Co trzeba wiedzieć o kredycie mieszkaniowym?

Wady i zalety kredytu

Oczywiście najlepszy byłby odwrotny porządek rzeczy – najpierw sobie uskładać, a potem kupić za własne pieniądze mieszkanie i nie zapożyczać się na całe życie. Jest jednak inaczej, tylko nielicznym udaje się odwrócić proces zakupu własnego kąta. Pewne jest to, że ci, którzy korzystają z bankowych kredytów przyczyniają się do wzrostu wskaźników ekonomicznych napędzających gospodarkę. Kredyt mieszkaniowy umożliwia szybką realizację zakupu mieszkania, gdy perspektywa odłożenia pieniędzy rozciąga się w nieskończoność. Kupno mieszkania na kredyt to również pomysł na lokatę kapitału – można zaciągnąć kredyt, zakupić mieszkanie, wynająć je tak, by samo się finansowało, a następnie za kilkanaście lat stać się niezależnym właścicielem dużego kapitału, jakby „za darmo”. Problem tylko ze znalezieniem uczciwych najemców.

Wady kredytu są takie jak i pożyczki – trzeba go spłacać. I to w dodatku z odsetkami, przez wiele lat. Po skalkulowaniu zwróconego kapitału wraz z odsetkami okaże się, że kwota spłaconego kredytu to dwukrotność rzeczywiście wziętych z banku pieniędzy. Ponadto ciężarem jest też nieprzewidywalność kredytu, szczególnie na nieuformowanym jeszcze rynku polskim, a także, przy kredytach walutowych – ryzyko kursowe. 

Czym różni się pożyczka od kredytu? 

W obydwu przypadkach chodzi o „wyciągnięcie” pieniędzy od banku, ale w przypadku pożyczki nie jest konieczne, aby wskazać udzielającemu bankowi cel, na jaki mają być wydatkowane pieniądze (co oznacza, że bank nie ma prawa kontrolować, na co klient przeznaczył pieniądze). Natomiast kredytu bank udziela na ustalony cel i jest to jeden określony cel (nie można np. wziąć jednego kredytu na mieszkanie i samochód, choćby nawet były sprecyzowane). Pożyczkobiorca może przekazać uzyskane z banku pieniądze na mieszkanie, samochód, ale może też się w ostatniej chwili rozmyślić i np. zakupić za wszystko losy na loterii. I właśnie ze względu na brak kontroli nad pożyczonymi pieniędzmi koszt pożyczki (oprocentowanie, prowizja itp.) jest zwykle wyższy niż koszt kredytu udzielonego nawet na najbardziej ryzykowne przedsięwzięcie o charakterze budowlanym, mimo, iż w obydwu przypadkach bank uzależni udzielenie kredytu/pożyczki od stosownego zabezpieczenia. Poza tym najczęściej okres spłaty pożyczki jest dużo krótszy (zwykle maksymalnie 15 lat), choć to zależy od oferty. 

Na co zwrócić uwagę przy sprawdzaniu oferty banku? 

Dla zorientowania się w rynku kredytów bankowych najlepiej jest zebrać informacje od kilku potencjalnych kredytodawców. Zasadnicze kwestie, które trzeba sobie z bankiem od razu wyjaśnić, aby ocenić atrakcyjność oferty, to:

• oprocentowanie, czyli procent, jaki w skali roku bank doliczy do spłacanego kapitału. Zawiera w sobie stałe oprocentowanie oraz marżę, która jest czystym zyskiem dla banku,

• prowizja, czyli opłata „na dzień dobry”, o jaką bank poprosi kredytobiorcę – nie jest później niczym kompensowana, jest to czysty zysk banku stanowiący jego wynagrodzenie z tytułu udzielenia ryzykownego, długoletniego kredytu; przeciętne prowizje, najczęściej uzależnione od wysokości kredytu (im większy, tym mniejsza prowizja), to kwoty w granicach 1–2 % kwoty kredytu,

• inne koszty kredytu, np. opłata za rozpatrzenie wniosku, wyceny nieruchomości – czy ponosi je bank czy też kredytobiorca,

• elastyczność kredytu – to cecha szczególnie pożądana - kredyt zaciąga się na wiele lat, więc im więcej możliwości bezpłatnych zmian, tym lepiej; np.:

  • przewalutowanie kredytu – czy jest darmowe, czy płatne (zwykle pierwsze przewalutowanie jest darmowe, każde kolejne płatne);

  • zwiększenie wartości kredytu;

  • kwestia wcześniejszej spłaty (odpłatna czy darmowa);

  • kwestia karencji, czyli możliwości niespłacenia jednej (kilku) raty – czy jest odpłatna, czy też nie, na ile rat można zawiesić spłatę, jak wpłynie to na wysokość dalszych rat,

  • kwestia prowizji za ewentualną wcześniejszą spłatę zadłużenia – niektóre banki pobierają taką opłatę za utraconą korzyść z tytułu odsetek;

• ubezpieczenie – czyli tymczasowe zabezpieczenie kredytu aż do momentu ustanowienia właściwego zabezpieczenia; zwykle są to umowy zawierane bez udziału kredytobiorcy – między bankiem a ubezpieczycielem; wysokość miesięcznych składek zależy od wysokości wkładu własnego i samego kredytu – im większy wkład, tym mniejsze składki,

• „promocja” i jej warunki – czasem zdarza się, że w zamian za promocję w zakresie np. prowizji, bank obarczy nas kosztem wyceny kupowanego mieszkania.

Warto przejrzeć kilka ofert z tego powodu, że nawet niewielkie różnice w oprocentowaniu kredytu w perspektywie czasu mogą oznaczać nawet kilkanaście tysięcy złotych różnicy, której by się nie nadpłaciło, wybierając korzystniejsze oprocentowanie (np. kosztem nieco wyższej prowizji). Przy zakupie mieszkania od dewelopera warto  przyjrzeć się ofercie banku współpracującego z deweloperem – czasami banki te posiadają specjalne programy kredytowe dla klientów swojego dewelopera. Dobrze jest też zajrzeć do swojego stałego banku – niekiedy traktują przychylniej swoich klientów, warto także korzystać z przygotowanych przez bank promocji. 

Co to jest zdolność kredytowa? 

Ale zanim dokonamy wyboru i uzyskamy kredyt na najkorzystniejszych warunkach, to bank zdecyduje, czy w ogóle chce się z nami umawiać. Transakcja kredytowa to przede wszystkim ryzyko banku i dlatego w jego interesie jest zawieranie umów kredytu z klientami godnymi zaufania. Hipoteza przepisu prawa bankowego dotyczącego zdolności kredytowej dość lakonicznie opisuje warunek, jaki stawia bank przy zawieraniu umowy kredytu bankowego. Przez zdolność kredytową rozumie się zdolność do spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami w terminach określonych w umowie. Inaczej mówiąc zdolność kredytowa to nadwyżka miesięcznych dochodów nad wydatkami. Banki zazwyczaj przyjmują, że miesięcznie klient musi mieć na wydatki 600–700 zł na osobę, a pozostałą część może poświęcić na obsługę zadłużenia.

W tym miejscu trzeba podkreślić, że nie można mylić (co często ma miejsce) pojęcia zdolności kredytowej z zabezpieczeniem kredytu – najczęściej istnienie dopiero tych dwóch czynników niezależnie od siebie wpływa na ostateczną, pozytywną, decyzję banku o przyznaniu klientowi kredytu na mieszkanie. Zdolność kredytowa to inaczej wypłacalność klienta, zdolność do terminowej spłaty rat, natomiast zabezpieczenie, jak sama nazwa wskazuje, to ochrona interesu banku w razie wystąpienia braku zdolności kredytowej, czyli niewypłacalności klienta. Są to dwie odrębne instytucje, które bada bank na okoliczność udzielenia kredytu.

Zdolność kredytowa kredytobiorcy wciąż ulega zmianom - im dłuższy okres kredytowania, tym więcej czynników, które mogą mieć na to wpływ i tym więcej informacji będzie potrzebował bank. Aby minimalizować ryzyko utraty zdolności kredytowej, najlepiej będzie nie korzystać z pełnej wysokości zdolności kredytowej, którą przyzna bank, gdyż uniemożliwia to teoretycznie awaryjne, przyszłe, dodatkowe zadłużenie się; lepiej wydłużyć okres spłaty – zawsze można spłacić kredyt wcześniej. 

W jaki sposób bank bada zdolność kredytową? 

Ustalenie zdolności kredytowej przez bank, czyli ustalenie zaufania do osoby, której ma się udzielić kredytu, wymaga przeprowadzenia dość złożonego postępowania wyjaśniającego. Generalnie polega ono na prześwietleniu sytuacji finansowej potencjalnego kredytobiorcy, które zaczyna się od dostarczenia serii dokumentów bankowi:

• zaświadczenia o zatrudnieniu i osiąganych dochodach – w zależności od źródła dochodów wymagane są:

  • deklaracja PIT–11 za ostatnie 12 miesięcy, bądź, w przypadku gdy klient nie posiada PIT-11, zaświadczenie z urzędu skarbowego o wysokości dochodów uzyskanych w bieżącym lub/i ubiegłym roku – dotyczy dochodów z tytułu umowy o pracę,

  • umowy zlecenia/o dzieło oraz rachunki potwierdzające wykonanie zlecenia/dzieła z ostatnich 12 miesięcy – gdy źródłem dochodów są takie umowy,

  • wypis z KRS lub zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej, zaświadczenie o numerze REGON, zaświadczenie z urzędu skarbowego o niezaleganiu z podatkami, zaświadczenie o niezaleganiu ze składkami na rzecz ZUS (o ile dotyczy) – w przypadku klientów prowadzących działalność gospodarczą. W przypadku takich klientów, w zależności od prowadzonej księgowości (księga przychodów i rozchodów lub księgi handlowe) i sposobu opodatkowania, (zasady ogólne, ryczałt, karta podatkowa), wymaganych jest szereg dodatkowych dokumentów, o czym najlepiej dowiedzieć się w banku kredytującym (m.in. deklaracje PIT, zaświadczenie z US o wysokości uzyskanych dochodów itp.)

• informacje o osobach pozostających na utrzymaniu wnioskodawcy oraz o sytuacji majątkowej wnioskodawcy,

• aktualny wypis z księgi wieczystej nabywanej nieruchomości,

• ewentualna umowa przedwstępna przy nabywaniu lokalu z wtórnego rynku lub umowa z deweloperem lub spółdzielnią mieszkaniową,

• wypis z KRS lub zaświadczenie o wpisie do ewidencji działalności gospodarczej zbywcy – jeżeli sprzedający jest przedsiębiorcą lub inną osoba prawną (np. spółdzielnią),

• dokumenty potrzebne do zabezpieczenia kredytu (poręczenia, weksle)

- wszystkie te dokumenty należy dołączyć do wniosku w oryginałach lub kopiach potwierdzonych za zgodność z oryginałem przez upoważnioną przez bank osobę przyjmującą wniosek.

Następnie przeprowadzony przez pracownika banku wywiad ma dostarczyć wszelkich informacji o stałych kosztach utrzymania klienta, osobach na utrzymaniu, innych kredytach, a także o dopuszczalnych limitach kart kredytowych oraz o udzielonych poręczeniach, czyli o wszystkich zobowiązaniach, które obciążają czy potencjalnie mogą obciążyć comiesięczny dochód. Bank sprawdza oczywiście wiarygodność dostarczanych informacji, a ponadto, aby uzyskać w miarę pełny obraz swojego przyszłego wieloletniego dłużnika zagląda w jego przeszłość – badaniu podlega jego historia kredytowa, dostępna w Biurze Informacji Kredytowej, wykaz niespłaconych rachunków i nieudanych operacji. I na tym jeszcze nie koniec – badaniu podlegają też takie personalne walory, jak: wiek, płeć, stan cywilny, wykształcenie, profil zawodowy, miejsce zamieszkania, posiadane rachunki bankowe, a nawet długość okresu zatrudnienia u ostatniego pracodawcy oraz okres zawarcia nowej umowy o pracę (fakt posiadania umowy o pracę na czas określony jest okolicznością wpływającą na niekorzyść, ale nie dyskwalifikującą). Wszystkie uzyskane dane są objęte tajemnicą bankową, której ujawnienie jest zagrożone nawet karą grzywny do 1 000 000 zł i karą pozbawienia wolności do 3 lat. 

Czy konieczna jest umowa o pracę na czas nieokreślony? 

Taka umowa to niewątpliwie atut, ale jej brak nie oznacza odmowy banku. Niektóre banki, uznając umowy na czas określony, jednocześnie wymagają, aby umowy te trwały już pewien okres (np. minimum 6 miesięcy) oraz aby do końca trwania umowy pozostawał także pewien okres (np. także minimum 6 miesięcy). Zdarza się, że bank bierze pod uwagę kryteria jakościowe przedłożonej umowy o pracę na czas określony, tzn. uzależnia zdolność kredytową np. od prestiżu wykonywanego zawodu, prestiżu pracodawcy, warto uzyskać od pracodawcy informację co do dalszych planów zatrudnieniowych względem swojej osoby. Poza tym można wykazać, że uzyskuje się dochody z innych źródeł – z umów zlecenia, o dzieło, jednakże dla banku będzie ważne, żeby były to zlecenia regularne, może więc zażądać poprzednich takich umów, może zażądać ostatniej rocznej deklaracji PIT, gdzie widnieją takie dochody. Przy prowadzeniu działalności gospodarczej potrzebne będą również zaświadczenia z ZUS i urzędu skarbowego o niezaleganiu ze składkami i podatkami oraz PIT z ostatniego roku. 

Czy nie mając zdolności kredytowej można jednak wziąć kredyt? 

Ponieważ kredyty są dla banków jedną z najkorzystniejszych form współpracy z tzw. klientami detalicznymi, banki idą często na pewne ustępstwa, a postęp tych ustępstw w związku z rozwojem międzybankowej konkurencji jest zauważalny. I tak, bank może zdecydować się na udzielenie kredytu osobie niemającej zdolności kredytowej pod warunkiem ustanowienia jedynie zabezpieczenia spłaty kredytu. Wówczas, w związku ze zwiększonym ryzykiem banku, udzielany kredyt jest zwykle droższy od uzyskiwanego na „normalnych” zasadach. Trzeba jednak pamiętać – bank zawsze może odmówić udzielenia kredytu, złożenie wniosku kredytowego nie rodzi po stronie klienta roszczenia o przyznanie kredytu, nie można się odwoływać od takiej negatywnej decyzji. Jeżeli jednak czas rozpatrywania wniosku trwał długo, można przypuszczać, że bank się długo „zastanawiał”, co oznacza, że przedstawiona sytuacja jest na granicy kredytowania i może warto spróbować w innym banku. 

Rodzaje zabezpieczeń 

Koszt kredytu w dużej mierze zależy od możliwości zastosowania zabezpieczenia przez bank – im szybciej bank tego może dokonać, tym lepiej i taniej dla kredytobiorcy. Najlepszym zabezpieczeniem kredytu jest hipoteka. Ważne jest więc, aby kupowane mieszkanie miało urządzoną księgę wieczystą – tylko wtedy można bez większej zwłoki wpisać do niej hipotekę i tym samym ją ustanowić. W przypadku zakupu mieszkania na rynku wtórnym pytanie o księgę wieczystą trzeba postawić właścicielowi mieszkania lub pośrednikowi – w przypadku jej braku trzeba negocjować cenę takiego mieszkania ze względu na wzrost kosztu kredytu. W przypadku natomiast zakupu mieszkania na rynku pierwotnym księgę wieczystą można będzie założyć dopiero w momencie wyodrębnienia lokalu i do tego czasu bank może wymagać ubezpieczenia kredytu poprzez umowę z firmą ubezpieczeniową. Z innymi zabezpieczeniami jest kłopot o tyle, że po pierwsze, i tak kredyt będzie droższy niż przy hipotece, a po drugie, ciężko jest o osoby trzecie, które w razie „awarii” przejmą obowiązek spłaty kredytu i dlatego warto najpierw zastanowić się nad możliwością zabezpieczenia kredytu hipoteką (nawet na nie swojej nieruchomości), a dopiero później poszukać innych zabezpieczeń.  

Hipoteka i hipoteka kaucyjna 

Zabezpieczenie swoich wierzytelności poprzez hipotekę oznaczać będzie, że w przypadku niewypłacalności dłużnika wierzyciel, czyli w przypadku umowy kredytu – bank, będzie mógł dochodzić swojej wierzytelności niezależnie od osoby właściciela obciążonej nieruchomości, z pierwszeństwem przed innymi wierzycielami. Prawo to powstaje w momencie zapisania takiej wzmianki w księdze wieczystej nieruchomości, co oznacza, że z momentem uzyskania kredytu najlepiej i najtaniej byłoby, aby złożenie wniosku do właściwego sądu rejestrowego o wpis hipoteki do księgi wieczystej było od razu możliwe. Zazwyczaj wpisu do księgi wieczystej hipoteki dokonuje się na nieruchomości będącej przedmiotem kredytowania, ale nie jest to wcale konieczne. Banki godzą się na wpis hipoteki także w księdze wieczystej urządzonej dla innej nieruchomości, np. rodziców kredytobiorcy lub innych osób trzecich, przy czym konieczna jest wówczas ich notarialnie poświadczona zgoda (właściciela nieruchomości) na takie obciążenie. Hipotekę można ustanowić także na własnościowym spółdzielczym prawie do lokalu czy do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Jeżeli zdarzy się, że wybrane mieszkanie w spółdzielni nie ma urządzonej księgi wieczystej, wówczas trzeba będzie uzyskać ze spółdzielni zaświadczenie o braku przeszkód w utworzeniu takiej księgi.

Banki z reguły stosują także zabezpieczenie spłaty odsetek od kredytu w postaci hipoteki kaucyjnej. A jest to hipoteka, która zabezpiecza nieustaloną wysokość wierzytelności, czyli odsetki oraz koszty ewentualnych postępowań.

Hipoteki wpisuje się w dziale IV księgi. Ponieważ hipoteka istnieje od momentu pojawienia się wpisu w księdze wieczystej, do tego momentu banki wymagają, aby ubezpieczyć wzięty kredyt poprzez umowę z firmą ubezpieczeniową. Im większe kłopoty z wpisem (np. brak księgi), tym dłuższy okres ubezpieczenia i jego kosztów, które oczywiście obciążają kredytobiorcę. 

Jakie są ograniczenia prawa własności wynikające z hipotek? 

Ograniczenie prawa własności wynikające z hipoteki polega na tym, iż jeżeli właściciel lub osoba trzecia oddziaływa na nieruchomość w taki sposób, że może to pociągnąć za sobą zmniejszenie jej wartości w stopniu zagrażającym bezpieczeństwu hipoteki, wierzyciel z hipoteki (czyli bank) może żądać zaniechania tych działań, gdyż jemu także zależy na utrzymywaniu wartości rynkowej nieruchomości.

Jeżeli zaś na skutek okoliczności, za które właściciel odpowiada, wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu w stopniu naruszającym bezpieczeństwo hipoteki, wierzyciel może wyznaczyć właścicielowi odpowiedni termin do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego albo do ustanowienia dostatecznego zabezpieczenia dodatkowego. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu wierzyciel może żądać niezwłocznego zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. 

Poręczenie  

W przypadku tzw. niehipotecznych kredytów najczęściej stosuje się jako zabezpieczenie poręczenie osób trzecich, tzw. żyrantów. Poręczenie to zabezpieczenie polegające na przeniesieniu odpowiedzialności za zobowiązanie w przypadku jego niewykonania na inną osobę. Bank bada równie skrzętnie jak samego kredytobiorcę, zdolność kredytową poręczycieli (badanie zdolności kredytowej żyrantów). W przypadku kredytów hipotecznych stosuje się to zabezpieczenie do czasu możliwości ustanowienia hipoteki albo też równolegle. 

Weksel 

Przy zakupie mieszkania nie stosuje tego zabezpieczenia jako docelowego zabezpieczenia. Niemniej, podobnie jak poręczenie, jest częstym wzmocnieniem zabezpieczenia spłaty kredytu. Zabezpieczenie to polega na tym, że wystawca weksla, czyli  kredytobiorca, odpowiada za zapłatę sumy wpisanej na wekslu. Zabezpieczenie w formie weksla przybiera formę in blanco, tzn. bez wskazania konkretnej kwoty odpowiedzialności, a to z tego względu, że w momencie wystawiania takiego weksla nie jest jeszcze wiadomo, jaka kwota długu pozostaje do zwrotu. Do weksla dołącza się deklarację wekslową, czyli porozumienie między wystawcą weksla a wierzycielem co do okoliczności, w jakich wierzyciel może blankietowy weksel wypełnić. 

Oświadczenie o poddaniu się egzekucji 

Niezależnie od posiadanych zabezpieczeń pomocniczych (weksel, poręczenie), bank ma ustawową możliwość wystawiania tzw. bankowych tytułów egzekucyjnych na wypadek zaniechania spełniania zobowiązań przez klienta. Taki tytuł wystawia się wyłącznie na podstawie wewnętrznych ksiąg bankowych lub innych dokumentów związanych z dokonywaniem czynności bankowych i zawiera oznaczenie:

• banku, który go wystawił i na rzecz którego egzekucja ma być prowadzona,

• dłużnika zobowiązanego do zapłaty,

• wysokości zobowiązań dłużnika wraz z odsetkami i terminami ich płatności,

• daty wystawienia bankowego tytułu egzekucyjnego,

• czynności bankowej, z której wynikają dochodzone roszczenia, oraz

• wzmiankę o wymagalności dochodzonego roszczenia.

Bankowy tytuł egzekucyjny będzie stanowił podstawę wszczęcia egzekucji po nadaniu mu sądowej klauzuli wykonalności przeciwko osobie, która bezpośrednio z bankiem dokonywała czynności bankowej albo jest dłużnikiem banku z tytułu zabezpieczenia wierzytelności banku wynikającej z czynności bankowej i złożyła pisemne oświadczenie o poddaniu się egzekucji oraz gdy roszczenie objęte tytułem wynika bezpośrednio z tej czynności bankowej lub jej zabezpieczenia. Przepis umożliwiający bankowi wystawianie tytułu egzekucyjnego był przedmiotem badania przez Trybunał Konstytucyjny pod względem jego zgodności z konstytucyjnym prawem do sądu, gdyż taki tytuł egzekucyjny w zasadzie pomija fazę postępowania sądowego, w której dłużnik mógłby podnieść przeciw niemu zarzuty (nadanie przez sąd klauzuli wykonalności nie jest postępowaniem merytorycznym). Trybunał Konstytucyjny uznał jednak (wyrok z dn. 26.01.2005 r., OTK-A 2005/1/7) zgodność uregulowań dotyczących bankowego tytułu egzekucyjnego z Konstytucją argumentując, że dłużnik posiada możliwość merytorycznej obrony przed tak wszczętą egzekucją (tzw. powództwo przeciwegzekuzyjne – art. 840 kodeksu postępowania cywilnego, oraz powództwo o ustalenie albo nieistnienie prawa lub stosunku prawnego – art. 189 k.p.c), sam dobrowolnie poddał się egzekucji w momencie zawierania umowy kredytu (zasada autonomii woli stron w umowach cywilnoprawnych i swobody kształtowania ich treści), a ponadto bankowy tytuł jest również formą ochrony interesów innych klientów banku, których depozyty mogą ucierpieć w razie ponoszenia dodatkowych kosztów dochodzenia swoich wierzytelności przez bank. Bank musi jednak pamiętać, jako profesjonalista świadczący usługi finansowe nie zawsze świadomym swoich uprawnień klientom, o konieczności szczególnego doinformowania swojego klienta o skutkach, jakie związane są ze złożeniem oświadczenia o poddaniu się egzekucji. Trybunał Konstytucyjny uznał bowiem, że dopiero gdy „standard ochrony konsumenta – klienta banku, zwłaszcza związany z istnieniem obowiązków informacyjnych w odniesieniu do podstaw i skutków prawnych bankowego tytułu egzekucyjnego, jest dostatecznie rozwinięty”, wówczas nie ma podstaw do przyjmowania twierdzenia o niedopuszczalności bankowego tytułu egzekucyjnego. Obowiązek informacyjny w tym zakresie powinien dotyczyć wyjaśnienia istoty oświadczenia klienta, jego skutków, a także informowania klienta o wystawieniu bankowego tytułu egzekucyjnego. 

Jakie inne obowiązki informacyjne ciążą na banku? 

Stosunki między bankiem a jego klientem cechuje brak równowagi wynikający z silniejszej pozycji banku jako profesjonalisty. Związane jest to z deficytem informacji po stronie kontrahenta profesjonalisty i z tego powodu na profesjonalistę nakładane są znaczne obowiązki informacyjne wobec kontrahenta – konsumenta, w znacznie szerszym zakresie niż na tle typowych relacji umownych. Obowiązki te będą dotyczyć nie tylko wyjaśnienia treści i znaczenia dokonywanej czynności oraz płynących z niej konsekwencji prawnych, ale także tych wszystkich elementów ubocznych, które mogą mieć istotne znaczenia dla sytuacji prawnej kontrahenta profesjonalisty, a więc także tych, które wiążą się z warunkami rozwiązania umowy, jej zabezpieczeniem, skutkami niespełnienia świadczenia itp. Do takich informacji należy zaliczyć także informacje dotyczące:

• rocznej stopy oprocentowania, warunków, na jakich roczna stopa może zostać zmieniona,

• warunków płatności, odsetek i innych należności,

• zestawienia pozycji całkowitego kosztu kredytu,

• możliwości odstąpienia od umowy i in.

Warto przy tej okazji wspomnieć, że obecnie prawo wspólnotowe zmierza w kierunku coraz szerszej ochrony konsumenta właśnie poprzez nałożenie na banki szeregu obowiązków informacyjnych, co w efekcie będzie polegało na obowiązkowej, wszechstronnej pomocy banku, pośredników bankowych, w doborze najbardziej właściwego kredytu, zważywszy na możliwości finansowe konsumenta, cel kredytu i istniejące ryzyko ekonomiczne. (tzw. formuła odpowiedzialnego udzielania pożyczek oraz dyrektywa o nieuczciwych praktykach rynkowych). Rozwiązania te powodują wyrównanie deficytu informacyjnego w umowach z bankiem oraz łagodzą istniejącą przewagę tej instytucji, przejawiającą się choćby w możliwości działania bez korzystania z drogi sądowej w egzekucji swoich wierzytelności. 

Jak funkcjonują zabezpieczenia w razie niespłacania kredytu?

Realizacja prawa wynikającego z hipoteki w razie niepłacenia rat kredytu nie polega na tym, że bank od razu przystępuje do zaspokojenia z tego prawa, tj.

spienięża mieszkanie i uzyskane środki zajmuje na spłatę swojej pozostałej wierzytelności. Hipoteka jest ostatecznym sposobem na niepłacącego kredytobiorcę. Bank w pierwszej kolejności, po wezwaniu do zapłaty zaległej raty, będzie próbował wynegocjować kontynuowanie spłaty, spróbuje znaleźć dodatkowe źródło środków (np. poprzez nakłonienie do ustanowienia poręczenia przez osoby trzecie). Gdy to nie odniesie skutku, zacznie korzystać z możliwości, które dają mu ustanowione zabezpieczenia. Zwróci się do dłużnika z wekslem wystawionym wcześniej in blanco, z którego wynika do zapłaty aktualna kwota zadłużenia. Gdy nie będzie reakcji, bank bez problemu, na podstawie weksla wraz z dołączona deklaracją wekslową, uzyska w sądzie nakaz zapłaty, czyli wyrok przeciwko niepłacącemu. W razie bezskutecznego wezwania do zapłaty na podstawie wyroku bank może skierować go do egzekucji. Równocześnie bank może wystawić swój tytuł egzekucyjny.

Posiadanie kilku zabezpieczeń daje bankowi komfort wyboru – zasadniczo lepiej i dla jego wizerunku, i dla jego finansów jest korzystać po kolei: od środków najłagodniejszych, aż po najsurowsze. Nie jest jednak wykluczona sytuacja, w której bank od razu skorzysta z bankowego tytułu egzekucyjnego i przystąpi do zaspokojenia ze spieniężonej nieruchomości zabezpieczonej hipoteką. 

Co wpływa na wysokość kosztów kredytu? 

Koszty kredytu uzależnione są oczywiście od oferty banku (oprocentowanie, prowizja i in.), poza tym także od jakości zabezpieczenia – najmniejsze ryzyko związane jest z hipoteką, więc takie zabezpieczenie spowoduje zmniejszenie kosztów kredytu, oraz od indywidualnej umowy. Nie jest tak, w każdym razie nie powinno tak być, że bank arbitralnie podsuwa kredytobiorcy gotowy projekt umowy zaraz po podjęciu decyzji o przyznaniu kredytu. Kredyt to umowa stron, a umowa to możliwość uzgodnienia warunków jego udzielenia, zatem treść tej umowy powinny kształtować strony w drodze wspólnych negocjacji. Wówczas warto poruszyć indywidualne atuty, np. wykazać, że ma się perspektywiczny zawód, z którym wiąże się stałe, dobrze płatne zatrudnienie, więc ryzyko banku jest mniejsze, a zatem i marżę można by zmniejszyć; można przypomnieć, że dotychczasowa historia kredytowa nie budzi żadnych podejrzeń, albo też dać dowód wierności bankowi wskazując, iż mimo wielu konkurencyjnych ofert wybrało się sprawdzony przez wiele lat bank, co powinno znaleźć odbicie w indywidualnym, przychylnym traktowaniu swojego stałego klienta jako kredytobiorcy itp.

Trzeba wiedzieć, że bank zarabia głównie na oprocentowaniu, na które składa się kwota bazowa, którą jest po prostu cena, za jaką bank może zdobyć pieniądze na rynku finansowym, oraz marża, która jest czystym zyskiem banku. I to właśnie wysokość marży w dużym stopniu zależy od umiejętności negocjacyjnych kredytobiorcy. Można również próbować zbić cenę prowizji, co udaje się często przy kredytach dużych i wieloletnich. 

W jakiej walucie najlepiej wziąć kredyt? 

Idealna waluta, w jakiej każdy chciałby mieć kredyt, to waluta tania i stabilna. Taki charakter na stan obecny zdaje się, moim zdaniem, mieć frank szwajcarski i to właśnie w tej walucie kredyty wieloletnie są udzielane najczęściej. Niemniej uważam, że frank szwajcarski tańszy już być nie może, natomiast pod względem potencjalnej siły pieniądza w przyszłości najpewniej wygląda sytuacja polskiej złotówki. Tak więc kredyt we franku to kredyt tańszy, kredyt w złotówkach to kredyt bezpieczniejszy – na kredyt walutowy nakładają się bowiem dwa ryzyka: ryzyko zmiennego oprocentowania oraz ryzyko kursowe. Przykładowo: kredyt w złotówkach oprocentowany jest w wysokości 8-9 %, w euro, w dolarach – 5-6 %, we frankach zaś - 3-4 %. Banki udzielają kredytów także w innych walutach niż frank, euro czy dolar - nie powinno być kłopotów z uzyskaniem kredytu w funtach, walutach państw skandynawskich. Zasadniczo, mimo ryzyka walutowego, kredyt długoletni warto jest jednak brać w walucie obcej niż w złotówkach, ze względu na dużo niższe raty kredytu walutowego, zaś kredyt krótszy (do 5 lat) - w złotówkach, gdyż tu różnica w ratach między złotówką a walutą jest bardzo mała i nawet niewielka zmiana kursu spowoduje zmianę wysokości rat kredytu walutowego.

Rata kredytu walutowego będzie podlegała comiesięcznemu przeliczeniu według kursu waluty na ustalony umownie dzień. 

Czy korzystać z pośredników kredytowych? 

Przekonanie, że im więcej pośredników, tym mniej pieniędzy w portfelu, pokutuje tym, że rzadko kiedy potencjalni kredytobiorcy decydują się na korzystanie z usług pośredników kredytowych. Tym czasem pośrednicy działają, choć trudno w to uwierzyć, całkiem za darmo – pieniądze za pozyskanie klienta dostają od banków (tych, którzy każą sobie płacić prowizje trzeba po prostu omijać) i dlatego warto skorzystać z ich usług.

Szczególnie wtedy, gdy chodzi o zakup mieszkania od dewelopera, czyli na rynku pierwotnym. Zakup mieszkania na rynku wtórnym wymaga jedynie zatroszczenia się o księgę wieczystą i następnie ustalenia kwoty kredytu, waluty, okresu spłaty i formy zabezpieczania, natomiast w przypadku mieszkania nowego, w trakcie budowy, rzecz jest bardziej skomplikowana – trzeba ponadto ustalić zasady wypłaty transz kredytu, zasady karencji w spłacie kapitału, sposób kontroli inwestycji ze strony banku, sposób dokumentowania poniesionych wydatków. Dopiero ustalenie wszystkich warunków będzie stanowić o atrakcyjności kredytu i dlatego najlepiej skorzystać w takich przypadkach z usług przeszkolonych, w dodatku darmowych, pośredników kredytowych, którzy pomogą wybrać najlepszy produkt bankowy dostosowany do planowanej inwestycji. 

Plusy i minusy kredytu konsolidacyjnego

Jeżeli kredyt na zakup mieszkania stał się kolejnym obciążeniem budżetu kredytobiorcy, dobrze jest się wówczas zastanowić, czy aby nie zdecydować się na tzw. kredyt konsolidacyjny, czyli konsumujący inne kredyty. Kredyt konsolidacyjny nie jest jednak rodzajem kredytu mieszkaniowego - to sposób na zastąpienie kilku miesięcznych rat jedną stosunkowo niską, lecz długotrwałą. Banki udzielają takiego kredytu średnio do wysokości 70-80 % wartości zabezpieczanej nieruchomości, co oznacza, że te co najmniej 30 % mieszkania powinno być już zapłacone. Na korzyść zaciągnięcia kredytu konsolidacyjnego przemawia:

• „anulowanie” dotychczasowych comiesięcznych ciężarów oraz

• fakt, że w związku z zabezpieczeniem „zbiorowego” kredytu hipoteką, pochłonięte, wysoko oprocentowane kredyty konsumpcyjne (np. na samochód, meble itp.) stają się tańsze.

W rzeczywistości zarówno anulowanie, jak i spadek wartości kosztów kredytu są iluzoryczne, tak samo z resztą, jak też iluzoryczna jest „atrakcyjność” samego kredytu – spłacanego w dwukrotnej wysokości niż wartość kupionego mieszkania. Pochłonięte przez skonsolidowany kredyt obciążenia i tak trzeba spłacić, choć w dłuższej perspektywie czasowej, a zmniejszone koszty raty miesięcznej równoważy wysokość odsetek, które trzeba spłacać przez dłuższy czas. Do tego jeszcze dochodzą dodatkowe koszty (prowizja za przyznanie kredytu).

Jednakże dla niektórych kredytobiorców ważne jest, żeby po prostu zmniejszyć miesięczne obciążenie domowego budżetu i taką też funkcję pełni kredyt konsolidacyjny. Nie należy przy tym zapominać, że kredyt konsolidacyjny bank przyzna jedynie posiadającemu zdolność kredytową, nie jest to więc deska ratunku dla tych, którzy wpadli w pętlę kredytową i nie płacą swoich zobowiązań. Banki ponadto określają maksymalną wysokość kredytu konsolidacyjnego, zwykle zróżnicowane są wysokości kredytu konsolidacyjnego w zależności od waluty (w złotówkach więcej, w walucie obcej mniej).

Podstawa prawna:

• Ustawa z dnia 29 sierpnia 1997 r. - Prawo bankowe (tekst jednolity: Dz. U. 2002 r., Nr 72, poz. 665);

•  Ustawa z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (tekst jednolity: Dz. U. 2001 r., Nr 124, poz. 1361);

• Ustawa z dnia 28 kwietnia 1936 r. - Prawo wekslowe (Dz. U. 1936 r., Nr 37, poz. 282, ze zm.);

• Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93, ze zm.)

A.J.
Zespół e-prawnik.pl