Jak bezpiecznie wynająć mieszkanie okazjonalnie?

Jeśli chcesz wynająć mieszkanie i mieć „względne” poczucie bezpieczeństwa, podpisz umowę o najem okazjonalny i dopełnij wszystkich wymogów przewidzianych przez ustawę. Wysiłek związany z wymogami formalnymi może zaprocentować wówczas, gdy lokator okaże się nierzetelny i zajdzie potrzeba jego eksmisji. Najem okazjonalny ułatwia i przyspiesza postępowanie egzekucyjne – eksmisja lokatora następuje do wskazanego przez niego mieszkania, bez oczekiwania - nieraz wiele lat - na lokal socjalny.

Warunki najmu okazjonalnego

Najem okazjonalny został wprowadzony ustawą nowelizującą ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity Dz. U.  2005 r. Nr 31 poz. 266).

Warto podkreślić, iż najem okazjonalny dotyczy wyłącznie lokali mieszkalnych, a więc lokali przeznaczonych na zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych. Umowa zawierana jest na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Najmu okazjonalnego nie stosowuje się do lokali wchodzących w skład publicznego zasobu mieszkaniowego oraz lokali, które gmina sama wynajmuje od innych właścicieli i podnajmuje je osobom, których gospodarstwa domowe osiągają niski dochód.

Należy zauważyć, że w art. 19e przewidziano wyłączenie najmu okazjonalnego (zgłoszonego - w przypadku właściciela będącego osobą fizyczną) z zasadniczych rozwiązań ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Aby móc skorzystać z uproszczeń, jakie przewidują przepisy prawne, konieczne jest spełnienie wymogów formalnych przewidzianych przez ustawę.

Umowa o najem okazjonalny musi zostać sporządzona w formie pisemnej. Prawo przewiduje tu najbardziej surowy rygor – rygor nieważności - brak formy pisemnej przekreśla możliwość uznania takiej umowy za umowę najmu okazjonalnego.

Do umowy należy załączyć w szczególności:

• oświadczenie najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji w którym zobowiązuje się do opuszczenia lokalu na żądanie właściciela mieszkania  – dokument ten dla swojej mocy musi być sporządzony przed notariuszem,
• dokument, w którym najemca wskazuje mieszkanie, do którego może być eksmitowany w przypadku, gdy dojdzie do egzekucji z mieszkania – prawo nie przewiduje szczególnej formy dla tego oświadczenia,
• pismo właściciela bądź osoby władającej mieszkaniem o którym mowa powyżej, w którym wyraża zgodę na zamieszkanie najemcy i innych mieszkających z nim osób w lokalu wskazanym w oświadczeniu – pismo to może zostać sporządzone w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi ale wystarczająca będzie zwykła forma pisemna.

Innym warunkiem, bez spełnienia którego nie będzie można skorzystać z uproszczonego trybu eksmisyjnego, jest konieczność zgłoszenia przez właściciela będącego osobą fizyczną, nieprowadzącego działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, faktu zawarcia takiej umowy najmu naczelnikowi urzędu skarbowemu, właściwemu dla miejsca zamieszkania właściciela - w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu (a więc nie od dnia  podpisania umowy lecz od dnia faktycznego oddania do korzystania mieszkania).

Zgodnie z wolą ustawodawcy, spełnienie powyższych wymogów ma gwarantować przyspieszony tryb postępowania eksmisyjnego, w przypadku gdy lokator, którego nie będzie już wiązała umowa, nie zgodzi się na dobrowolne opuszczenie wynajmowanego mieszkania. Umowa najmu okazjonalnego nie wprowadza więc szczegółowych regulacji w zakresie terminów i przyczyn wypowiedzenia czy też innego zakończenia stosunku najmu. Umożliwia natomiast szybką eksmisję nierzetelnego lokatora do wskazanego pomieszczenia.

Okoliczność ta powinna mieć duże znaczenia dla właścicieli lokali. Bardzo często zdarza się tak, że mimo tego, iż lokatora nie wiąże już żaden stosunek prawny, nadal mieszka w dotychczas wynajmowanym mieszkaniu i nie można go eksmitować. Sądy mają bowiem obowiązek orzekania prawa do lokalu socjalnego: kobietom w ciąży, małoletnim, niepełnosprawnym, ubezwłasnowolnionym oraz osobom z nimi mieszającym, obłożnie chorym, emerytom i rencistom, spełniającym kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej a także bezrobotnym. Wystarczające więc będzie, że w mieszkaniu zamieszkuje rodzina z małoletnim dzieckiem – w takim przypadku sąd orzeknie prawo do lokalu socjalnego. Nie ma konieczności przypominania jak długo oczekuje się na mieszkanie socjalne – często taki stan może trwać latami – przez ten czas były najemca ma prawo nadal  mieszkać w lokalu, aż do czasu otrzymania mieszkania socjalnego.

Jak przebiega proces eksmisyjny w przypadku umowy o najem okazjonalny?

Szybciej, co jednak nie oznacza błyskawicznie. Poniżej wskazane są poszczególne etapy postępowania:

1.  wypowiedzenie umowy najmu – chyba że umowa zakończyła się z upływem terminu na który została zawarta. Do wypowiedzenia umowy stosuje się ogólne przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

I tak, jeżeli najemca zalega z czynszem za co najmniej trzy pełne okresy płatności, należy uprzedzić go o zamiarze wypowiedzenia umowy - pisemnie, wyznaczając dodatkowy, miesięczny termin do uregulowania zaległości. Jeśli najemca nie uiści należności w powyższym, miesięcznym terminie, można wypowiedzieć umowę najmu na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego. Wypowiedzenie musi mieć formę pisemną. Z upływem terminu wypowiedzenia umowa przestaje wiązać strony.

2.  jeśli najemca nie opuścił dobrowolnie lokalu, wynajmujący ma obowiązek doręczyć najemcy żądanie opuszczenia lokalu, sporządzone na piśmie z podpisem urzędowo poświadczonym.

W piśmie należy wskazać strony stosunku prawnego, umowę, której pismo dotyczy wraz z przyczynami wygaśnięcia stosunku prawnego (upływ terminu na który umowa została zawarta czy też wypowiedzenie go) a także termin, nie krótszy niż 7 dni w którym najemca wraz z zamieszkującymi osobami ma opuścić mieszkanie. Jest to ostania możliwość dobrowolnego opuszczenia lokalu przez najemcę – kolejny etap postępowania jest przymusową eksmisją z lokalu.

3.  w przypadku gdy najemca nie opuści mieszkania w terminie wskazanym w ww. wezwaniu, wynajmujący powinien złożyć do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności na oświadczeniu najemcy o dobrowolnym poddaniu się egzekucji (sporządzonym przy zawieraniu umowy w formie notarialnej).

Do wniosku należy załączyć: żądanie opuszczenia lokalu, wraz z potwierdzeniem odbioru bądź potwierdzeniem, że pismo zostało wysłane listem poleconym, dokument potwierdzający uprawnienie wynajmującego do lokalu (np. odpis z księgi wieczystej, z którego będzie wynikało, że wynajmujący jest właścicielem mieszkania), potwierdzenie zgłoszenia umowy w urzędzie skarbowym we właściwym (czternastodniowym) terminie.

4.  ostatnia czynność to skierowanie do komornika wniosku o przeprowadzenie postępowania eksmisyjnego.

Jak wynika z powyższych wyjaśnień, eksmisja najemcy, wraz z mieszkającymi z nim osobami, będzie przeprowadzona do mieszkania przez niego wskazanego przy zawieraniu umowy. Jeśliby najemca utracił możliwość zamieszkania w takim lokalu, zobowiązany jest w terminie 21 dni od dnia utraty tego prawa do wskazania innego lokalu wynajmującemu.

Co dzieje się jednak, jeśli najemca nie wskaże takiego lokalu?

W sierpniu 2011 roku weszła w życie nowelizacja Kodeksu postępowania cywilnego oraz ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z jej postanowieniami lokatorom okazjonalnym nie przysługuje prawo do lokalu tymczasowego. Komornik może więc eksmitować taką osobę do noclegowni, schroniska lub innej placówki zapewniającej miejsca noclegowe, zamiast dotychczasowej eksmisji „na bruk”. Ponadto dłużnikowi, który został zobowiązany do opróżnienia lokalu zajmowanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego, której zawarcie zostało zgłoszone przez właściciela będącego osobą fizyczną, nie przysługuje nawet prawo do tymczasowego pomieszczenia. 

Umowa najmu okazjonalnego stwarza więc pewne dalej idące bezpieczeństwo dla interesów wynajmującego, w porównaniu do zwykłej umowy najmu lokalu mieszkalnego. Czasochłonne wymogi formalne, jakich należy dopełnić przy zawieraniu umowy, mogą się okazać z perspektywy czasu bardzo korzystne dla wynajmującego, w szczególności jeśli okaże się, że najemca nie jest do końca osobą rzetelną i uczciwą. Warto więc wziąć pod uwagę taką opcję, wynajmując swoje mieszkanie.

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz.U. z 2005 r. Nr 31, poz. 266, z późn. zm.)

Zespół
e-prawnik.pl