Krajowy Zasób Nieruchomości

Czemu mają służyć nowe przepisy? 

Celem ustawy jest wprowadzenie rozwiązań służących zwiększeniu podaży mieszkań na wynajem (w tym z opcją uzyskiwania własności przez najemcę – najem z opcją), o umiarkowanych czynszach, poprzez wykorzystanie nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa. Na mocy ustawy powoływany jest Krajowy Zasób Nieruchomości (zwany dalej „KZN”). KZN będzie zarządzał nieruchomościami Skarbu Państwa i tworzył stabilne warunki finansowania rozwiązań przyjętych w ramach Narodowego Programu Mieszkaniowego. Ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości przyczyni się do zwiększenia podaży nieruchomości dostępnych pod budownictwo mieszkaniowe.

Ustawa określa:

1. zasady kwalifikowania i przekazywania nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa albo pozostających w użytkowaniu wieczystym Skarbu Państwa do KZN,
2. zasady gospodarowania nieruchomościami, które wejdą w skład KZN, oraz mieszkaniami o czynszu normowanym

– a także powołuje KZN, który będzie gospodarował zasobem nieruchomości Skarbu Państwa w celu wspierania budownictwa mieszkaniowego.

- "Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości umożliwi wykorzystanie pod budownictwo mieszkaniowe gruntów należących do Skarbu Państwa. W Polsce występuje duży deficyt mieszkań na wynajem. Realizowany przez rząd program Mieszkanie Plus może to zmienić. Nie stanie się to oczywiście od razu: program rozpisany jest na lata, to działanie długofalowe. Natomiast jesteśmy przekonani, że idziemy we właściwym kierunku" – powiedział podczas parlamentarnych prac nad projektem minister infrastruktury i budownictwa Andrzej Adamczyk.

Po co będzie Krajowy Zasób Nieruchomości?

Utworzony zostanie Krajowy Zasób Nieruchomości, który będzie gospodarował nieruchomościami Skarbu Państwa, przeznaczając je pod budowę mieszkań o atrakcyjnym czynszu (jego wysokość będzie określana rozporządzeniem Rady Ministrów), w formule najmu lub najmu z opcją dojścia do własności oraz realizował wiele innych zadań związanych z ochroną praw najemców.

Inne regulacje przewidziane w ustawie

Wprowadzone zostały również regulacje mające równoważyć interesy inwestorów (operatorów mieszkaniowych). Będą oni ponosić mniejsze koszty uzyskania nieruchomości w związku z jej oddaniem w użytkowanie wieczyste, część powierzchni będą mogły stanowić lokale usługowe (20%) oraz mieszkania o charakterze deweloperskim (30%), a przy określaniu wysokości czynszu uwzględniany będzie również racjonalny zysk inwestora.

Ustawa przewiduje środki prawne służące kontroli wykorzystania nieruchomości przez inwestora oraz kontrolę nad wysokością czynszu normowanego. Za naruszenie przez operatora mieszkaniowego obowiązków wynikających z ustawy Prezes KZN, w drodze decyzji, od której służy odwołanie do właściwego ministra, nakłada administracyjne kary pieniężne.

W ustawie określono zasady najmu i ustalania czynszu normowanego w mieszkaniach na wynajem. Regulacjami służącymi ochronie najemcy są, poza określeniem zasad ustalania czynszu, opłat eksploatacyjnych, raty i ceny 1 m², obowiązek oferowania umowy najmu, jako umowy z opcją (najemca może zdecydować się na sam najem), możliwość przekształcenia najmu bez opcji w najem z opcją, ograniczone możliwości wypowiedzenia najmu (tylko w sytuacji zalegania z czynszem lub wykraczania przeciwko porządkowi domowemu). Pierwszeństwo zawarcia najmu będą miały osoby spełniające kryteria określone w ustawie (m.in. niższe dochody, posiadanie dzieci, brak prawa własności do lokalu przez członka rodziny, zmiana miejsca pracy lub nauki, status repatrianta, ukończenie 65 roku życia). Najemca nie będzie mógł podnajmować mieszkania, chyba że podnajem będzie dotyczył osoby, wobec której najemca ma obowiązek alimentacyjny.

Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości wprowadza zmiany o charakterze dostosowującym w szeregu ustaw.

Ponadto zmienia ustawę z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, ograniczając zakres najmu okazjonalnego do najmu przez osoby nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali (najem maksymalnie na 10 lat). Dodana regulacja dotycząca najmu instytucjonalnego obejmować będzie lokale wynajmowane przez podmioty prowadzące działalność gospodarczą (możliwe będzie zawieranie umów na okres dłuższy niż 10 lat). Jednocześnie wprowadzono przepis stanowiący, iż do umowy najmu instytucjonalnego załącza się oświadczenie najemcy, w formie aktu notarialnego, zgodnie z którym w przypadku opróżnienia lokalu nie przysługuje prawo do lokalu zastępczego albo pomieszczenia tymczasowego.

Mieszkanie Plus – najem o czynszu normowanym i opcja wykupu

Zadaniem KZN będzie nadzorowanie najmu, a w szczególności wysokości czynszów, tak aby opłaty ponoszone przez najemców nie przekraczały wysokości określonych w przepisach wydanych na podstawie tej ustawy. Za naruszenie wymogów dotyczących wysokości czynszu zostały przewidziane kary administracyjne, nakładane przez Prezesa KZN, w drodze decyzji, od której służy odwołanie do właściwego ministra. Wysokość kary będzie uzależniona od powierzchni, której dotyczy naruszenie oraz liczby dni trwania naruszenia.

KZN ma również dbać o spełnianie warunków dotyczących powierzchni mieszkań przeznaczonych na wynajem w danej inwestycji, wysokość opłat eksploatacyjnych czy warunki zawierania i wypowiadania umów najmu. Za jego pośrednictwem będą dokonywane nabory najemców, katalog kryteriów naboru został wskazany w ustawie, spośród kryteriów określonych w tej puli KZN będzie, dla każdej inwestycji odrębnie, po zasięgnięciu opinii gminy, ustalał kryteria pierwszeństwa.

Rozwiązania zawarte w ustawie (i rozporządzeniach wykonawczych) gwarantują stabilne warunki inwestowania dla przedsiębiorców, ochronę przyszłych najemców oraz interesy Skarbu Państwa. Wprowadzone zostały regulacje mające równoważyć interesy inwestorów (operatorów mieszkaniowych) z nakładanymi na nich obowiązkami. Będą oni ponosić mniejsze koszty uzyskania nieruchomości w związku z jej oddaniem w użytkowanie wieczyste, część powierzchni będą mogły stanowić lokale usługowe (20% z ogólnej puli wszystkich lokali) oraz mieszkania o charakterze deweloperskim (30% z lokali mieszkalnych), a przy określaniu wysokości czynszu uwzględniany będzie również racjonalny zysk inwestora. 

Ustawa przewiduje też środki prawne służące kontroli wykorzystania nieruchomości przez inwestora oraz kontrolę nad wysokością czynszu normowanego.

Kiedy nowe przepisy wchodzą w życie?

Ustawa o Krajowym Zasobie Nieruchomości wchodzi w życie 11 września 2017 r., z wyjątkiem przepisów dotyczących utworzenia KZN oraz określenia wzoru wykazu nieruchomości, które weszły w życie 12 sierpnia br.

Minister Andrzej Adamczyk powołał pełnomocnika do spraw organizacji Krajowego Zasobu Nieruchomości

Do zadań pełnomocnika będzie należało utworzenie i organizacja Krajowego Zasobu Nieruchomości. Będzie on mógł w tym celu wydawać zarządzenia.

- "Zadanie pełnomocnika to możliwie sprawne uruchomienie Krajowego Zasobu Nieruchomości. Jestem przekonany, że działania KZN będą ważnym elementem przybliżającym realizację celów Narodowego Programu Mieszkaniowego. Dlatego życzę pełnomocnikowi, aby jak najszybciej zrealizował zapisane w ustawie obowiązki" – powiedział minister infrastruktury i budownictwa Andrzej Adamczyk po powołaniu pełnomocnika KZN.

Pełnomocnikiem do spraw organizacji Krajowego Zasobu Nieruchomości 29 sierpnia 2017 r. został Tomasz Tomala, zastępca dyrektora Biura Ministra w Ministerstwie Infrastruktury i Budownictwa. Pełnomocnik w okresie sprawowania funkcji wykonuje zadania prezesa KZN oraz dyrektora biura KZN na zasadach określonych w ustawie o KZN. Swoje zadania pełnomocnik będzie wykonywał przy pomocy pracowników Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa. Najważniejszym zadaniem jest podjęcie czynności niezbędnych do rozpoczęcia działalności przez KZN, a także zatrudnienie pracowników biura KZN. Z chwilą powołania prezesa KZN Pełnomocnik zakończy swoją działalność.

Nadzór nad działalnością pełnomocnika sprawuje Minister Infrastruktury i Budownictwa, który wyposaży pełnomocnika KZN w środki trwałe, wartości niematerialne i prawne oraz inne składniki aktywów niezbędne do rozpoczęcia przez niego działalności. Środki na rozpoczęcie działalności pochodzą z rezerwy celowej budżetu państwa na realizację Narodowego Programu Mieszkaniowego.

Zob. też: Narodowy Program Mieszkaniowy i nowy rodzaj najmu

Podstawa prawna:

• ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. o Krajowym Zasobie Nieruchomości (poz. 1529).

A.J.
Zespół e-prawnik.pl