e-prawnik.pl Porady prawne

Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie okazjonalnie?

27.5.2017

Jeśli chcesz wynająć mieszkanie i mieć „względne” poczucie bezpieczeństwa, podpisz umowę o najem okazjonalny i dopełnij wszystkich wymogów przewidzianych przez ustawę. Wysiłek związany z wymogami formalnymi może zaprocentować wówczas, gdy lokator okaże się nierzetelny i zajdzie potrzeba jego eksmisji. Najem okazjonalny ułatwia i przyspiesza postępowanie egzekucyjne – eksmisja lokatora następuje do wskazanego przez niego mieszkania, bez oczekiwania - nieraz wiele lat - na lokal socjalny.

Warunki najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny został wprowadzony ustawą nowelizującą ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U.  2005 r. Nr 31 poz. 266).

Warto podkreślić, iż najem okazjonalny dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych, a więc lokali przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Umowa zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Najmu okazjonalnego nie stosowuje się do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego oraz lokali, które gmina sama wynajmuje od innych właścicieli i podnajmuje je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód.

Należy zauważyć, że w art. 19e przewidziano wyłączenie najmu okazjonalnego (zgłoszonego - w przypadku właściciela będącego osobą fizyczną) z zasadniczych rozwiązań ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Aby móc skorzystać z uproszczeń, jakie przewidują przepisy prawne, konieczne jest spełnienie wymogów formalnych przewidzianych przez ustawę.

Umowa o najem okazjonalny musi zostać sporządzona w formie pisemnej. Prawo przewiduje tu najbardziej surowy rygor – rygor nieważności - brak formy pisemnej przekreśla możliwość uznania takiej umowy za umowę najmu okazjonalnego.

Do umowy należy załączyć w szczególności:

  • oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w którym zobowiązuje się do opuszczenia lokalu na żądanie właściciela mieszkania  – dokument ten dla swojej mocy musi być sporządzony przed notariuszem,
  • dokument, w którym najemca wskazuje mieszkanie, do którego może być eksmitowany w przypadku, gdy dojdzie do egzekucji z mieszkania – prawo nie przewiduje szczególnej formy dla tego oświadczenia,
  • pismo właściciela bądź osoby władającej mieszkaniem o którym mowa powyżej, w którym wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i innych mieszkających z nim osób w lokalu wskazanym w oświadczeniu – pismo to może zostać sporządzone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi ale wystarczająca będzie zwykła forma pisemna.

Innym warunkiem, bez spełnienia którego nie będzie można skorzystać z uproszczonego trybu eksmisyjnego, jest konieczność zgłoszenia przez właściciela będącego osobą fizyczną, nieprowadzącego działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, faktu zawarcia takiej umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowemu, właściwemu dla miejsca zamieszkania właściciela - w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (a więc nie od dnia  podpisania umowy lecz od dnia faktycznego oddania do korzystania mieszkania).

Zgodnie z wolą ustawodawcy, spełnienie powyższych wymogów ma gwarantować przyspieszony tryb postępowania eksmisyjnego, w przypadku gdy lokator, którego nie będzie już wiązała umowa, nie zgodzi się na dobrowolne opuszczenie wynajmowanego mieszkania. Umowa najmu okazjonalnego nie wprowadza więc szczegółowych regulacji w zakresie terminów i przyczyn wypowiedzenia czy też innego zakończenia stosunku najmu. Umożliwia natomiast szybką eksmisję nierzetelnego lokatora do wskazanego pomieszczenia.

Okoliczność ta powinna mieć duże znaczenia dla właścicieli lokali. Bardzo często zdarza się tak, że mimo tego, iż lokatora nie wiąże już żaden stosunek prawny, nadal mieszka w dotychczas wynajmowanym mieszkaniu i nie można go eksmitować. Sądy mają bowiem obowiązek orzekania prawa do lokalu socjalnego: kobietom w ciąży, małoletnim, niepełnosprawnym, ubezwłasnowolnionym oraz osobom z nimi mieszającym, obłożnie chorym, emerytom i rencistom, spełniającym kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej a także bezrobotnym. Wystarczające więc będzie, że w mieszkaniu zamieszkuje rodzina z małoletnim dzieckiem – w takim przypadku sąd orzeknie prawo do lokalu socjalnego. Nie ma konieczności przypominania jak długo oczekuje się na mieszkanie socjalne – często taki stan może trwać latami – przez ten czas były najemca ma prawo nadal  mieszkać w lokalu, aż do czasu otrzymania mieszkania socjalnego.

Jak przebiega proces eksmisyjny w przypadku umowy o najem okazjonalny?

Szybciej, co jednak nie oznacza błyskawicznie. Poniżej wskazane są poszczególne etapy postępowania:

1.  wypowiedzenie umowy najmu – chyba że umowa zakończyła się z upływem terminu na który została zawarta. Do wypowiedzenia umowy stosuje się ogólne przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

I tak, jeżeli najemca zalega z czynszem za co najmniej trzy pełne okresy płatności, należy uprzedzić go o zamiarze wypowiedzenia umowy - pisemnie, wyznaczając dodatkowy, miesięczny termin do uregulowania zaległości. Jeśli najemca nie uiści należności w powyższym, miesięcznym terminie, można wypowiedzieć umowę najmu na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną. Z upływem terminu wypowiedzenia umowa przestaje wiązać strony.

2.  jeśli najemca nie opuścił dobrowolnie lokalu, wynajmujący ma obowiązek doręczyć najemcy żądanie opuszczenia lokalu, sporządzone na piśmie z podpisem urzędowo poświadczonym.

W piśmie należy wskazać strony stosunku prawnego, umowę, której pismo dotyczy wraz z przyczynami wygaśnięcia stosunku prawnego (upływ terminu na który umowa została zawarta czy też wypowiedzenie go) a także termin, nie krótszy niż 7 dni w którym najemca wraz z zamieszkującymi osobami ma opuścić mieszkanie. Jest to ostania możliwość dobrowolnego opuszczenia lokalu przez najemcę – kolejny etap postępowania jest przymusową eksmisją z lokalu.

3.  w przypadku gdy najemca nie opuści mieszkania w terminie wskazanym w ww. wezwaniu, wynajmujący powinien złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczeniu najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (sporządzonym przy zawieraniu umowy w formie notarialnej).

Do wniosku należy załączyć: żądanie opuszczenia lokalu, wraz z potwierdzeniem odbioru bądź potwierdzeniem, że pismo zostało wysłane listem poleconym, dokument potwierdzający uprawnienie wynajmującego do lokalu (np. odpis z księgi wieczystej, z którego będzie wynikało, że wynajmujący jest właścicielem mieszkania), potwierdzenie zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym we właściwym (czternastodniowym) terminie.

4.  ostatnia czynność to skierowanie do komornika wniosku o przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego.

Jak wynika z powyższych wyjaśnień, eksmisja najemcy, wraz z mieszkającymi z nim osobami, będzie przeprowadzona do mieszkania przez niego wskazanego przy zawieraniu umowy. Jeśliby najemca utracił możliwość zamieszkania w takim lokalu, zobowiązany jest w terminie 21 dni od dnia utraty tego prawa do wskazania innego lokalu wynajmującemu.

Co dzieje się jednak, jeśli najemca nie wskaże takiego lokalu?

W sierpniu 2011 roku weszła w życie nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jej postanowieniami lokatorom okazjonalnym nie przysługuje prawo do lokalu tymczasowego. Komornik może więc eksmitować taką osobę do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, zamiast dotychczasowej eksmisji „na bruk”. Ponadto dłużnikowi, który został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone przez właściciela będącego osobą fizyczną, nie przysługuje nawet prawo do tymczasowego pomieszczenia. 

Umowa najmu okazjonalnego stwarza więc pewne dalej idące bezpieczeństwo dla interesów wynajmującego, w porównaniu do zwykłej umowy najmu lokalu mieszkalnego. Czasochłonne wymogi formalne, jakich należy dopełnić przy zawieraniu umowy, mogą się okazać z perspektywy czasu bardzo korzystne dla wynajmującego, w szczególności jeśli okaże się, że najemca nie jest do końca osobą rzetelną i uczciwą. Warto więc wziąć pod uwagę taką opcję, wynajmując swoje mieszkanie.

 

Podstawa prawna:

  • ustawa z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.)

Potrzebujesz porady prawnej?

KOMENTARZE (7)

Re: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie okazjonalnie?

Pippek

23.1.2021 10:41:56

Re: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie okazjonalnie?

Na dobreoferty.eu Agent telefonicznie Pomógł mi znaleźć niedrogo mieszkanie. Załatwił wszystkie formalności. Polecam Miły rzetelny i fachowy

Re: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie okazjonalnie?

DobreOferty.eu

14.12.2020 14:11:12

Re: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie okazjonalnie?

Zanim podpiszesz umowę najmu z właścicielem lokalu... Pamiętaj że... Bezwzględnie powinieneś dokładnie przyjrzeć się mieszkaniu. Sprawdź instalacje: wodną, gazową i elektryczną. Bardzo dobrym sposobem jest sporządzenie dokładnego opisu stanu technicznego lokalu (protokół zdawczo-odbiorczy dostępny w naszym serwisie) - np. ściany, podłogi, armatura - i jego wyposażenia - meble, sprzęt RTV i AGD. Wraz ze spisanymi licznikami, taki dokument może być załącznikiem do umowy najmu. Dzięki temu unikniemy ewentualnych oskarżeń o zniszczenie lub kradzież oraz innych sporów. Im dokładniejszy opis stanu mebli i sprzętów, tym mniej prawdopodobna perspektywa nieporozumień. Dla tego warto opisać sprzęt np. w ten sposób: telewizor Panasonic Viera, model i nr seryjny, stan: idealny etc. Zawsze warto negocjować cenę. Jakie argumenty mogą przekonać właściciela? Po pierwsze długość umowy najmu. Lepiej mieć pewnego i tańszego najemcę na dłuższy czas niż takiego, który zniknie po kilku miesiącach. Można też przygotować listę niezbędnych napraw i sprecyzować, które z nich sfinansuje właściciel, a za które ma płacić najemca. By upewnić się czy osoba, która podaje się za właściciela faktycznie nim jest, poproś o okazanie aktu notarialnego, wypisu z ksiąg wieczystych lub zaświadczenie ze spółdzielni. Właściciel powinien okazać się dowodem osobistym. Jeżeli dane osobowe w tym np. PESEL lub NIP - w tych dokumentach nie zgadzają się z dokumentami wynajmującego, mamy podstawy, by podejrzewać, że nie wszystko jest w porządku. Warto pamiętać, że mieszkanie może wynajmować nie tylko właściciel. Możemy spotkać się z tzw. podnajmem. Wtedy musimy jednak sprawdzić, czy umowa właściciela z wynajmującym taką możliwość przewiduje. Po pierwsze - precyzyjna umowa!!! Wydrukuj ją sobie , masz ją po zalogowaniu się u nas zakladce - Umowa najmu (wzór) Gdy zdecydujemy się na konkretny lokal, podstawą jest podpisanie umowy z wynajmującym. Bez niej może on nas wyrzucić na bruk w środku zimy. Musimy zwrócić uwagę na to, by umowa najmu była tak skonstruowana, by później nie było wątpliwości co do jej zapisów. To bardzo ważne, bo to właśnie ten dokument będzie stanowić podstawę do rozstrzygania ewentualnych sporów. W umowie musi zostać przede wszystkim określone kto i do kiedy będzie mieszkał w lokalu. Jeżeli jest to umowa na czas nieokreślony powinna zostać ustalona długość okresu wypowiedzenia. Musi się w niej znaleźć dokładna wysokość stawki czynszu i skala ewentualnych podwyżek - jeżeli umowę zawarto na kilka lat. Trzeba też zapisać terminy płatności i uregulować kwestię tego, kto ponosi koszty opłat eksploatacyjnych i w jaki sposób są regulowane rachunki za media - bezpośrednią wpłatą na konto dostawcy czy też może wpłacane właścicielowi lokalu. Należy też odnotować fakt wpłacenia kaucji - z reguły jest to równowartość od jednego do trzech miesięcznych czynszów. Warto uregulować sposób zwrotu kaucji - może być ona albo odliczona od opłat za ostatnie miesiące najmu lub zwrócona po przekazaniu lokalu. Co powinno znaleźć się w umowie najmu: - Czas trwania (określony lub nieokreślony) - Czynsz i inne opłaty (wysokość, termin zapłaty, odsetki za zwłokę) - Wysokość kaucji i jej przeznaczenie - Prawa i obowiązki właściciela i wynajmującego, np: dokonywanie napraw i możliwość podnajmu - Warunki wypowiedzenia. Niektórzy specjaliści wskazują, że przy wynajmie większe ryzyko ponosi jednak właściciel mieszkania. RADA: Wynajmujący musi pamiętać, że właściciel może mieć dodatkowy komplet kluczy do mieszkania. Ale wejście do lokalu wtedy, gdy najemcy w nim nie ma jest zabronione. I choć nigdy nie będzie miał on 100 proc. pewności, że osoba, która będzie wynajmować mieszkanie lub dom będzie terminowym płatnikiem czynszu i wykorzysta lokal na cele zgodne z umową, to transakcję może uczynić pewniejszą. Podstawowe zasady bezpieczeństwa to: - Unikanie umów na czas nieokreślony, ustanowienie kaucji lub - co kosztuje kilkaset złotych - ustanowienie tytułu egzekucyjnego u notariusza. Dzięki temu właściciel będzie mógł odzyskać mieszkanie, jeżeli wynajmujący przestał płacić czynsz. - Zadbanie o dopełnienie wszystkich formalności w momencie podpisywania umowy najmu. Mamy nadzieję, że wymienione wskazówki pomogą Państwu wynająć mieszkanie bez żadnych problemów. Życzymy powodzenia!!! Zespół serwisu dobreoferty.eu

Re: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie okazjonalnie?

Iwona

29.3.2018 11:33:28

Re: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie okazjonalnie?

Ja również miałam duży problem z wynajmem... Byłam nieufna i bałam się, że mieszkanie zostanie zniszczone. Koniec końców zdecydowałam się na wynajem za pośrednictwem biura nieruchomości ABC dom. Wszystko przebiegło sprawnie i bez zbędnych komplikacji.

Re: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Współlokatorka

12.1.2016 18:18:10

Re: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

He he he, jak się w ciągu pierwszego miesiąca 2x upomniałam o umowę, to kobieta następnego dnia dzwoni, o której będę w domu, bo ona chce klucz od pokoju, bo chce go pokazać następnej lokatorce:)

Re: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Latopis13

1.7.2013 16:28:33

Re: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

Jak pozbyć się lokatorki , nieopłacającej najm domu jednorodzinnego od kilku miesięcy .Nie zameldowana i nie posiada ona aktualnej umowy najmu co więcej zamieszkuje tam jej konkuben i jej dzieci.? nie odbiera listów i telefonów ?

Re: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

prawnik

11.6.2013 14:48:57

Re: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

W Polsce lepiej mieszkania nie wynajmować ,bo można być niewolnikiem lokatora ,we własnym mieszkaniu , sponsorować lokatora, bo ci może za nic nie płacić przez wiele lat,i z przerażeniem patrzeć jak Ci demoluje własność .Mamy złe prawo o lokatorach ,co chroni pasożyta kasztem właściciela

Re: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

bonia

21.7.2011 9:50:28

Re: Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie?

ciekawe czy przy kredycie hipotecznym banki mogą wyrzucić na bruk czy też dają lokale socjalne?

Pokaż wszystkie komentarze (7)

Dodaj komentarz

DODAJ KOMENTARZ