Przekazanie wspólnocie dokumentacji przez dewelopera - opinia prawna

Stan faktyczny

Jak administrator może wyegzekwować projekt budowy bądź projekt powykonawczy od dewelopera? Kilkakrotnie już deweloper był wzywany do wydania w/w projektów. Problem w tym, że dwuletni budynek ma wadliwie wykonane odwodnienia płyt balkonów, a miejscami ich całkowity brak, co powoduje zamakanie balkonów i ich destrukcję, a w perspektywie rychły (i bardzo kosztowny) remont. Deweloper za każdym razem twierdzi, że odwodnienia płyt balkonowych zostały wykonane zgodnie z projektem. Zwracałam się do Wydziału Architektury, ale potrzebna jest zgoda projektanta (prawa autorskie), projektant twierdzi, że sprzedał deweloperowi projekt. Koło zamknięte i czy w takim razie Wspólnota jest bezradna i za 2 lata musi sfinansować remont źle wykonanych balkonów. Czy istnieją sposoby prawne na wgląd do dokumentacji projektowej bądź powykonawczej? Jak Wspólnota może wyegzekwować prawidłowe wykonanie odwodnień balkonów?

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zmianami);

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami);

• Ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (tekst jednolity: Dz. U. 2003 r., Nr 207, poz. 2016 ze zmianami);

• Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. 2002 r., Nr 75, poz. 690 ze zmianami).

W pierwszej kolejności przyjmujemy, iż pytania zadawane są z punktu widzenia Wspólnoty mieszkaniowej, czyli ogółu mieszkańców będących współwłaścicielami nieruchomości wraz z budynkiem.

Zgodnie z Rozporządzeniem w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (paragraf 317, ustęp 2) „Części ścian zewnętrznych, bezpośrednio nad otaczającym terenem, tarasami, balkonami i dachami, powinny być zabezpieczone przed przenikaniem wody opadowej i z topniejącego śniegu”. Paragraf 320 natomiast stanowi, iż „Balkony, loggie i tarasy powinny mieć posadzki wykonane z materiałów nienasiąkliwych, mrozoodpornych i nieśliskich”.

W tym miejscu należy się zatem odwołać do przepisów prawa budowlanego dotyczących projektu. Zgodnie z jego artykułem 34 ustęp 4 „Projekt budowlany podlega zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę”.

Jak wynika z treści zacytowanego przepisu nie określono zakresu powyższego zatwierdzenia ani skutków prawnych, jakie powstają względem inwestora i samego organu zatwierdzającego na skutek dokonania tej czynności. A zatem w celu spełnienia wymagań przewidzianych w tym artykule, niezbędne jest przede wszystkim ustalenie zakresu lub problematyki projektu budowlanego podlegającego zatwierdzeniu. Zatwierdzenie projektu oznacza praktycznie przejęcie współodpowiedzialności za ustalenia projektu.

Powyższe wprowadzenie ma znaczenie, dla ustalenia wymogów prawa względem projektu i jego wykonania w praktyce. W pierwszej kolejności należy zająć się ewentualną odpowiedzialnością dewelopera. Najłatwiejszym i zarazem najbardziej adekwatnym sposobem na wyegzekwowanie naprawy nieprawidłowości w Państwa budynku byłoby skorzystanie z uprawnień wynikających z rękojmi. Stanowi o tym artykuł 568 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym „Uprawnienia z tytułu rękojmi za wady fizyczne wygasają po upływie roku, a gdy chodzi o wady budynku - po upływie lat trzech, licząc od dnia, kiedy rzecz została kupującemu wydana. Zarzut z tytułu rękojmi może być podniesiony także po upływie powyższych terminów, jeżeli przed ich upływem kupujący zawiadomił sprzedawcę o wadzie”. Z treści przedstawionego stanu faktycznego wynika, iż ów trzyletni termin jeszcze nie upłynął (pisze Pani o dwuletnim budynku).

Pani (i pozostali współwłaściciele, członkowie wspólnoty mieszkaniowej) występujecie w roli kupujących, a zatem jeżeli przed upływem powyżej wskazanego terminu powiadomicie sprzedawcę (w tej roli deweloper) o wadliwości przedmiotu sprzedaży (czyli konkretnych części, jakimi są balkony), deweloper powinien to uwzględnić. Problem w tym, iż do oceny, czy taki stan rzeczy, czyli brak odwodnienia balkonów, czy też nieprawidłowe jego wykonanie jest z punktu widzenia prawa wadą fizyczną konieczne jest bliższe zaznajomienie się z wykonaną pracą, de facto sami Państwo musicie dokonać tej oceny w oparciu o poniższe informacje. Niezbędne dla tych celów informacje zawarte są w treści przepisu, mianowicie w artykule 556 kodeksu cywilnego: „Sprzedawca jest odpowiedzialny względem kupującego, jeżeli rzecz sprzedana ma wadę zmniejszającą jej wartość lub użyteczność ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub z przeznaczenia rzeczy, jeżeli rzecz nie ma właściwości, o których istnieniu zapewnił kupującego, albo jeżeli rzecz została kupującemu wydana w stanie niezupełnym (rękojmia za wady fizyczne)”. Proszę przy tym pamiętać, iż wada fizyczna może polegać na takiej cesze (lub braku cechy) rzeczy, która wywołuje:

• zmniejszenie wartości rzeczy ze względu na cel oznaczony w umowie - jeśli strony wyraźnie go wskazały,

• zmniejszenie wartości rzeczy ze względu na cel wynikający z okoliczności, jeśli celu nie wskazano w umowie,

• zmniejszenie wartości rzeczy ze względu na cel wynikający ze zwyczajnego przeznaczenia rzeczy,

• zmniejszenie użyteczności rzeczy ze względów wymienionych w pkt a-c;

• niekompletność („stan niezupełny”) rzeczy.

Przede wszystkim należy podkreślić, iż wyciągnięte zostały przez Państwa błędne wnioski („Zwracałam się do Wydziału Architektury, ale potrzebna jest zgoda projektanta (prawa autorskie), projektant twierdzi, że sprzedał deweloperowi projekt. Koło zamknięte i czy w takim razie Wspólnota jest bezradna…”). Prawa autorskie mają dwojaki charakter - są niejako dwa rodzaje praw autorskich: majątkowe i osobiste. Majątkowe można zawsze na różne sposoby zbyć, osobiste są niezbywalne i zawsze ściśle związane z twórcą. Skoro projektant sprzedał deweloperowi projekt, to nie znaczy to nic innego, jak tylko to, że zbył na jego rzecz prawa autorskie majątkowe, prawa autorskie osobiste są niezbywalne, zatem pozostały one przy architekcie. Skoro tak, to zgoda jest wprawdzie Państwu potrzebna tylko ze względu na prawa osobiste. Sprzedaż praw majątkowych nie stoi niczemu na przeszkodzie. Wgląd do czyjegoś projektu z racji praw majątkowych nie może być blokowany. Po uzyskaniu zgody projektanta (najlepiej na piśmie dla celów dowodowych) nic już nie powinno stać na przeszkodzie do wglądu w dokumentację.

Zastanawiające jest także niewypełnienie obowiązku wynikającego z artykułu 60 Prawa budowlanego, zgodnie z jego treścią „inwestor, oddając do użytkowania obiekt budowlany, przekazuje właścicielowi lub zarządcy obiektu dokumentację budowy i dokumentację powykonawczą. Przekazaniu podlegają również inne dokumenty i decyzje dotyczące obiektu, a także, w razie potrzeby, instrukcje obsługi i eksploatacji: obiektu, instalacji i urządzeń związanych z tym obiektem”.

Z treści tego przepisu wynika, iż inwestor (tu zapewne po prostu deweloper), oddając do użytkowania obiekt budowlany, ma obowiązek przekazania właścicielowi lub zarządcy obiektu całości dokumentacji budowy i dokumentacji powykonawczej. Natomiast przez dokumentację budowy należy rozumieć pozwolenie na budowę wraz z załączonym projektem budowlanym, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych, sporządzane w miarę potrzeby rysunki i opisy służące realizacji obiektu, operaty geodezyjne i książki obmiarów, a w przypadku realizacji obiektu metodą montażu - także dziennik montażu. Dokumentacją powykonawczą jest dokumentacja budowy z naniesionymi zmianami dokonanymi w toku wykonywania robót, należą do niej także geodezyjne pomiary powykonawcze.

Z powyższego wynika zatem, iż jako wspólnota mieszkaniowa powinniście być Państwo w posiadaniu żądanej przez Państwa dokumentacji. Jeżeli tak nie jest, powołując się na powyższy przepis prawa budowlanego możecie tego żądać od dewelopera.

Zespół
e-prawnik.pl