Zasady obliczania kwoty partycypacji - opinia prawna

• Ustawy z dnia 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (tekst jednolity: Dz. U. 2000 r., Nr 98, poz. 1070 ze zmianami),

• Uchwały NR 16/2003 Rady Polityki Pieniężnej z dnia 16 grudnia 2003 r. w sprawie zasad rachunkowości, układu aktywów i pasywów bilansu oraz rachunku zysków i strat Narodowego Banku Polskiego (Dz. Urz. NBP., 2003, Nr 22, poz. 38 ze zmianami).

W pierwszej kolejności zasadnym jest wyjaśnienie kilku podstawowych, dla powyższego opisu, kwestii. Tak zwane TBS-y, czyli Towarzystwa Budownictwa Społecznego to podmioty, których działalność regulują wprost przepisy ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. To ten akt właśnie stanowi, iż towarzystwa budownictwa społecznego mogą być tworzone w formie:

• spółek z ograniczoną odpowiedzialnością,

• spółek akcyjnych,

• spółdzielni osób prawnych.

Istotną informacją jest treść artykułu 27 powołanej powyżej ustawy, zgodnie z którym „Przedmiotem działania towarzystwa jest budowanie domów mieszkalnych i ich eksploatacja na zasadach najmu”.

Pana sytuacji bezpośrednio dotyczy artykuł 29a: „Osoba fizyczna może zawrzeć z towarzystwem umowę w sprawie partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego, którego będzie najemcą. Kwota partycypacji w kosztach budowy lokalu mieszkalnego nie może przekroczyć 30 % kosztów budowy tego lokalu”.

Należy jeszcze przypomnieć, iż wspomniany przez Pana kredyt to najprawdopodobniej kredyt z Krajowego Funduszu Mieszkaniowego. Zgodnie z regulacjami ustawowymi środki Funduszu przeznacza się - między innymi - na udzielanie, na warunkach preferencyjnych, kredytów towarzystwom budownictwa społecznego oraz spółdzielniom mieszkaniowym na przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlane mające na celu budowę lokali mieszkalnych na wynajem.

Wydaje się, iż odpowiedzią na Pana pytanie jest treść artykułu 19 ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego. Zgodnie bowiem z jego treścią kredyty udzielane na warunkach preferencyjnych towarzystwom budownictwa społecznego mogą być udzielane na sfinansowanie nie więcej niż 70% kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego (dlatego partycypant płaci 30%).

Sama ustawa w ustępie 2 tego artykułu stanowi, iż „Do kosztów przedsięwzięcia inwestycyjno-budowlanego zalicza się koszty budowy, rozbudowy, nadbudowy, przebudowy oraz adaptacji budynków lub ich części na cele mieszkalne oraz koszty: 

• pozyskania nieruchomości pod budowę, w tym również zakupu nieruchomości, wraz ze znajdującą się na niej inwestycją będącą w trakcie realizacji lub budynkiem, który zostanie poddany adaptacji na cele mieszkalne, pod warunkiem że nieruchomości te lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości nie są obciążone hipoteką,

• wykonania przyłączy technicznych,

• wykonania urządzeń i obiektów budowlanych związanych z budynkami mieszkalnymi,

• wykonania niezbędnego zakresu uzbrojenia terenu,

• czynności specjalistycznych wynikających z obowiązków inwestora, a wykonanych na jego zlecenie, w tym koszty programowania, projektowania, nadzoru, kierowania budową i rozliczania robót”.

Z powyższego wynika, iż de facto należy skupić się na wyjaśnieniu, dlaczego koszty budowy w Pana przypadku zostały określone jako wyższe niż w przypadku pozostałych osób - partycypantów. Rozwiązanie niesie samo pojęcie „koszty budowy”. Proszę pamiętać, iż co do zasady partycypant nabywa prawo dysponowania mieszkaniem, które zostanie wybudowane przez TBS, po podpisaniu umowy w sprawie partycypacji w kosztach budowy mieszkania i uiszczeniu kwoty partycypacji. Kwota partycypacji ustalana jest w wysokości 30% przewidywanej kwoty brutto budowy lokalu mieszkalnego. Jednak po zakończeniu inwestycji mieszkaniowej i rozliczeniu rzeczywistych kosztów budowy lokalu mieszkalnego następuje rozliczenie z partycypantem. Oczywiście może się zdarzyć, iż wpłacona kwota stanowić będzie kwotę wyższą niż rzeczywiste koszty budowy lokalu mieszkalnego, wtedy taka nadwyżka wypłacana jest partycypantowi.

Być może jednak, iż w Pana przypadku kwota partycypacji wpłacana przez innych partycypantów była zbyt niska w porównaniu z kosztami rzeczywistymi, jakie TBS poniósł z racji budowy lokalu mieszkalnego. W tej sytuacji różnicę partycypacji dopłaca partycypant. Co do zasady przewidywane koszty budowy lokalu mieszkalnego w TBS uzależnione są od powierzchni użytkowej mieszkania i kosztu budowy 1m2 powierzchni użytkowej mieszkań przy danej lokalizacji.

Jest jeszcze jedno istotne dla opisanego problemu pojęcie, które może tu także mieć znaczenie dla Pana sytuacji, czyli mogło wpłynąć na kwotę (jej wysokość), jaką Pan zapłacił. Chodzi tu o „wartość odtworzeniową” 1 metra kwadratowego. Wartość odtworzeniowa 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego oznacza wartość podawaną w okresach kwartalnych przez Wojewodę a określającą cenę 1 metra kwadratowego powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego w danym województwie. Wartość ta jest brana pod uwagę przez Bank Gospodarstwa Krajowego z Warszawy jako cena 1 metra kwadratowego powierzchni realizowanego przedsięwzięcia - bank udziela preferencyjnego kredytu w stosunku do 70% wartości, jednocześnie wartość ta służy do obliczenia wysokości gwarantowanego czynszu, który nie może być wyższy w skali roku niż 4% odtworzeniowej lokalu. Być może, że w Pana przypadku aktualizacja właśnie tej wartości wpłynęła na zwiększenie kwoty partycypacji, pomimo, iż procentowo zwiększona kwota nadal stanowi 30% wartości lokalu.

Najwięcej informacji jednak na temat sposobu wyliczenia kwoty partycypacji, którą był Pan zobowiązany zapłacić, powinno wynikać z regulaminu Towarzystwa Budownictwa Społecznego, u którego zdecydował się Pan wykupić partycypację.