Jak sprzedać działkę rolną, czyli prawo pierwokupu Agencji Nieruchomości Rolnych? - opinia prawna

Stan faktyczny

Jestem właścicielem 5-hektarowego gospodarstwa rolnego, które chcę sprzedać. Osoba zainteresowana zakupem nie jest rolnikiem, chce później przekwalifikować te działki na budowlane i je sprzedać. W gminie bowiem dopiero ma być sporządzany plan miejscowy. Niestety mam wątpliwości jak należy przeprowadzić całą transakcję. Notariusz, u którego chcemy sporządzić akt notarialny, poinformował nas, że powinniśmy najpierw sporządzić umowę przedwstępną, a następnie – definitywną. W ANR uzyskaliśmy natomiast informację, że umowa przedwstępna nie jest konieczna, ale trzeba podzielić umowę sprzedaży na dwie części. Jaka jest prawidłowa procedura sprzedaży działki rolnej? Jakie są koszty notarialne z uwagi na to, że spisywane są dwa akty notarialne? Jakie są skutki błędnego przeprowadzenia przez nas tych czynności?

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie:

• Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego z dnia 11 kwietnia 2003 r. (Dz. U. 2003 r., Nr 64, poz. 592),

• Ustawy Kodeks cywilny z dnia 23 kwietnia 1964 r. (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zm.).

Zgodnie z art. 3 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w przypadku sprzedaży nieruchomości rolnej przez osobę fizyczną lub osobę prawną inną niż Agencja, w razie spełnienia warunków określonych w/w ustawą prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy jej dzierżawcy.

Jeśli nie ma dzierżawcy, któremu przysługiwałoby to prawo lub jeśli on tego prawa nie wykona, prawo pierwokupu przysługuje z mocy ustawy Agencji, działającej na rzecz Skarbu Państwa.

Przepisów powyższych nie stosuje się, jeżeli nabywcą nieruchomości rolnej jest:

1. spółdzielnia produkcji rolnej - w przypadku sprzedaży przez jej członka nieruchomości rolnej stanowiącej wkład gruntowy w tej spółdzielni;

2. osoba bliska zbywcy w rozumieniu przepisów o gospodarce nieruchomościami.

Z kolei, jeżeli przeniesienie własności nieruchomości rolnej ma na celu uzyskanie prawa do renty strukturalnej, prawo pierwokupu przysługuje, gdy w wyniku wykonania tego prawa zostanie spełniony warunek, o którym mowa w art. 6 ust. 2 ustawy z dnia 26 kwietnia 2001 r. o rentach strukturalnych w rolnictwie (Dz. U. Nr 52, poz. 539).

Ponadto prawo pierwokupu ANR nie przysługuje, jeżeli w wyniku nabycia nieruchomości rolnej następuje powiększenie gospodarstwa rodzinnego, jednak do powierzchni nie większej niż określona 300 ha, a nabywana nieruchomość rolna położona jest w gminie, w której ma miejsce zamieszkania nabywca, lub w gminie sąsiedniej.

Prawidłowa procedura w przypadku zbycia nieruchomości rolnej wygląda następująco:

1. Strony zawierają umowę sprzedaży pod warunkiem, z wyłączeniem skutku rozporządzającego,

2. Upływ terminu do wykonania prawa pierwokupu przez ANR lub złożenie oświadczenia,

3. Strony zawierają umowę sprzedaży o skutku rozporządzającym.

Warto także wskazać, iż zgodnie z art. 3 ust. 8 i 9, jeżeli cena sprzedawanej nieruchomości rażąco odbiega od jej wartości rynkowej, wykonujący prawo pierwokupu może, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ceny tej nieruchomości. Sąd ustala cenę nieruchomości przy zastosowaniu sposobów jej ustalania przewidzianych w przepisach o gospodarce nieruchomościami.

Przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego nie precyzują w jaki sposób i w jakim terminie należy powiadomić ANR, ani jaki termin na złożenie oświadczenia ma Agencja. W tym zakresie należy odnieść się do przepisów kodeksu cywilnego.

Zgodnie z art. 597 § 2 i 598 prawo pierwokupu wykonywa się przez oświadczenie złożone zobowiązanemu. Jeżeli zawarcie umowy sprzedaży rzeczy, której dotyczy prawo pierwokupu, wymaga zachowania szczególnej formy, oświadczenie o wykonaniu prawa pierwokupu powinno być złożone w tej samej formie.

Zobowiązany z tytułu prawa pierwokupu (sprzedający) powinien niezwłocznie zawiadomić uprawnionego o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Prawo pierwokupu co do nieruchomości można wykonać w ciągu miesiąca, a co do innych rzeczy - w ciągu tygodnia od otrzymania zawiadomienia o sprzedaży, chyba że zostały zastrzeżone inne terminy.

W związku z powyższym pojawia się pytanie, czy ANR może wcześniej zrzec się korzystania z prawa pierwokupu. Sprawa jest szczególnie sporna, jeśli zrzeczenie się prawa pierwokupu miałoby wiązać się z zawarciem bezwarunkowej umowy sprzedaży.

Istnieje pogląd, zgodnie z którym dopuszczalne jest zrzeczenie się pierwokupu przez osoby wymienione w art. 599 § 2 (Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego, współwłaściciel albo dzierżawca) i zrzeczenie się po zawarciu przez zobowiązanego bezwarunkowej umowy sprzedaży (tak A. S. Szlęzak Glosa do wyroku Sądu Najwyższego z dnia 15 listopada 2002 r., opubl. w OSP 2004 r. nr 7-8 poz. 98 s. 427).

Zgodnie jednak z wyrokiem SN z dnia 15 listopada 2002 r.; V CKN 1374/2000, OSP 2003 nr 11 poz. 144, niedopuszczalne jest zrzeczenie się prawa pierwokupu przez osoby wymienione w art. 599 § 2 kc po zawarciu przez zobowiązanego bezwarunkowej umowy sprzedaży. Tak też F. Zoll w aprobującej glosie, opubl. w OSP 2003/11 str. 599: „Skoro dokonanie bezwarunkowej czynności spowodowało jej nieważność, to zrzekanie się późniejsze prawa pierwokupu jest bezprzedmiotowe o tyle, że czynność ta w chwili złożenia takiego oświadczenia nie może w żaden sposób doprowadzić do uważnienia bezwarunkowej umowy sprzedaży.”

Przyjmując drugi z prezentowanych poglądów jako zasadny należy więc podkreślić, iż niezbędne jest zarówno dokonanie podziału umowy sprzedaży na dwie czynności prawne, jak i poinformowanie ANR  po zawarciu pierwszej z nich o jej treści.

Natomiast po dokonaniu tych czynności nie jest konieczne oczekiwanie na upływ miesięcznego terminu. Jeśli ANR nie złoży żadnego oświadczenia, to oczywiście po upływie miesiąca strony mogą dokonać czynności prawnej rozporządzającej nieruchomością rolną. W razie milczenia Agencji należy pamiętać o zadbaniu o możliwość wykazania, że powiadomienie o treści umowy zostało dokonane prawidłowo oraz o możliwość wykazania, kiedy to powiadomienie zostało skutecznie doręczone (kiedy ANR mogła się zapoznać z jego treścią). Najlepiej byłoby więc przesłać stosowne dokumenty listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, które pozwoli na dokładne określenie terminu doręczenia. Takiego doręczenia może dokonać również notariusz na zlecenie strony, stosownie do art. 102 ustawy Prawo o notariacie:

§ 1 Na żądanie strony notariusz doręcza na piśmie jej oświadczenie, mogące mieć skutki prawne, wskazanej przez nią stronie przeciwnej.
§ 2.

Żądający doręczenia wnosi ustnie do protokołu, wręcza lub przesyła notariuszowi podpisaną przez siebie treść oświadczenia.
§ 3. Doręczenie oświadczenia następuje w miejscu wskazanym, przy odpowiednim zastosowaniu przepisów Kodeksu postępowania cywilnego dotyczących doręczania pism procesowych.
§ 4. Z dokonanej czynności notariusz spisuje protokół. Jeżeli strona przeciwna poda ustnie do protokołu odpowiedź lub wręczy pisemną odpowiedź i oświadczy, że protokół podpisze, notariusz zamieszcza odpowiedź w protokole.
§ 5. Notariusz wydaje poświadczenie doręczenia oświadczenia, w którym zamieszcza odpowiedź, jeżeli była udzielona w sposób określony w § 4.
§ 6. Na wyraźne żądanie osoby, żądającej doręczenia oświadczenia, notariusz może również dokonać doręczenia listem poleconym. W tym przypadku w protokole zamieszcza się treść doręczonego oświadczenia i wzmiankę o przesłaniu go listem poleconym.

Po doręczeniu oświadczenia ANR może w ciągu miesiąca złożyć oświadczenie o skorzystaniu z prawa pierwokupu. Dopuszczalne jest również złożenie oświadczenia o nie skorzystaniu z niego. W tym ostatnim przypadku druga czynność prawna może być zawarta przed upływem trzydziestodniowego terminu.

Zgodnie z art. 599 § 2 kc sprzedaż dokonana bezwarunkowo byłaby w tym przypadku nieważna i niezbędne byłoby powtórzenie całej procedury.

Zgodnie z § 6 pkt 1 i 2 rozporządzenia za sporządzenie aktu notarialnego dokumentującego umowę zobowiązującą, zawartą pod warunkiem lub z zastrzeżeniem terminu oraz umowę przenoszącą własność lub użytkowanie wieczyste, w wykonaniu umowy zobowiązującej, maksymalna stawka wynosi połowę Taksy notarialnej.

Zespół
e-prawnik.pl