Zniesienie współwłasności nieruchomości z nieuregulowaną sprawą spadkową - opinia prawna

Stan faktyczny

W chwili obecnej mieszkam w domu jednorodzinnym z mamą. Pozostałe 2 części domu zajmuje moja ciocia z rodziną oraz mój wujek, który prowadzi sklep. Nasza prababcia podzieliła dom na 4 części, tzn. moja mama dostała 1/4, moja ciocia, mój wujek oraz moja nieżyjąca już babcia. Na samą nieruchomość niestety jest założona współwłasność, co powoduje, że moja ciocia, nie płacąc należnych podatków do Urzędu Miasta, obciąża swoimi długami pozostałych członków rodziny. Moje pytania są następujące: Jak najkorzystniej znieść współwłasność w sytuacji, gdy jest niemal pewne, że ciocia nie zgodzi się na takie działanie i będzie utrudniać postępowania, a wręcz w sądzie odrzuci propozycje zniesienia współwłasności? Ile kosztować będzie przeprowadzenie przez adwokata takiej sprawy? Czy sąd jest w stanie dokonać zniesienia współwłasności bez zgody jednego współwłaściciela? Jak należy traktować 1/4 domu należącą do mojej nieżyjącej babci, która nie zostawiła testamentu?

Opinia prawna

Poniższą opinię sporządzono na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. 1964 Nr 43, poz. 296 ze zm. ), dalej KPC

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. kodeks cywilny (Dz. U. 1964 Nr 16, poz. 93 ze zm. ), dalej KC.

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. 1994 Nr 85, poz. 38 ze zm. ) dalej WłLokU.

• rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu ( Dz. U. 2002 Nr poz. 1348 ), dalej OpłCzAdwR

• ustawa z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych ( Dz. U. 2005 Nr 167 poz. 1398), dalej KoszSądU

Przesłanki dopuszczalności zniesienia współwłasności uregulowane są zasadniczo w KC, zaś sam tryb postępowania w takich sprawach w KPC. Tak więc jeśli chodzi o samą dopuszczalność zniesienia współwłasności nieruchomości to w świetle art. 210 KC „Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności (.

..)”, co oznacza, że każdemu ze współwłaścicieli przysługuje prawo zwrócenia się do sądu o zniesienie współwłasności, bez względu na ewentualny brak zgody pozostałych. Jeśli jednak chodzi o zniesienie współwłasności przez podział rzeczy wspólnej, to jest on dozwolony o ile, jak stanowi art. 211 kc, „nie byłby on sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno – gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”. Wydaje się, że w opisanym stanie faktycznym nie zachodzą przesłanki wykluczające zniesienie współwłasności nieruchomości przez jej podział. W szczególności należałoby jednak rozważyć, czy powstałe w ten sposób mniejsze nieruchomości lokalowe spełniałyby przesłanki samodzielnego lokalu w myśl art. 2 ust. 2 WłLokU. Jeśli nie, zniesienia współwłasności można byłoby dokonać bądź przez przyznanie nieruchomości na własność jednemu ze współwłaścicieli z jednoczesnym nałożeniem na niego obowiązku spłaty pozostałych, bądź przez jej sprzedaż w trybie postępowania egzekucyjnego z zaspokojeniem współwłaścicieli z otrzymanej w ten sposób sumy pieniężnej. Zasadniczo istnieją więc trzy podstawowe sposoby zniesienia współwłasności na drodze sądowej, a wybór najkorzystniejszego z nich należy właściwie do wnioskodawców, dopiero zaś w braku ich zgodnego wniosku do sądu.

Ewentualny brak zgody jednego ze współwłaścicieli ma bowiem znaczenie dla toku postępowania sądowego. W szczególności bowiem, w świetle art. 622 § 2 KPC, w sytuacji, „gdy wszyscy współwłaściciele złożą zgodny wniosek co do sposobu zniesienia współwłasności, sąd wyda postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli (...) projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych”. W braku takiego zgodnego wniosku może w praktyce dojść do przedłużenia się postępowania i zwiększenia jego kosztów, jakkolwiek samo zniesienie współwłasności nadal byłoby możliwe.

Współwłasność można znieść także w drodze umowy między współwłaścicielami zawartej w formie aktu notarialnego. Jako jednak wymagający oczywiście zgodnej woli wszystkich współwłaścicieli sposób ten nie znajdzie tutaj zastosowania.

Pewne znaczenie w opisanym stanie faktycznym ma także sposób powstania współwłasności na należącej do prababci nieruchomości. Jeśli bowiem do podziału jej doszło w testamencie, co jest najbardziej prawdopodobne, to należy przeprowadzić postępowanie o dział spadku, do którego jednak odpowiednio stosuje się przepisy o zniesieniu współwłasności (krótko opisane powyżej). Wpierw jednakże należy uzyskać postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku „w toku postępowania działowego” na podstawie art. 681 KPC. Jeśli zaś do podziału takiego doszło np. w efekcie uczynionej na rzecz krewnych darowizny nieruchomości na współwłasność, zastosowanie znajdą wyłącznie i wprost przepisy o zniesieniu współwłasności.

Z kolei koszty takiego postępowania, a w szczególności zaangażowania w nie adwokata, są raczej trudne do oszacowania, zależą bowiem od uzgodnionych w umowie z klientem indywidualnych stawek, a także wartości nieruchomości. Minimalne stawka wynagrodzenia adwokata w takiej sprawie to, zgodnie z § 8 pkt 6 OpłCzAdwR, „stawka obliczona na podstawie § 6 od wartości udziału współwłaściciela zastępowanego przez adwokata (...), a w wypadku zgodnego wniosku uczestników – 50% tej stawki”. Powołany § 6 określa wysokość owej stawki w sposób następujący „.Stawki minimalne wynoszą przy wartości przedmiotu sprawy: 1) do 500 zł - 60 zł; 2) powyżej 500 zł do 1 500 zł - 180 zł; 3) powyżej 1 500 zł do 5 000 zł - 600 zł; 4) powyżej 5 000 zł do 10 000 zł - 1 200 zł; 5) powyżej 10 000 zł do 50 000 zł - 2 400 zł; 6) powyżej 50 000 zł do 200 000 zł - 3 600 zł; 7) powyżej 200 000 zł - 7 200 zł.” Ponadto należy liczyć się także z koniecznością uiszczenia opłaty (tzw. wpisu) od samego wniesienia do sądu wniosku o zniesienie współwłasności. Wg art. 41 KoszSądU „Opłatę stałą w kwocie 1000 zł pobiera się od wniosku o zniesienie współwłasności. Jeśli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, pobiera się opłatę stałą w kwocie 300 zł".

W kontekście opisanego stanu faktycznego bardzo ważny jest problem części domu należącej do zmarłej babci.

W braku testamentu dochodzi bowiem do dziedziczenia ustawowego, do którego wg art. 931 KC powołane są „dzieci spadkodawcy oraz jego małżonek. Dziedziczą oni w częściach równych”. Tak więc po śmierci babci doszło do spadkobrania ustawowego, wskutek którego jej udział w nieruchomości przypadł w równych częściach na współwłasność spadkobiercom. W praktyce więc pierwotny udział we własności nieruchomości każdego ze spadkobierców przyrósł o 1/3 udziału zmarłej. Na całej nieruchomości współwłasność utrzymała się oczywiście nadal, tyle tylko że zmniejszyła się liczba udziałów przy jednoczesnym wzroście ich wartości. Na toku postępowania o zniesienie współwłasności fakt ten zaważy o tyle, że w toku jednego postępowania działowego trzeba będzie uzyskać postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku zarówno po zmarłej prababci jak i babci. Jeśli zaś współwłasność na nieruchomości prababci powstała w inny sposób (o której to ewentualności wspomniano wyżej), to art. 689 KPC wyraźnie przewiduje, że „dział spadku i zniesienie współwłasności mogą być połączone w jednym postępowaniu”.

Zespół
e-prawnik.pl