Wypowiedzenie umowy najmu przez zarządcę - opinia prawna

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie:

• ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16 poz. 93 ze zmianami)

Niniejsza opinia prawna ma na celu ocenę, czy pismo skierowane przez zarządcę nieruchomości do lokatorów może być uznane za ofertę zawarcia umowy najmu.

W analizowany stanie faktycznym, aby pismo mogło stanowić ofertę zawarcia umowy najmu z lokatorami, musi ono spełniać określone warunki, przewidziane w art. 66 § 1 kodeksu cywilnego. Zgodnie z § 1 tego artykułu, oświadczenie drugiej stronie woli zawarcia umowy stanowi ofertę, jeżeli określa istotne postanowienia tej umowy.

Za istotne postanowienia umowy najmu, (tzw. essentialia negotii) uznać należy uznać zobowiązanie wynajmującego do oddanie najemcy rzeczy do używania a także określenie wysokości czynszu, jaki zobowiązany jest uiszczać najemca za korzystanie z przedmiotu najmu.

Niezależnie od powyższego, w analizowanym stanie faktycznym zastosowanie znajduje art. 60 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym z zastrzeżeniem wyjątków w ustawie przewidzianych, wola osoby dokonującej czynności prawnej może być wyrażona przez każde zachowanie się tej osoby, które ujawnia jej wolę w sposób dostateczny, w tym również przez ujawnienie tej woli w postaci elektronicznej (oświadczenie woli).

Jeżeli oświadczenie woli kierowane jest w formie pisemnej, o tym czy oświadczenie to jest ofertą zawarcia konkretnej umowy powinna decydować treść tego pisma, z uwzględnieniem okoliczności, w których zostało ono do konkretnej osoby skierowane.

W piśmie skierowanym do najemców, istotne, z uwagi na odpowiedź na pytanie, czy stanowiło ono ofertę zawarcia umowy najmu, mają następujące fragmenty pisma:

• przedmiot pisma (w przedstawionym piśmie temat został określony jako „wypowiedzenie stawki czynszowej wraz z powiadomieniem o zadłużeniu)

• słowa „z uwagi na bezumowne korzystanie z lokalu”

• słowa „nie zapłacenie tych zaległości do dnia 15. 11. 2004 roku skutkują wypowiedzeniem najmu.”

W powyższym stanie faktycznym należy brać pod uwagę także okoliczności, w jakich pismo to zostało wysłane. Otóż zgodnie z przedstawionym zapytaniem, w stosunku do lokatorów, do których pismo to zostało skierowane, przeprowadzona już została procedura wypowiedzenia umów najmu, jak należy założyć, godnie z ustawą o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Pismo to wysłane zostało także w ramach przypomnienia lokatorom o istniejących zadłużeniach, z uwagi na brak z ich strony jakiejkolwiek reakcji na wcześniejsze wypowiedzenie umów najmu.

Mając na uwadze powyższe okoliczności, uznać należy, że przedstawione pismo stanowi w istocie jedynie przypomnienie o istniejącym zadłużeniu wraz z określeniem stawki zadłużenia. Za stanowiskiem takim przemawia zarówno sam temat pisma (dotyczy ono wypowiedzenia dotychczasowej stawki czynszowej wraz z powiadomieniem o zadłużeniu) oraz specyficzne określenie stawki czynszowej, która z uwagi na bezumowne korzystanie z lokalu mnożona jest przez trzy. Okoliczność ta przesądza o tym, że skierowane do lokatorów pismo jest jedynie przypomnieniem o istniejącym zadłużeniu.

Niezależnie od powyższego, samo skierowanie pisma do dotychczasowych lokatorów nie może być uznane za zawarcie nowej umowy najmu. Dzieje się tak dlatego, że samo skierowanie oferty do oblata (adresata oferty), tylko w wyjątkowych okolicznościach wiąże oferenta (nadawcę oferty). Taką sytuację określa np. art. 68² kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli przedsiębiorca otrzymał od osoby, z którą pozostaje w stałych stosunkach gospodarczych, ofertę zawarcia umowy w ramach swej działalności, brak niezwłocznej odpowiedzi poczytuje się za przyjęcie oferty. Sytuacja ta dotyczy tylko stosunków, w których oblatem jest przedsiębiorca, pozostający z oferentem w stałych stosunkach gospodarczych. Przepis ten nie ma jednak zastosowania w analizowanym stanie faktycznym, w którym oferta zawarcia umowy kierowana jest do osób fizycznych, które uprzednio z zarządcą związane były umowa najmu.

W analizowanym stanie faktycznym o przyjęciu oferty decyduje zachowania oblata. Zgodnie z art. 66 § 2 kodeksu cywilnego, jeżeli oferent nie oznaczył w ofercie terminu, w ciągu którego oczekiwać będzie odpowiedzi, oferta złożona w obecności drugiej strony albo za pomocą środka bezpośredniego porozumiewania się na odległość przestaje wiązać, gdy nie zostanie przyjęta niezwłocznie; złożona w inny sposób przestaje wiązać z upływem czasu, w którym składający ofertę mógł w zwykłym toku czynności otrzymać odpowiedź wysłaną bez nieuzasadnionego opóźnienia. Brak jakiejkolwiek reakcji na pismo zarządcy w tak długim terminie (3 miesiące) nie może być odczytywane jako przyjęcie zawartej w tym piśmie oferty, w związku z czym nie może być mowy o zawarciu umowy najmu.

Mając na uwadze powyższe okoliczności uznać należy, że wysłanie pisma przez zarządcę do osób zajmujących lokale nie jest równoznaczne z zawarciem z nimi umowy najmu.