Zbycie udziału we współwłasności nieruchomości ? opinia prawna

Stan faktyczny

Jestem w 1/2 części współwłaścicielem działki gruntu zabudowanej domem mieszkalnym, a w 1/2 mój ojciec. Ojciec to osoba karana, obecnie poszukiwana przez policję. Jego miejsce pobytu jest nieznane i nie ma z nim kontaktu. W jaki sposób mogę sprzedać dom bez niego?

Opinia prawna

Niniejsza opinia została sporządzona na podstawie następujących aktów prawnych:

• Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. 1964 r., Nr 16, poz. 93 ze zmianami).

Zagadnienia związane ze współwłasnością reguluje przede wszystkim kodeks cywilny. Jest to także akt rozstrzygający w Pana przypadku, gdyż w opisanym stanie faktycznym opisywanym zagadnieniem jest „zarządzanie” przedmiotem współwłasności w szerokim tego słowa znaczeniu.

Sam kodeks cywilny przewiduje sytuację, w której własność tej samej rzeczy (w tym wypadku własność nieruchomości gruntowej zabudowanej budynkiem) może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. Jest to właśnie współwłasność (dla ścisłości należy dodać, że współwłasność ułamkowa), w której każdy ze współwłaścicieli (tu Pan i Pana ojciec) posiada ściśle określony udział w prawie własności do przedmiotowej nieruchomości.

Od razu w tym miejscu należy podkreślić, iż fakt nieobecności Pana ojca (bez względu na powód tej nieobecności, a nawet zatarg z prawem) nie ma najmniejszego znaczenia dla stosunków natury cywilnej łączących go z innymi podmiotami, w tym z Panem jako drugim ze współwłaścicieli. Innymi słowy ojciec Pana tak czy inaczej pozostaje współwłaścicielem opisanej nieruchomości. Konsekwencją bycia współwłaścicielem, a nie jedynym właścicielem jest to, że nie może Pan w żaden sposób zgodnie z prawem rozporządzić w jakikolwiek sposób całością nieruchomości, innymi słowy, nie może Pan sprzedać całej nieruchomości (czy też opisując rzecz kolokwialnie – nie może Pan sprzedać domu jako właściciel). W świetle prawa nie jest Pan do tego uprawniony.

Nie jest to jest równoznaczne ze swoistym „unieruchomieniem” Pana możliwości prawnych związanych z przedmiotem wspomnianej współwłasności. Zgodnie bowiem z artykułem 198 kodeksu cywilnego każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Nie ma zatem przeszkód, aby sprzedał Pan swój udział w opisanej nieruchomości.

Podstawą do takiego rozporządzenia jest wspomniany już powyżej przepis artykułu 198 kodeksu cywilnego. Na jego podstawie może Pan dokonać zbycia udziału przysługującego Panu w nieruchomości stanowiącej przedmiot współwłasności. Bardzo ważnym jest, iż możliwość rozporządzenia dotyczy udziału, a nie fizycznie określonej części rzeczy wspólnej, czyli określonej części domu i działki, na której ów dom stoi. Zasadą bowiem jest, iż gdyż żaden współwłaściciel nie ma wyłącznego prawa do takiej części (wydzielonej) aż do czasu ustania współwłasności.

Zbycie udziału jest przeniesieniem własności w części ułamkowej przysługującej współwłaścielowi. Do rozporządzenia Pana udziałem nie jest potrzebna zgoda ani akceptacja Pana ojca. Gdyby jednak rozporządzenie (czyli sprzedaż przez Pana) udziału dotyczyła większego ułamka prawa współwłasności niż rzeczywiście Panu przysługuje (gdyby jednak zdołał Pan w jakiś sposób sprzedać większy udział lub całość nieruchomości pomimo braku do tego umocowania), to proszę pamiętać, iż z punktu widzenia prawa umowa sprzedaży będzie nieważna tylko w części przekraczającej udział nabywcy (czyli osoby, która od Pana kupi taki zwiększony udział) w danej rzeczy.

Zbycie całej nieruchomości

Zbycie nieruchomości, która jest przedmiotem współwłasności z punktu widzenia prawa z całą pewnością jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu. Ma to znaczenie z powodu treści artykułu 199 kodeksu cywilnego, którego treść jest następująca: „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. W braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd, który orzeknie mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli”. Teoretycznie, istnieje zatem możliwość aby sąd wyraził zgodę na sprzedaż całej nieruchomości, nawet bez zgody i wiedzy drugiego współwłaściciela. W praktyce jednak, sądy są raczej ostrożne przy wydawaniu takich rozstrzygnięć, ograniczających prawa nieobecnych współwłaścicieli, więc musiałaby zaistnieć uzasadniona konieczność sprzedaży całej nieruchomości.

Dopuszczalne jest także zwrócenie się przez współwłaściciela do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności w trybie art. 210 Kodeksu cywilnego. W takim przypadku mógłby się Pan domagać zniesienia współwłasności przez przyznanie Panu własności całej zabudowanej działki, z obowiązkiem spłaty drugiego współwłaściciela. Zostałby Pan wówczas zobowiązany przez sąd do zapłaty na rzecz ojca kwoty odpowiadającej wartości jego części nieruchomości, ale stałby się Pan prawowitym właścicielem całej nieruchomości i mógłby Pan nią swobodnie dysponować.

Postępowanie sądowe o zniesienie współwłasności toczy się w postępowaniu nieprocesowym, przed sądem właściwym dla położenia rzeczy (w tym przypadku nieruchomości) zgodnie z art. 606 Kodeksu postępowania cywilnego.
Jest przy tym istotne, że w postępowaniu o zniesienie współwłasności, Pański ojciec jest, jako współwłaściciel, zainteresowanym i ma prawo uczestniczyć w toczącym się postępowaniu. Sąd po stwierdzeniu tego faktu wezwie go do uczestnictwa. Jeżeli Pana ojciec się nie stawi, co jest bardzo prawdopodobne, sąd wyznaczy mu kuratora (sąd wyznacza kuratora z urzędu dla zainteresowanego, którego miejsce pobytu nie jest znane)

Podsumowanie

Reasumując, najprostszym rozwiązaniem jest dla Pana sprzedaż jedynie udziału (1/2) w posiadanej nieruchomości. Jeżeli chciałby Pan jednak sprzedać całą nieruchomość, konieczna jest zgoda Pańskiego ojca lub ingerencja sądu, który może wyrazić zgodę na taką sprzedaż jeżeli uzna to za zasadne. Możliwe jest także wystąpienie do sądu z wnioskiem o zniesienie współwłasności przedmiotowej nieruchomości.

Zespół
e-prawnik.pl