Ochrona lokatora w mieszkaniu kwaterunkowym – opinia prawna

Stan faktyczny

Mam tytuł prawny do mieszkania kwaterunkowego zawarty z gminą 28.11.1996. Lokal został sprzedany osobie prywatnej. 31.10.2001 otrzymałem wypowiedzenie umowy najmu z okresem 3 letnim. 03.01.2002 podpisałem nową umowę na okres 3 lat. Jest ona teraz systematycznie przedłużana. Czy wynajmujący miał prawo do umowy na czas określony? Czy powinna to być umowa na czas nieokreślony z 3 letnim wypowiedzeniem? Nie mam tytułu prawnego do innego mieszkania.

Opinia prawna

Niniejsza opinia prawna została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 21 czerwca 2001 roku o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (tekst jednolity: Dz. U. 2005 r., Nr 31, poz. 266 ze zmianami),

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami).

W przedstawionym stanie faktycznym mamy do czynienia z zawarciem umowy najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony, przy czym pierwsza umowa zawarta na czas oznaczony została zawarta w dniu 3 stycznia 2002 roku. Zasadność i prawidłowość zawarcia takiej umowy musi być oceniona według stanu prawnego obowiązującego na ten dzień. Zgodnie z art. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów, ustawa ta reguluje zasady i formy ochrony praw lokatorów oraz zasady gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Zgodnie ze słowniczkiem ustawowym, zawartym w art. 2 powołanej ustawy, przez lokatora należy rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności. Ustawa ta znajduje więc zastosowanie do umów najmu zawieranych z lokatorami i w tym zakresie, jako ustawa szczególna, wyłącza zastosowanie przepisów kodeksu cywilnego o najmie.

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów w brzmieniu obowiązującym na dzień 3 stycznia 2002 roku, a więc na dzień zawarcia pierwszej umowy najmu na czas oznaczony, umowa o odpłatne używanie lokalu, z wyjątkiem lokalu socjalnego, może być zawarta na czas nieoznaczony lub na czas oznaczony nie krótszy niż 3 lata. Ustawodawca pozostawił więc stronom stosunku najmu pewną swobodę (aczkolwiek znacznie ograniczoną) umożliwiając im zawarcie umowy na czas nieoznaczony lub oznaczony, jednakże w tym drugim przypadku ograniczył swobodę woli stron w ten sposób, iż dopuścił zawarcie umowy na czas oznaczony tylko na okres co najmniej 3 lat. Odpowiadając więc na podstawowe pytanie zawarte w przedstawionym stanie faktycznym należy stwierdzić, że właściciel lokalu mieszkalnego, z którym zawarł Pan umowę najmu, miał prawo do zawarcia tej umowy na czas oznaczony, gdyż, zgodnie z przedstawionym stanem faktycznym, umowa najmu została zawarta na okres 3 lat.

W obecnie obowiązującym stanie prawnym, w wyniku nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów, od dnia 15 lipca 2003 roku umowa o odpłatne używanie lokalu może być zawarta na czas oznaczony lub nieoznaczony, przy czym nie określono minimalnego okresu, na który umowa na czas oznaczony powinna być zawarta. W związku z tym, w obecnie obowiązującym stanie prawnym możliwe jest zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego na każdy czas oznaczony.

Jeżeli chodzi o kwestię dopuszczalności wypowiedzenia umowy zawartej na czas oznaczony, należy w tym zakresie sięgnąć do odpowiednich przepisów kodeksu cywilnego. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem sadowym, zawarcie umowy na czas oznaczony skutkuje brakiem możliwości rozwiązania jej przed upływem terminu, na który została zawarta, w wyniku dokonania przez którąkolwiek ze stron wypowiedzenia tej umowy. Jednakże zgodnie z art. 673 § 3 kodeksu cywilnego, jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w przypadkach określonych w umowie. Przepis ten wprowadza więc wyjątek od zasady zakazu wypowiadania umów zawartych na czas oznaczony poprzez określenie, że możliwość taka istnieje, jednakże tylko w sytuacjach określonych w umowie najmu. Wobec powyższego, jeżeli w Pańskiej umowie najmu nie określono sytuacji, w których wypowiedzenie najmu jest możliwe, zawarta przez Pana umowa nie może zostać wypowiedziana i obowiązuje do końca okresu, na który została zawarta. Zaznaczyć przy tym należy, że zastrzeżenie w umowie najmu prawa jej wypowiedzenia tylko dla wynajmującego jest niezgodne z prawem i tym samym nieskuteczne.

Zespół
e-prawnik.pl