Czy najemca ma roszczenie do gminy o sprzedaż mieszkania? - opinia prawna

19.10.2007

Stan faktyczny

W 2002 r. otrzymałam ofertę sprzedaży mieszkania komunalnego, na którą odpowiedziałam pisemnie wyrażając gotowość wykupu w podanej cenie. Następnie wstrzymano sprzedaż i przez 2 lata na moje telefony odpowiadano, że powodem wstrzymania jest konieczność nowego przeliczenia udziałów w części wspólnej, po czym wkrótce nastąpi sprzedaż wg ustalonej wcześniej ceny. Po 2 latach przeprowadzono, pomimo moich protestów, procedurę wyceny od nowa i cena wzrosła o ok. 70%. Odwołałam się do wojewody i do Rzecznika Praw Obywatelskich, ale nie wiadomo kiedy doczekam się odpowiedzi. W oparciu o orzecznictwo NSA nabrałam przekonania, że sprawa ta nie kwalifikuje się do sądu administracyjnego, chociaż moim zdaniem mam interes prawny. Przez okres 2 lat musiałam ponosić wyższe koszty nie wykupiwszy mieszkania, ponieważ czynsze przekraczają rzeczywiste koszty zarządzania, eksploatacji i remontów, jakie ponoszą właściciele mieszkań, a jest to niebagatelna kwota ok. 2 tys. zł za te 2 lata. Nie zainwestowałam kwoty przeznaczonej na wykupienie mieszkania, bo cały czas zwodzono mnie, że sprzedaż nastąpi wkrótce. Cena wzrosła o 70%. Zasadniczym argumentem z mojej strony jest fakt, że to nie z mojej winy wstrzymano sprzedaż i zbyt długie załatwianie sprawy przez niekompetentnych i opieszałych urzędników, a także wprowadzanie mnie w błąd przez okres 2 lat poprzez udzielanie informacji, że sprzedaż nastąpi wkrótce i w cenie ustalonej w 2002 r. Czy sprawa ta kwalifikuje się do sądu, jeśli tak, to do jakiego? Jakie argumenty za tym przemawiają, w oparciu o jakie przepisy?

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawa została sporządzona na podstawie ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zmianami).

W przedmiotowej sprawie mamy do czynienia z realizacją prawa pierwszeństwa w zakupie nieruchomości dokonywanej na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami. Na wstępie należy wyjaśnić, że gmina dokonując sprzedaży nieruchomości, powinna co do zasady ogłosić przetarg i wybrać najkorzystniejszą ofertę sprzedaży określonej nieruchomości. W odniesieniu do niektórych nieruchomości określonym podmiotom przysługuje prawo pierwszeństwa w jej zakupie, uzasadnione szczególnymi więzami łączącymi te osoby z nieruchomością będącą przedmiotem sprzedaży. Zgodnie z ust. 1 art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w przypadku zbywania nieruchomości osobom fizycznym i prawnym pierwszeństwo w ich nabyciu, z zastrzeżeniem art. 216a, przysługuje osobie, która spełnia jeden z następujących warunków:

przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy niniejszej ustawy lub odrębnych przepisów, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży,
jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa własności tej nieruchomości przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą, jeżeli złoży wniosek o nabycie przed upływem terminu określonego w wykazie nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży,
jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

W przedmiotowej sprawie prawo pierwszeństwa w zakupie zajmowanego przez Panią mieszkania wynika z punktu 3 ust. 1 art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami, tj. na podstawie zajmowania przez Panią tego lokalu na podstawie umowy najmu zawartej na czas nieoznaczony.

Realizacja prawa pierwszeństwa określonego w punkcie 3 ust. 1 art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami polega na zawiadomieniu osoby zainteresowanej o przeznaczeniu nieruchomości do sprzedaży oraz o przysługującym tej osobie prawie pierwszeństwa w nabyciu nieruchomości, pod warunkiem złożenia wniosku o nabycie w terminie określonym w zawiadomieniu. Ponadto, zgodnie z ust. 5 art. 34 ustawy o gospodarce nieruchomościami osoby, którym przysługuje prawo pierwszeństwa, korzystają z tego uprawnienia pod warunkiem, że złożą oświadczenie, iż wyrażają zgodę na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie.

Zawiadomienie o przysługującym zainteresowanej osobie prawie pierwszeństwa w zakupie nieruchomości nie może być traktowane jako oferta sprzedaży tej nieruchomości, która w jakikolwiek sposób wiąże gminę. Na podstawie takiego zawiadomienia osoba zainteresowana nie może domagać się realizacji swego prawa pierwszeństwa poprzez sprzedaż jej określonej nieruchomości. Zawiadomienie takie ma jedynie charakter informacyjny, który kształtuje uprawnienia osoby zainteresowanej, jeżeli osoba ta wyrazi gotowość na zakup określonej nieruchomości. Uprawnienia te kształtowane są wówczas, gdy osoba ta w terminie określonym w zawiadomieniu poinformuje gminę, że zamierza skorzystać ze swego prawa pierwszeństwa. Informacja taka nie obliguje jednak gminy do natychmiastowej sprzedaży danej nieruchomości osobie, która wyraziła gotowość na skorzystanie z przysługującego jej prawa pierwszeństwa.

Innymi słowy, odpowiedź udzielona w terminie informująca, że dana osoba zamierza skorzystać z przysługującego jej prawa pierwszeństwa powoduje jedynie ten skutek, iż gmina, w razie zamiaru sprzedaży tej określonej nieruchomości, powinna sprzedać tę nieruchomość w drodze bezprzetargowej bezpośrednio osobie, która korzysta z prawa pierwszeństwa. W razie uchybienia temu obowiązkowi, umowa sprzedaży dokonana w trybie przetargowym nie jest umową nieważną (wyrok SN z dnia 7 marca 2003 roku sygn. IV CKN 1842/00, opubl. OSNC 2004/5/84), a osobie, której przysługiwało prawo pierwszeństwa przysługuje jedynie roszczenie o naprawienie powstałej szkody.

Przekładając powyższe przepisy prawne na określoną w zapytaniu sytuację faktyczną należy stwierdzić, że pismo, w którym gmina informuje Panią o możliwości zakupu mieszkania było w rzeczywistości zawiadomieniem o przysługującym Pani prawie pierwszeństwa, a nie ofertą sprzedaży tej nieruchomości. Warto też wskazać, iż zgodnie z wyrokiem Sądu Najwyższego z dnia 22 sierpnia 1997 r. III CKN 154/97, OSNC 1998, nr 1, poz. 18, również wydana na podstawie art. 18 ust. 1 i 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie terytorialnym uchwała rady gminy w sprawie sprzedaży lokali mieszkalnych nie jest ofertą (art. 66 kc).

Niezwłocznie odpowiadając na to pismo (zapewne w terminie określonym w zawiadomieniu), ukształtowała Pani swe prawo pierwszeństwa, lecz jedynie w ten sposób, że gmina zobowiązana jest zaoferować zakup mieszkania przede wszystkim Pani, jako osobie, której przysługuje prawo pierwszeństwa, a nie jest zobowiązana do natychmiastowej sprzedaży tej nieruchomości. Jak wspomniano powyżej, zawiadomienie gminy nie może być traktowane jako oferta wiążąca oferenta (czyli gminę).

Wobec powyższego należy stwierdzić, że na podstawie samego zawiadomienia o przysługującym określonej osobie prawie pierwszeństwa, osoba ta nie może domagać się natychmiastowej sprzedaży danej nieruchomości. Dlatego też w analizowanej sytuacji nie przysługuje Pani żadne roszczenie w stosunku do gminy o przeniesienie prawa własności zajmowanego przez Panią mieszkania. Ewentualnie roszczenie, jakie może wynikać z prawa pierwszeństwa, polega na możliwości żądania odszkodowania od gminy w sytuacji, w której gmina sprzeda nieruchomość, wobec której określonej osobie przysługuje prawo pierwszeństwa, osobie trzeciej z pominięciem osoby uprawnionej z prawa pierwszeństwa.

Zespół
e-prawnik.pl

Komentarze