Skuteczność złożonego wypowiedzenia umowy najmu
Pytanie:
"Poprzedni zarządca nieruchomości przeprowadził z kilkoma niepłacącymi czynszów lokatorami procedurę wypowiedzenia najmu z powodu nie płacenia czynszów lecz nie wniósł ostatecznie sprawy do sądu. Po ponad roku dalszego niepłacenia czynszu nowy zarządca pismem do lokatorów dalej niepłacących zwrócił się o zapłacenie zaległości powstałych w opłatach czynszowych i poinformował o nowej stawce czynszowej, zaznaczając, że jest to stawka za bezumowne korzystanie z lokalu. Po tym piśmie nie było reakcji tzn. brak jakichkolwiek wpłat. Informuję że też nie płacone były i są opłaty za wodę, kanalizację i wywóz śmieci. 1. Czy mimo, że poprzedni zarządca dokonał procedur wypowiedzenia najmu z tytułu braku opłat czynszowych po napisaniu przez nowego zarządcę (po okresie ponad 1 roku) nowego pisma informującego o zaległościach i informacji o nowej stawce czynszowej musi ponownie rozpocząć procedury wypowiedzenia najmu z ugodą włącznie? 2. Jeżeli po piśmie nowego zarządcy nie nastąpiły żadne wpłaty (ponad 3 miesiące) to czy to nowe pismo może być traktowane jako ponowne zawarcie stosunku najmu?"
Odpowiedź prawnika: Skuteczność złożonego wypowiedzenia umowy najmu
Zakładamy, że wypowiedzenie dokonane przez poprzedniego zarządcę nastąpiło na podstawie art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego. Przesłankami do zastosowania tego przepisu jest niepłacenie przez lokatorów czynszu co najmniej przez 3 pełne okresy płatności, wysłanie pisma o zamiarze wypowiedzenia umowy najmu oraz wyznaczenie dodatkowego miesięcznego terminu na uregulowanie zaległości.
Jeżeli czynności te zostały dopełnione, okres wypowiedzenia wynosi miesiąc. Wypowiedzenie następuje z końcem miesiąca kalendarzowego. Oznaczałoby to, że żadna umowa nie wiąże już stron.
Aby między stronami powstał nowy stosunek najmu konieczne jest zawarcie nowej umowy. Z przedstawionego stanu faktycznego nie wynika, żeby zdarzenie takie nastąpiło. Wysłanego przez zarządcę pisma nie można potraktować nawet jako oferty, gdyż konkretnie mówi ono o opłatach za „bezumowne korzystanie z lokalu”.
Inna sytuacja wystąpi, gdy nie dokonano w prawidłowy sposób wypowiedzenia. Jeżeli tak się stało konieczne jest ponowne przeprowadzenie całej procedury.
Wysłanie przez zarządcę pisma nie jest równoznaczne z zawarciem umowy najmu. Dokument taki nie jest nawet ofertą. Zgodnie z art. 66 §1 kodeksu cywilnego oferta powinna zawierać istotne postanowienia umowy. Powinny być w nim określone na przykład strony i wysokość czynszu. Z wyrażonego w ten sposób przez wynajmującego oświadczenia woli wynikało jednoznacznie, że nie chce on zawarcia nowej umowy.
Zapraszamy do zapoznania się z artykułem - Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci czynszu?
Zespół prawników
e-prawnik.pl
Skomentuj artykuł - Twoje zdanie jest ważne
Czy uważasz, że artykuł zawiera wszystkie istotne informacje? Czy jest coś, co powinniśmy uzupełnić? A może masz własne doświadczenia związane z tematem artykułu?