- w sprawie opodatkowania podatkiem od towarów i usług dostawy nieruchomości, której przedmiotem (...)

• dostawy nieruchomości (lokalu użytkowego) zakupionej jako towar zwolniony z podatku VAT na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 5 ustawy z dnia 8 stycznia 1993 r. o podatku od towarów i usług oraz o podatku akcyzowym (Dz. U. Nr 11, póz. 50 z późn. zm.) bez ponoszenia nakładów inwestycyjnych,
• dostawy nieruchomości, zakupionej jako towar zwolniony w przypadku poniesienia nakładów inwestycyjnych w wysokości do 50% wartości początkowej,
• dostawy nieruchomości przekwalifikowanej z lokalu użytkowego na lokal mieszkalny,
• usług wynajmu lokalu użytkowego i lokalu mieszkalnego,
  w stanie prawnym obowiązującym od dnia 01.05.2004 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w Olsztynie działając na podstawie art. 14a § 1 i § 3 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. Nr 137, poz. 926 z późn. zm.) wyjaśnia, co następuje.
  
  

Ze stanu faktycznego przedstawionego w ww. pismach oraz rozmowie telefonicznej przeprowadzonej z Panem w dniu 27.04.2004 r. wynika, że przedmiotem dostawy będzie budynek wolnostojący z prawem wieczystego użytkowania gruntu, zakupiony jako towar zwolniony z podatku od towarów i usług na podstawie art. 7 ust. 1 pkt 5 cyt. wyżej ustawy o VAT. Z Pana pism wynika również, że przedmiotowa nieruchomość jest towarem handlowym; nieruchomości tej nie zaewidencjonował Pan w ewidencji środków trwałych. Nieruchomość ta nie służy prowadzonej przez Pana działalności gospodarczej. Rozważa Pan dokonanie nakładów inwestycyjnych zwiększających wartość nabytej nieruchomości, w wysokości nie przekraczającej 50% wartości początkowej nieruchomości.

W świetle art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 54, poz. 535) od 01 maja 2004 r. zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega dostawa towarów używanych, z zastrzeżeniem pkt 10, pod warunkiem że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego; zwolnienie dotyczy również używanych budynków i budowli lub ich części, będących przedmiotem umowy najmu, dzierżawy lub innych umów o podobnym charakterze.

Ust. 2 pkt 1 cyt. artykułu stanowi, że przez towary używane rozumie się budynki i budowle lub ich części - jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat.

Na podstawie ust. 6 zwolnienie, o którym mowa w ust. 1 pkt 2, nie ma zastosowania do dostawy towarów wymienionych w ust. 2 pkt 1, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:

1. miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2. użytkował te towary w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.
   
   

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 cyt. ustawy zwolnieniu od podatku od towarów i usług podlega dostawa obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, w wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy; zwolnienie nie dotyczy części budynków przeznaczonych na cele inne niż mieszkaniowe.

W przypadku, gdy zwolnienie, o którym mowa wyżej nie będzie miało zastosowania to:
• do dostaw obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, na podstawie art. 146 ust. 1 pkt 2b ustawy z dnia 11 marca 2004 r. do dnia 31 grudnia 2007 r. ma zastosowanie stawka VAT w wysokości 7%,
• do dostaw budynków niemieszkalnych, zgodnie z art. 41 ust. 1 cyt. ustawy ma zastosowanie 22% stawka podatku od towarów i usług.
  
  

Podatek naliczony na zakupach inwestycyjnych związanych z przedmiotową nieruchomością będzie podlegał odliczeniu na zasadach ogólnych, określonych w art. 86 cyt. ustawy m.in. wtedy, gdy zakupy będą służyły czynnościom opodatkowanym podatkiem od towarów i usług.

Stosownie do art. 29 ust. 5 cyt. ustawy w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Z art. 8 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy wynika, że świadczeniem usług podlegającym opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jest m.in, przeniesienie praw do wartości niematerialnych i prawnych, np. prawa wieczystego użytkowania gruntu.

Przeniesienie prawa wieczystego użytkowania gruntu na podstawie art. 41 ust. 1 cyt. ustawy podlega opodatkowaniu 22% stawką podatku.

Na podstawie § 5 ust. 7 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 27 kwietnia 2004 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o podatku od towarów i usług (Dz. U. Nr 97 poz. 970) obniżoną do wysokości 7% stawkę podatku stosuje się do zbycia prawa wieczystego użytkowania gruntu, w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są opodatkowane stawką 7% oraz na podstawie § 8 ust. 1 pkt 12 cyt. wyżej rozporządzenia zbycie prawa wieczystego użytkowania gruntu, podlega zwolnieniu od podatku od towarów i usług w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli, jeżeli budynki te lub budowle albo ich części są zwolnione od podatku VAT lub opodatkowane stawką w wysokości 0%.

Ponadto tut. Organ wyjaśnia, że w świetle przepisów art. 43 ust. 1 cyt. ustawy, usługi w zakresie wynajmowania lub dzierżawienia nieruchomości o charakterze mieszkalnym na własny rachunek, z wyłączeniem wynajmu lokali w budynkach mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe (PKWiU 70.20.11) jako wymienione w poz. 4 załącznika Nr 4 do cyt. ustawy są zwolnione od podatku VAT.
Wynajem lokali użytkowych podlega opodatkowaniu na podstawie art. 41 ust. 1 cyt. ustawy 22% stawką podatku od towarów i usług.