiej formie należy udokumentować spłatę tych zobowiązań (pozostałych 3 rat, tj. 36 000 zł): pokwitowanie wierzyciela czy w formie przelewu bankowego...

Zdaniem Wnioskodawczyni, wymieniony w piśmie sposób wydatkowania uzyskanego przychodu (spłata kredytu zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu) umożliwi ustalenie faktycznej podstawy do opodatkowania. Inne postępowanie przy obliczaniu opodatkowania byłoby dla Wnioskodawczyni krzywdzące z uwagi na fakt, że jedynym źródłem utrzymania Wnioskodawczyni jest emerytura.

W świetle obowiązującego stanu prawnego stanowisko Wnioskodawczyni w sprawie oceny prawnej przedstawionego zdarzenia przyszłego uznaje się za nieprawidłowe.

Zgodnie z 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2000 r. Nr 14, poz. 176, ze zm.), jednym ze źródeł przychodów jest odpłatne zbycie:

1. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości,
2. spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej,
3. prawa wieczystego użytkowania gruntów,
4. innych rzeczy,
        - jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w lit. a)-c) - przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, a innych rzeczy - przed upływem pół roku, licząc od końca miesiąca, w którym nastąpiło nabycie; w przypadku zamiany okresy te odnoszą się do każdej z osób dokonującej zamiany.
   
   

Od 1 stycznia 2007 r. zmieniły się zasady opodatkowania przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości. Jednakże zgodnie z art. 7 ust. 1 ustawy z dnia 16 listopada 2006 r. o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2006 r., Nr 217, poz. 1588), do przychodu (dochodu) z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)?c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, nabytych lub wybudowanych (oddanych do użytkowania) do dnia 31 grudnia 2006 r., stosuje się zasady określone w tej ustawie, w brzmieniu obowiązującym przed dniem 1 stycznia 2007 r.

W myśl art. 28 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) nie łączy się z przychodami (dochodami) z innych źródeł.

Zgodnie z brzmieniem art. 28 ust. 2 podatek od przychodu, o którym mowa w ust. 1, ustala się w formie ryczałtu w wysokości 10% uzyskanego przychodu. Podatek ten jest płatny bez wezwania w terminie 14 dni od dnia dokonania odpłatnego zbycia na rachunek urzędu skarbowego, którym kieruje naczelnik urzędu skarbowego właściwy według miejsca zamieszkania podatnika.

W myśl art. 19 ust. 1 ww. ustawy, przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych oraz innych rzeczy, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8, jest ich wartość wyrażona w cenie określonej w umowie, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia. Jeżeli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, przychód ten określa organ podatkowy lub organ kontroli skarbowej w wysokości wartości rynkowej.

Do kosztów odpłatnego zbycia zaliczyć można np. opłatę notarialną, opłatę skarbową, opłatę sądową, koszty pośrednika zajmującego się obrotem nieruchomości.

Stosownie do art. 28 ust. 2a tej ustawy zasada, o której mowa w ust. 2 zdanie drugie, nie ma zastosowania do podatników dokonujących sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit a)-c), którzy w terminie 14 dni od dnia dokonania tej sprzedaży złożą oświadczenie, że przychód uzyskany ze sprzedaży przeznaczą na cele określone w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) lub lit. e).

Z treści art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. a) ww. ustawy wynika, iż wolne od podatku dochodowego są przychody uzyskane ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c), z zastrzeżeniem ust. 2 i 2a:

1. w części wydatkowanej nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży:
   nbspnbsp - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem,
   nbspnbsp - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie,
   nbspnbsp - na nabycie na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej gruntu lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie przeznaczonych pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również gruntu lub udziału w gruncie albo prawa wieczystego użytkowania gruntu lub udziału w takim prawie z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego,
   nbspnbsp - na budowę, rozbudowę, nadbudowę, przebudowę, remont lub modernizację własnego budynku mieszkalnego, jego części lub własnego lokalu mieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
   nbspnbsp - na rozbudowę, nadbudowę, przebudowę lub adaptację - na cele mieszkalne - własnego budynku niemieszkalnego, jego części, własnego lokalu niemieszkalnego lub własnego pomieszczenia niemieszkalnego, położonych na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej,
   
   

Natomiast art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) tej ustawy stanowi, że wolny od podatku dochodowego jest przychód uzyskany ze sprzedaży nieruchomości i praw majątkowych określonych w art. 10 ust 1 pkt 8 lit. a)-c) w części wydatkowanej, nie później niż w okresie dwóch lat od dnia sprzedaży, na spłatę kredytu lub pożyczki, a także odsetek od kredytu lub pożyczki zaciągniętych na cele, o których mowa w lit. a), w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, w tym również na spłatę kredytu lub pożyczki oraz odsetek od tego kredytu lub pożyczki zaciągniętych przed dniem uzyskania tych przychodów.

Tak brzmiący zapis w sposób jednoznaczny wskazuje, że kwoty wydatkowane na spłatę kredytu lub pożyczki zaciągniętej od innego podmiotu niż bank lub spółdzielcza kasa oszczędnościowo-kredytowa, mających siedzibę na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej, nie są wydatkami, o których mowa w art. 21 ust. 1 pkt 32 lit. e) ww. ustawy.

Reasumując ? w przedmiotowej sprawie przychód - uzyskany ze sprzedaży nieruchomości w części odpowiadającej kwocie niespłaconych zobowiązań 36.000 zł nie korzysta ze zwolnienia z podatku dochodowego od osób fizycznych.

Kwota powyższych zobowiązań nie stanowi również kosztu z odpłatnego zbycia nieruchomości, o których mowa w art. 19 ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

W związku z powyższym zapytanie dotyczące formy udokumentowania zobowiązań jest bezprzedmiotowe.

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego przedstawionego przez Wnioskodawcę i stanu prawnego obowiązującego w dniu wydania interpretacji.

Stronie przysługuje prawo do wniesienia skargi na niniejszą interpretację przepisów prawa podatkowego z powodu jej niezgodności z prawem. Skargę wnosi się do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, ul. Jasna 2/4, 00-013 Warszawa po uprzednim wezwaniu na piśmie organu, który wydał interpretację w terminie 14 dni od dnia, w którym skarżący dowiedział się lub mógł się dowiedzieć o jej wydaniu ? do usunięcia naruszenia prawa (art. 52 § 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ? Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.). Skargę do WSA wnosi się (w dwóch egzemplarzach ? art. 47 ww. ustawy) w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia odpowiedzi organu na wezwanie do usunięcia naruszenia prawa, a jeżeli organ nie udzielił odpowiedzi na wezwanie, w terminie sześćdziesięciu dni od dnia wniesienia tego wezwania (art. 53 § 2 ww. ustawy).

Nadmienia się, iż zgodnie z przepisem § 1 pkt 1 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej Polskiej z dnia 28 sierpnia 2008 r. w sprawie przekazania rozpoznawania innym wojewódzkim sądom administracyjnym niektórych spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych, Prezesa Zakładu Ubezpieczeń Społecznych oraz Prezesa Kasy Rolniczego Ubezpieczenia Społecznego (Dz. U. Nr 163, poz. 1016), rozpoznawanie spraw z zakresu działania ministra właściwego do spraw finansów publicznych dotyczących wydawania w indywidualnych sprawach pisemnych interpretacji przepisów prawa podatkowego (interpretacje indywidualne), o których mowa w art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. ? Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2005 r. Nr 8, poz. 60, ze zm.), przekazuje się wojewódzkim sądom administracyjnym, na których obszarze właściwości strona skarżąca zamieszkuje lub ma siedzibę. Powyższe rozporządzenie, zgodnie z brzmieniem § 3, wchodzi w życie po upływie 30 dni od dnia ogłoszenia, tj. z dniem 11 października 2008 r.

W związku z powyższym tut. Organ informuje, że jeżeli skarga na niniejszą interpretację będzie składana po dniu 10 października 2008 r., właściwym do jej rozpoznania będzie Wojewódzki Sąd Administracyjny w Poznaniu, ul. Ratajczaka 10/12, 61-815 Poznań.

Skargę wnosi się za pośrednictwem organu, którego działanie lub bezczynność są przedmiotem skargi (art. 54 § 1 ww. ustawy) na adres: Izba Skarbowa w Poznaniu, Biuro Krajowej Informacji Podatkowej w Lesznie, ul. Dekana 6, 64-100 Leszno.