wypowiedzenie umowy najmu

Odpowiedź prawnika: wypowiedzenie umowy najmu

Do umowy najmu lokali stosujemy przepisy ogólne o najmie, o ile przepisy szczególne nie stanowią inaczej. Przepis art. 672 Kodeksu cywilnego (dalej k.c.), który znajduje się w przepisach ogólnych o najmie, przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności.

Jednakże w art. 687 k.c. znalazła się regulacja szczególna, która znajduje zastosowanie dla najmu lokali użytkowych.

Art. 687. Jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. Zgodnie z tym przepisem wypowiedzenie przez wynajmującego najemcy umowy najmu jest możliwe tylko w przypadku, gdy najemca zalega z czynszem najmu za okres dwóch miesięcy (bez względu na częstotliwość terminów płatności czynszu najmu). Nie ma znaczenia fakt, że w umowie najmu zawarta została możliwość wypowiedzenia umowy najmu już w przypadku 1-miesięcznego opóźnienia w zapłacie czynszu najmu. Postanowienie umowne nie znajdzie zastosowania, ze względu na sprzeczność z treścią art. 687 k.c. Ponadto, aby było możliwe wypowiedzenie umowy najmu najemcy z powodu zaległości w płatności czynszu najmu, wynajmujący musi wcześniej zawiadomić najemcę o zamierzonym wypowiedzeniu umowy najmu i wyznaczyć mu odpowiedni termin, celem uregulowania zaległości. Zawarte w art. 687 k.c. uprzedzenie o zamierzonym wypowiedzeniu najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia nie może być połączone w jednym piśmie z wypowiedzeniem, skoro jego rolą ma być spowodowanie reakcji najemcy, polegającej na zapłacie należności czynszowej (tak wyrok WSA w Warszawie z dnia 19 grudnia 2007 r., sygn. akt V SA/Wa 1848/07). W wypadku niedokonania przez wynajmującego uprzedzenia albo niezachowania przez wynajmującego formy pisemnej uprzedzenia (kiedy uprzedzenie uznaje się za niebyłe), wypowiedzenie najmu będzie bezskuteczne, a stosunek prawny najmu nie ulegnie rozwiązaniu.