Kiedy wygasa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i jakie są tego następstwa?

W odróżnieniu od spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, które jest prawem osobistym i wygasa wraz ze śmiercią członka spółdzielni, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu stanowi ograniczone prawo rzeczowe. Oznacza to tyle, iż prawo to nie jest związane z osobą której przysługuje, a z rzeczą, w tym wypadku z konkretnym lokalem. Jest to prawo do rzeczy.

Od 15 kwietnia 2004 r., kiedy weszło w życie orzeczenie Trybunału Konstytucyjnego z dnia 30 marca 2004 r. wstąpienie w poczet członków spółdzielni mieszkaniowej nie jest już niezbędne dla skutecznego nabycia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.

Z takiego ujęcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu wynika, iż prawo to może istnieć zarówno po śmierci członka spółdzielni, na rzecz którego zostało ustanowione, jak i po wyzbyciu się przez członka takiego prawa. Jest to prawo majątkowe o ustalonej wartości. W związku z powyższym należy zastanowić się w jakich okolicznościach może to prawo wygasnąć i jakie są tego skutki. Nie sposób przy tych rozważaniach pominąć jak potoczą się losy tego prawa również w przypadku śmierci członka spółdzielni.

Kiedy wygasa spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego?

Aż do wspomnianego powyżej wyroku Trybunału Konstytucyjnego ustanie członkostwa skutkowało wygaśnięciem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Obecnie nie ma takiej możliwości.

Należy poczynić tutaj jednak zastrzeżenie. Członkostwo spółdzielni wygasa zawsze przez śmierć członka. Jeżeli prawo to należałoby do grupy praw osobistych, wygasłoby również. Ponieważ jednak prawo to jest prawem majątkowym, z natury rzeczy w wypadku śmierci członka spółdzielni przejdzie na spadkobierców. Zatem śmierć członka spółdzielni nie powoduje wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Kiedy zatem poza śmiercią ustaje członkostwo spółdzielni?

• Członkostwo spółdzielni ustaje na skutek wystąpienia ze spółdzielni członka za wypowiedzeniem. Wypowiedzenie takie powinno pod rygorem nieważności zostać złożone na piśmie.

• Członkostwo spółdzielni ustaje na skutek wykluczenia członka ze spółdzielni mocą uchwały właściwego organu. Wykluczenie jest sankcją za zawinione postępowanie, uniemożliwiające dalsze pozostawanie członka w spółdzielni, zachowanie sprzeczne ze statutem i z zasadami współżycia społecznego.

• Członkostwo spółdzielni ustaje na skutek skreślenia członka z rejestru członków spółdzielni mocą uchwały właściwego organu. Skreślenie może dotknąć członka spółdzielni, który z niezawinionych powodów nie wykonuje swoich obowiązków statutowych.

Co się dzieje jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje kilku osobom, a uprawniony, który był członkiem spółdzielni utracił członkostwo?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu może przysługiwać kilku osobom, jednakże członkiem spółdzielni może być tylko jedna z takich osób. Nie dotyczy to przypadku, gdy prawo własnościowe należy wspólnie do małżonków, ponieważ w tym przypadku członkami spółdzielni mogą być w dwójkę.

Jeżeli ustanie członkostwo jedynego współuprawnionego, wówczas pozostali uprawnieni muszą podjąć odpowiednie kroki celem zachowania swojego prawa. Przede wszystkim muszą wyznaczyć jednego z nich, który złoży deklarację członkowską i zostanie przyjęty w poczet członków. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia takiej osoby, jeżeli odpowiada ona wymaganiom statutu. W razie odmowy przyjęcia uprawniony może żądać, ażeby sąd nakazał spółdzielni przyjęcie go w poczet swoich członków. Jeżeli jednak między współuprawnionymi nie ma porozumienia co do tej kwestii, spółdzielnia wyznaczy im stosowny termin na wystąpienie do sądu z wnioskiem o rozstrzygnięcie, kto ma zostać członkiem spółdzielni. Jeżeli w tym terminie wniosek nie zostanie złożony, wówczas wyboru osoby dokonuje spółdzielnia.

Co się dzieje ze spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu z chwilą śmierci uprawnionego członka?

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest w przeciwieństwie do prawa lokatorskiego prawem dziedzicznym. Z chwilą śmierci osoby uprawnionej przechodzi na spadkobierców, chyba że spadkobierców nie ma. Jeżeli spadkobierców jest kilku, powinni oni w ciągu roku od dnia otwarcia spadku (śmierci spadkodawcy) wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika, który będzie dokonywał czynności prawnych dotyczących tego odziedziczonego prawa. Oczywiście dotyczy to sytuacji, jeżeli prawo to przypadło kilku spadkobiercom bądź po dziale spadku, bądź jeszcze przed działem. Czynności prawne związane z wykonywaniem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu to przede wszystkim obowiązek złożenia deklaracji członkowskiej celem przyjęcia takiej osoby w poczet członków spółdzielni, a także wykonywanie innych obowiązków oraz praw związanych z członkostwem spółdzielni. Pełnomocnik jest również władny zawrzeć ze spółdzielnią umowę o przeniesienie własności lokalu na spadkobierców. W wyniku tak zawartej umowy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształci się w odrębna własność lokalu. Jeżeli jednak w ciągu roku od śmierci członka spółdzielni spadkobiercy nie wyznaczą pełnomocnika (nie ma miedzy nimi zgody co do takiej osoby), wówczas sąd w postępowaniu nieprocesowym, na wniosek spadkobierców albo spółdzielni, wyznaczy przedstawiciela, który będzie dokonywał przedmiotowych czynności. Tak samo będzie w sytuacji, jeżeli własnościowe prawo przysługiwało wspólnie małżonkom, gdyż jedynie połowa tego prawa należy do współmałżonka pozostającego przy życiu, a połowa zmarłego członka przechodzi na spadkobierców, którym oczywiście może być również współmałżonek.

Czy spółdzielnia mieszkaniowa ma możliwość pozbawienia członka przysługującego mu własnościowego prawa?

W zasadzie spółdzielnia mieszkaniowa nie dysponuje żadnymi środkami, aby bezpośrednio pozbawić członka przysługującego mu prawa. W zasadzie można to uczynić przez wykluczenie członka ze spółdzielni, jeżeli jego zachowanie jest wybitnie naganne lub przez skreślenie członka z rejestru. Jednakże te środki mogą dotyczyć tylko konkretnej osoby, która nie wypełnia obowiązków określonych w statucie. W związku z powyższym zastosowanie tego środka w przypadku, gdy spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje kilku osobom jest niecelowe.

Trzeba by było bowiem wykluczać i przyjmować do spółdzielni po kolei wszystkich uprawnionych. Dlatego ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewiduje pewien specjalny środek pozbawienia członków spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli przysługuje ono kilku uprawnionym. Środkiem tym jest powództwo o nakazanie sprzedaży lokalu, co do którego przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego, w drodze licytacji. Powództwo takie wnosi do sądu zarząd spółdzielni, na wniosek rady nadzorczej. Podstawy, na których spółdzielnia może oprzeć swoje żądanie, przedstawiają się następująco:

• długotrwałe zaległości z zapłatą opłat z tytułu czynszu, remontów budynku lub innych, do których uiszczania zobowiązani są członkowie spółdzielni;

• rażące lub uporczywe wykraczanie osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu, np. nocne awantury;

• niewłaściwe zachowanie osoby korzystającej z lokalu, przez które korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej jest uciążliwe.

Sąd rozpatruje takie żądanie w procesie, a wynik jego albo utrzyma dotychczasowe status quo, albo sąd nakaże sprzedaż spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w drodze licytacji, czego konsekwencją będzie wygaśnięcie tego prawa w stosunku do każdego ze współuprawnionych.

Jakie są następstwa wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu?

W wypadku wygaśnięcia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu spółdzielnia obowiązana jest uiścić byłemu członkowi spółdzielni lub innej uprawnionej osobie wartość rynkową tego prawa. Przy wypłacaniu wartości własnościowego prawa, obowiązują zasady:

• wypłacona uprawnionemu wartość prawa nie może być wyższa od kwoty, jaką spółdzielnia mieszkaniowa jest w stanie uzyskać od następcy obejmującego dany lokal w trybie przetargu przeprowadzonego przez spółdzielnię;

• z wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu potrąca się niewniesioną przez członka część wkładu budowlanego, a w wypadku, gdy nie został spłacony kredyt zaciągnięty przez spółdzielnię na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu – potrąca się kwotę niespłaconego kredytu wraz z odsetkami;

• warunkiem wypłaty wartości spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest opróżnienie tego lokalu przez byłego członka spółdzielni lub inną uprawnioną osobę.

Pamiętaj, że:

• Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem rzeczowym, nie wygasa wskutek zbycia oraz wskutek śmierci osoby, której przysługiwało,

• Jeżeli członkostwo spółdzielni ustaje na skutek śmierci uprawnionego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przechodzi na spadkobierców,

• Jeżeli spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługuje kilku osobom, które w sposób rażący zaniedbują swoje obowiązki związane z korzystaniem z lokalu, wówczas spółdzielnia może wystąpić do sądu z żądaniem nakazania sprzedaży tego prawa w drodze licytacji,

• Po wygaśnięciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, spółdzielnia zwraca wartość rynkową takiego prawa, czyli inaczej mówiąc zwraca wartość jaką dany lokal osiąga na rynku.

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz. U. 2003 r., Nr 119, poz. 1116 ze zmianami),

• Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zmianami).

Zespół
e-prawnik.pl